Was kostet ein Immobilienmakler in Dresden und was leistet er?
Was ich als Makler in Dresden übernehme
Meine Arbeit beginnt bei der Bewertung und endet bei der Schlüsselübergabe. Dazwischen liegen Unterlagenbeschaffung, Aufnahmen, Exposé, Vermarktung, Auswahl und Bonitätsprüfung der Interessenten, Verhandlung und die Begleitung zum Notar.
Der Teil, an dem sich der Verkaufserlös entscheidet, ist der erste. Zwischen Prohlis mit 1.700 bis 2.500 Euro je Quadratmeter und der Altstadt mit 4.000 bis 6.000 liegt mehr als das Doppelte, und beides ist Dresden. Wer mit einem Stadtdurchschnitt rechnet, liegt in der einen Lage zu hoch und in der anderen zu niedrig.
Zu hoch angesetzt kostet Vermarktungszeit, die sich nicht zurückholen lässt. Ich sehe das regelmäßig bei Objekten, die vorher im Privatverkauf standen: Jede Preisreduzierung wird von Interessenten als Verhandlungssignal gelesen, und ab der zweiten wird nicht mehr gekauft, sondern gepokert. Wie ich zu einer belastbaren Spanne komme, steht auf der Seite zur Immobilienbewertung in Dresden.
Warum die Preisspanne innerhalb eines Stadtteils zählt
Auch der Stadtteil allein sagt noch nicht genug. In Blasewitz und Loschwitz reicht die Hausspanne von 3.200 bis 5.500 Euro je Quadratmeter. Das sind 2.300 Euro Unterschied, bei 200 Quadratmetern rechnerisch 460.000 Euro. Zwischen der sanierten Gründerzeitvilla in Elbnähe und dem unsanierten Objekt zwei Straßen weiter liegt genau diese Spanne.
Die Einordnung innerhalb der Spanne leistet keine Statistik und kein Portalrechner. Sie entsteht bei der Objektaufnahme, aus Zustand, Grundriss, Baujahr, Energiestand und Lage im Quartier. Das ist der Grund, warum ich jedes Objekt selbst ansehe, bevor eine Zahl fällt.
Praxis-Einschätzung
“Beim Wohnungsverkauf in Dresden erlebe ich häufig, dass Eigentümer den erzielbaren Preis um 8–15 % unterschätzen. Der Unterschied liegt fast immer in der Vermarktungsstrategie — nicht im Objekt selbst.”
— Calvin Linke, Immobilienmakler Dresden
Persönlich besprechen →Wie ein Verkauf mit mir abläuft
Erstgespräch und Ersteinschätzung. Ich sehe mir das Objekt an, prüfe Grundbuch, Flurkarte und vorhandene Unterlagen und ordne es innerhalb der Preisspanne seiner Lage ein. Ergebnis ist eine Spanne mit Begründung, kein einzelner Wert. Kostenfrei und ohne Verpflichtung.
Unterlagen vervollständigen. Das ist der Punkt, an dem die meisten Verkäufe Zeit verlieren. Fehlt der Energieausweis oder die Teilungserklärung, verzögert das nicht die Vermarktung, sondern den Notartermin, und zwar oft um Wochen. Welche Papiere Sie brauchen, steht im Ratgeber zu den Unterlagen für den Immobilienverkauf.
Vermarktung. Aufnahmen, Exposé, Portale. Bei hochwertigen Objekten führe ich die Vermarktung zunächst über vorgemerkte Interessenten und erst danach über die Portale, wenn Sie das wünschen.
Auswahl und Abschluss. Ich prüfe die Finanzierungsbestätigung, bevor ein Interessent zur zweiten Besichtigung kommt. Danach Verhandlung, Kaufvertragsentwurf, Notartermin, Übergabe.
Dresden und der 40-Kilometer-Ring
Für 48 Dresdner Stadtteile liegt jeweils eine eigene Marktanalyse vor, mit Preisspanne, Bestandsstruktur und der Käufergruppe, die dort tatsächlich kauft. Die Einstiegsseiten dafür sind Haus verkaufen in Dresden und Wohnung verkaufen in Dresden.
Dazu kommt das Umland: 90 Gemeinden im 40-Kilometer-Ring, von Freital und Radebeul über Pirna und Meißen bis Radeberg und Heidenau. Eine Übersicht aller Orte finden Sie unter Immobilienmakler im Dresdner Umland.
Im Umland verschiebt sich der Schwerpunkt zum Einfamilienhaus. Die Eigentümerquoten liegen dort deutlich höher als in der Stadt, Eigentumswohnungen sind die Ausnahme statt die Regel, und der Käufer ist häufiger eine Familie aus Dresden als ein Kapitalanleger. Deshalb lege ich im Umland die Vermarktung anders an als in Striesen oder in der Neustadt.
Wenn der Verkauf einen besonderen Anlass hat
Nicht jeder Verkauf ist geplant. Ein geerbtes Haus, eine Trennung oder ein Objekt, das seit Jahren leer steht, bringen eigene Fragen mit, und die betreffen selten den Preis allein.
Bei einer geerbten Immobilie entscheidet oft die Erbengemeinschaft über den Zeitplan, nicht der Markt. Bei vermieteten Wohnungen und Mehrfamilienhäusern zählt nicht der Quadratmeterpreis, sondern der Ertrag, und der Käuferkreis ist ein anderer. Dort entscheidet die Unterlagenlage über den Zeitplan: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlung müssen vollständig sein, bevor die Vermarktung beginnt.
Was der Verkauf mit Makler kostet
Die Provision steht vor Vermarktungsbeginn schriftlich fest und wird in Sachsen üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Fällig wird sie erst mit dem Kaufvertrag beim Notar, nicht vorher und nicht bei Nichtverkauf. Bewertung, Unterlagen, Aufnahmen, Exposé, Vermarktung und die Begleitung bis zur Übergabe sind darin enthalten. Die genauen Sätze und was sie im Einzelfall bedeuten, stehen im Ratgeber zu Maklerkosten und Provision in Sachsen.
Wann Sie mich einschalten sollten
Vor dem Inserat, nicht danach. Die Ersteinschätzung ist kostenfrei und verpflichtet zu nichts. Sie liefert eine Spanne mit Begründung, damit Sie entscheiden können, ob und wann Sie verkaufen wollen.
Wenn Sie noch vergleichen und wissen wollen, woran sich ein guter Makler erkennen lässt, steht das im Ratgeber Immobilienmakler in Dresden finden mit einer Checkliste und den Fragen, die Sie jedem Anbieter stellen sollten. Einen Überblick über alle Verkaufswege gibt die Übersicht Immobilie verkaufen in Dresden.
