Notarkosten beim Immobilienkauf in Sachsen: Was Sie wirklich zahlen

Beim Immobilienkauf werden Nebenkosten oft unterschätzt, bis die erste Rechnung kommt. Notarkosten und Grundbuchgebühren sind gesetzlich geregelt, transparent berechenbar und trotzdem für viele Käufer eine Überraschung. Dieser Artikel erklärt, was Sie konkret erwarten und wie Sie sich vorbereiten. Ich empfehle, die Kosten vor dem Termin mit der Gebührentabelle weiter unten grob durchzurechnen.

Welche Notarkosten fallen an?

Notargebühren in Deutschland sind nicht frei verhandelbar. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und werden auf Basis des Kaufpreises berechnet. Das sorgt für Transparenz, aber auch für beachtliche Beträge bei höheren Kaufpreisen.

Beurkundungsgebühr: Die Hauptgebühr für die Beurkundung des Kaufvertrags. Sie beträgt typischerweise den doppelten Gebührensatz nach der Tabelle des GNotKG.

Vollzugsgebühr: Für die Abwicklung des Kaufvertrags, etwa das Einholen von Genehmigungen und Löschungsunterlagen. Sie fällt je Kaufvertrag einmal an. Dazu kommt meist eine Betreuungsgebühr, etwa für die Mitteilung, dass der Kaufpreis fällig ist. Vollzug und Betreuung kosten je eine halbe Gebühr.

Auslagen: Dokumentenpauschalen, Beglaubigungskosten, Porto, Grundbuchauszüge. Typischerweise 100–300 € gesamt.

Notaranderkonto: Wenn der Kaufpreis über ein Notaranderkonto abgewickelt wird, fällt je Auszahlung eine zusätzliche Gebühr an, bei einer Auszahlung rund 0,25 % des Kaufpreises. Wann lohnt sich das? Bei komplexeren Transaktionen, wenn Lastenfreistellung nötig ist oder wenn der Käufer auf zusätzliche Sicherheit besteht.

Notargebühren-Tabelle: Kaufpreis und Kosten

Die folgenden Werte gelten für den Notar ohne Grundbuch und ohne Anderkonto. Sie folgen der Tabelle B des GNotKG und enthalten 19 % Umsatzsteuer:

Hinweis: Diese Werte sind Richtwerte. Die tatsächliche Rechnung hängt von der Anzahl der beurkundeten Akte (z.B. Grundschuldbestellung separat), der Nutzung eines Anderkontos und individuellen Vollzugsvorgängen ab.

Grundbucheintragungskosten

Die Grundbuchgebühren werden vom Grundbuchamt gesondert berechnet, nicht vom Notar. Sie richten sich ebenfalls nach dem GNotKG und betragen ohne Grundschuld rund 40 % der Notarrechnung.

Auflassung (Eigentumsumschreibung): Der Käufer wird als neuer Eigentümer eingetragen. Gebühr: eine volle Gebühr nach Tabelle B, rund 0,2 % des Kaufpreises (bei 400.000 € sind es 785 €).

Grundschuldeintragung: Wenn der Käufer eine Bankfinanzierung hat, wird die Grundschuld zugunsten der Bank eingetragen. Gebühr richtet sich nach der Grundschuldhöhe.

Auflassungsvormerkung: Vor der endgültigen Eintragung wird eine Vormerkung eingetragen, die den Käufer während der Abwicklungszeit schützt. Wird später durch die Auflassung ersetzt.

Löschung bestehender Grundschulden: Wenn der Verkäufer noch einen Kredit hat, muss die bestehende Grundschuld gelöscht werden. Kosten trägt typischerweise der Verkäufer, ca. 200–500 € je nach Höhe.

Gesamtkosten Notar und Grundbuch zusammen:

Annahmen: Notar mit Beurkundung (2,0), Vollzug (0,5) und Betreuung (0,5), Auslagen 100–300 € und 19 % Umsatzsteuer; Grundbuch mit Eigentumsumschreibung (1,0), Vormerkung (0,5) und deren Löschung (25 €). Mit Finanzierung kommt eine Grundschuld über 80 % des Kaufpreises dazu (Notar 1,0 und Grundbuch 1,0). Die Beträge folgen der Tabelle B des GNotKG, die Löschung der Vormerkung ist eine Festgebühr.

Wer zahlt die Notarkosten?

Die gängige Praxis in Deutschland: Der Käufer trägt die Kosten für Beurkundung des Kaufvertrags, Grundschuldeintragung und Grundbuchumschreibung.

Der Verkäufer trägt in der Regel: die Kosten für Löschungsbewilligungen bestehender Grundschulden und etwaige Vollmachtsbeglaubigungen auf seiner Seite.

Das ist keine gesetzliche Regelung, sondern Marktusus, und wird so im Kaufvertrag verankert. Abweichungen sind möglich und sollten ausdrücklich vereinbart werden.

Für eine Übersicht aller Kosten beim Immobilienverkauf: Nebenkosten beim Immobilienverkauf

Notaranderkonto: Was ist das und wann wird es genutzt?

Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, das der Notar für eine spezifische Transaktion führt. Der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer, sondern zunächst auf dieses Konto. Der Notar gibt das Geld erst frei, wenn alle Bedingungen erfüllt sind, insbesondere die Lastenfreistellung (Löschung bestehender Schulden) und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch.

Wann sinnvoll:

• Bei komplexen Transaktionen mit mehreren Bedingungen
• Wenn der Verkäufer noch einen laufenden Kredit hat und die Bank zur Löschung der Grundschuld erst handelt, wenn der Kaufpreis da ist
• Wenn der Käufer auf maximale Sicherheit besteht
• Bei Erbschaftsfällen oder anderen komplizierten Eigentümerverhältnissen

Nachteil: Zusatzkosten von einer Gebühr je Auszahlung. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und einer Auszahlung sind das rund 760 € einschließlich Umsatzsteuer; jede weitere Auszahlung kostet zusätzlich.

In der Dresdner Praxis läuft der Großteil der Transaktionen ohne Anderkonto, die Zahlungsabwicklung erfolgt direkt nach Freigabeanweisung des Notars. Das funktioniert sicher und günstiger.

Wie lange dauert die Beurkundung?

Ein Standard-Kaufvertragstermin beim Notar dauert 60–90 Minuten. In dieser Zeit wird der Kaufvertrag vollständig vorgelesen. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Abkürzungen sind nicht möglich.

Der Entwurf des Kaufvertrags wird in der Regel 2 Wochen vor dem Termin zugesandt. Käufer und Verkäufer sollten ausreichend Zeit einplanen, den Entwurf zu prüfen und Fragen vorab zu klären, nicht erst beim Termin.

In meiner Arbeit rate ich beiden Parteien: Lesen Sie den Kaufvertrag-Entwurf vollständig und stellen Sie alle Fragen vor dem Termin. Der Notar beantwortet diese gerne im Vorfeld. Am Beurkundungstermin selbst sind Änderungswünsche zwar möglich, verlängern aber den Termin erheblich.

Wie der Termin abläuft, wann die Zwei-Wochen-Frist wirklich gilt und was der Notar prüft, steht im Ratgeber zur notariellen Beurkundung beim Immobilienverkauf.

Unterschied: Vorkaufsrecht, Grundschuldbestellung, Löschungsbewilligung

Vorkaufsrecht: Einige Gemeinden, Mieter oder andere Beteiligte haben ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufsrecht, das Recht, in einen bestehenden Kaufvertrag zu den gleichen Konditionen einzutreten. Der Notar prüft und klärt das ab. Relevant z.B. bei Ersteintragung einer Teilungserklärung oder bei städtischen Sanierungsgebieten.

Grundschuldbestellung: Wenn der Käufer finanziert, bestellt die Bank eine Grundschuld als Sicherheit. Diese wird ebenfalls notariell beurkundet, oft direkt im Kaufvertrag oder in einer separaten Urkunde. Kosten trägt der Käufer.

Löschungsbewilligung: Wenn auf dem Grundstück noch eine Grundschuld des Verkäufers eingetragen ist (aus einem alten Kredit), muss diese gelöscht werden. Die Bank des Verkäufers stellt eine Löschungsbewilligung aus, oft gegen eine Gebühr von 100–300 €. Diese Kosten trägt üblicherweise der Verkäufer.

Für Details zur Grunderwerbsteuer in Sachsen, die zusätzlich zu den Notarkosten anfällt: Grunderwerbsteuer Sachsen

Wenn Sie den Grundbuchauszug Ihrer Immobilie verstehen möchten: Grundbuchauszug lesen und verstehen

Und wenn Sie auf der Verkäuferseite stehen: Wohnung verkaufen in Dresden führt durch den gesamten Ablauf.

Als Makler koordiniere ich die Abstimmung mit dem Notar für Sie: Terminorganisation, Vertragsentwurf-Abstimmung und Klärung offener Punkte vor dem Beurkundungstermin.