Immobilien-Glossar Dresden

Die Instandhaltungsrücklage (auch Erhaltungsrücklage) ist ein von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) angesparter Fonds für künftige Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum — zum Beispiel Dach, Fassade oder Aufzug. Beim Kauf einer Eigentumswohnung geht die anteilige Rücklage des Vorbesitzers auf den Käufer über. Eine gut gefüllte Rücklage schützt vor Sonderumlagen. Der aktuelle Stand ist aus dem aktuellen Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung ersichtlich.

Das Grundbuch ist das amtliche Register aller Grundstücke und Immobilien in Deutschland. Ein Grundbuchauszug enthält Informationen über Eigentümer, Größe des Grundstücks sowie eingetragene Rechte und Belastungen wie Hypotheken oder Wegerechte. Beim Immobilienverkauf muss ein aktueller Auszug vorgelegt werden — in der Regel nicht älter als drei Monate. Er kann beim zuständigen Grundbuchamt oder online beantragt werden.

Der Energieausweis dokumentiert den Energieverbrauch oder -bedarf einer Immobilie. Beim Verkauf und bei der Neuvermietung von Bestandsgebäuden ist er seit 2008 vorgeschrieben; 2014 kamen die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen dazu, weshalb dieses Jahr oft fälschlich als Start der Ausweispflicht genannt wird. Heute steht alles im Gebäudeenergiegesetz (GEG): vorlegen spätestens bei der Besichtigung, übergeben unverzüglich nach Vertragsschluss (§ 80), Pflichtangaben in der Anzeige (§ 87). Es gibt zwei Arten: den Verbrauchsausweis (basierend auf dem tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre) und den Bedarfsausweis (basierend auf einer technischen Analyse des Gebäudes). Die Energieeffizienzklassen für Wohngebäude reichen von A+ bis H, der Ausweis gilt 10 Jahre. Wer keinen vorlegt, riskiert Bußgelder bis 10.000 Euro (§ 108 GEG).

Die Flurkarte (auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte) ist eine amtliche Karte, die die genaue Lage, Form und Größe eines Grundstücks im Verhältnis zu Nachbargrundstücken und Straßen zeigt. Sie wird beim Verkauf und beim Notartermin benötigt und kann beim Vermessungsamt oder über das Geodatenportal des jeweiligen Bundeslandes angefordert werden.

Die Baugenehmigung ist der behördliche Bescheid, der die Errichtung oder wesentliche Änderung eines Gebäudes erlaubt. Beim Verkauf sollten alle relevanten Baugenehmigungen vorgelegt werden — auch für spätere Anbauten, Dachausbauten oder Garagen. Fehlen Genehmigungen für vorhandene Bauteile, kann das zu erheblichen Problemen und Haftungsrisiken führen. Der Käufer übernimmt dann auch alle rechtlichen Konsequenzen.

Die Teilungserklärung ist das grundlegende Dokument einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie legt fest, welche Gebäudeteile Sondereigentum (der einzelnen Eigentümer) und welche Gemeinschaftseigentum (aller Eigentümer zusammen) sind. Außerdem regelt sie die Stimmrechte und den Kostenverteilungsschlüssel. Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung eines der wichtigsten Dokumente, das vor Vertragsabschluss geprüft werden sollte.

Das WEG-Protokoll ist das Protokoll der jährlichen Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Es dokumentiert Beschlüsse zu Instandhaltungsmaßnahmen, Sonderumlagen, Hausverwalter-Wechsel und anderen wichtigen Entscheidungen. Käufer sollten die Protokolle der letzten drei Jahre lesen, um geplante Sanierungen oder bestehende Konflikte innerhalb der Gemeinschaft zu erkennen.

Die Wohnfläche bestimmt den Wert einer Immobilie maßgeblich. Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählen Balkone und Terrassen nur zu 25 %, Keller und Heizungsräume gar nicht. Fehler in der Wohnflächenangabe können nach dem Verkauf zu Rückforderungen führen — deshalb empfiehlt sich eine professionelle Neuberechnung bei unklarer Grundlage. Eine Abweichung von mehr als 10 % kann rechtlich relevant werden.

Das Baulastenverzeichnis ist ein öffentliches Register der Baubehörden, das öffentlich-rechtliche Verpflichtungen für Grundstücke enthält — zum Beispiel Abstandsflächen, Wegerechte für Nachbarn oder Stellplatz-Verpflichtungen. Im Gegensatz zu privatrechtlichen Grunddienstbarkeiten stehen Baulasten nicht im Grundbuch. Beim Kauf sollte immer auch das Baulastenverzeichnis eingesehen werden.

Die Altlastenauskunft gibt Auskunft darüber, ob ein Grundstück im Altlastenkataster der Kommune eingetragen ist. Altlasten sind Bodenkontaminationen durch frühere industrielle oder gewerbliche Nutzung. Die Sanierung von Altlasten kann extrem kostenintensiv sein und liegt in der Regel beim neuen Eigentümer. Für Grundstücke in Gewerbelagen oder ehemaligen Industriegebieten ist diese Auskunft besonders wichtig.

Der Grundriss zeigt die horizontale Draufsicht einer Immobilie mit Raumanordnung, Türen, Fenstern und Wandstärken. Er ist ein zentrales Vermarktungsdokument — professionell aufbereitete Grundrisse erhöhen nachweislich die Anfragenquote bei Online-Inseraten. Fehlen Originalpläne, können sie beim Baurechtsamt der Gemeinde oder durch einen Architekten neu erstellt werden.

Der Bebauungsplan (kurz B-Plan) ist die verbindliche kommunale Satzung, die für ein bestimmtes Gebiet festlegt, was und wie gebaut werden darf — etwa Art und Maß der baulichen Nutzung (z. B. Wohngebiet, Geschosszahl, Grund- und Geschossflächenzahl), Baugrenzen und Dachform. Er wird von der Gemeinde auf Grundlage des Baugesetzbuchs (BauGB) beschlossen. Für Grundstücke in seinem Geltungsbereich bestimmt der B-Plan maßgeblich die Bebaubarkeit und damit den Wert. Liegt kein B-Plan vor, richtet sich die Zulässigkeit nach dem Innenbereich (§ 34 BauGB) oder dem Außenbereich (§ 35 BauGB). Einsicht gibt es beim Stadtplanungsamt — in Dresden online im Themenstadtplan.

Als Außenbereich bezeichnet § 35 BauGB alle Flächen außerhalb eines Bebauungsplans und außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (Innenbereich, § 34 BauGB) — also die freie Landschaft. Hier ist Bauen grundsätzlich nicht zulässig; erlaubt sind nur sogenannte privilegierte Vorhaben, etwa für Land- und Forstwirtschaft oder die öffentliche Versorgung. Ein Grundstück im Außenbereich ist daher meist kein Bauland und deutlich weniger wert als ein vergleichbares Grundstück im Innenbereich oder im Geltungsbereich eines B-Plans. Vor Kauf oder Verkauf sollte die bauplanungsrechtliche Einordnung immer beim Bauamt geklärt werden.

Die kommunale Wärmeplanung ist die Karte, auf der eine Stadt festhält, wie ihre Gebiete künftig beheizt werden sollen — Fernwärme, Wärmenetz oder Einzelheizung. Für Städte über 100.000 Einwohner schreibt das Wärmeplanungsgesetz sie vor; Dresden hat seinen Wärmeplan im Juni 2026 beschlossen. Wärmenetze sollen dort langfristig rund zwei Drittel des Wärmebedarfs decken. Wichtig für Eigentümer und ein verbreitetes Missverständnis: Der Wärmeplan ist ein Planungsinstrument ohne Rechtsbindung. Er verpflichtet niemanden zu einer neuen Heizung und begründet keinen Anschlusszwang. Praktisch relevant ist er trotzdem, weil die Aussicht auf ein Wärmenetz die Frage verändert, ob sich heute noch eine eigene Anlage rechnet.

Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) von 2024 ist die Quelle fast aller Gerüchte über eine „Sanierungspflicht“. Die Entwarnung zuerst: Für einzelne Wohngebäude gibt es keine EU-weite Sanierungspflicht. Die Richtlinie verpflichtet die Mitgliedstaaten dazu, den Gesamtbestand schrittweise zu verbessern, und zwar nach dem Worst-First-Prinzip — die schlechtesten Gebäude zuerst. Konkrete, bußgeldbewehrte Sanierungsquoten treffen Nichtwohngebäude: die schlechtesten 16 % bis 2030, die schlechtesten 26 % bis 2033. Wer ein Einfamilienhaus in Dresden besitzt, muss also nicht wegen Brüssel sanieren. Deutschland setzt die Richtlinie über das Gebäudemodernisierungsgesetz um; die Umsetzungsfrist lief im Mai 2026 ab.

Das Hausgeld ist der monatliche Betrag, den Eigentümer einer Eigentumswohnung an die Hausverwaltung zahlen. Es deckt laufende Kosten des Gemeinschaftseigentums ab: Verwaltungskosten, Versicherungen, Reinigung, Gartenpflege und den Beitrag zur Instandhaltungsrücklage. Der nicht-umlagefähige Teil des Hausgelds (z. B. Rücklage, Verwaltung) geht zu Lasten des Eigentümers und kann bei der Renditeberechnung nicht auf Mieter abgewälzt werden.

Die Spekulationssteuer (offiziell: Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne) fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft wird. Ausnahme: Das Objekt wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt. Die Steuer wird auf den Gewinn (Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Kosten) nach dem persönlichen Einkommensteuersatz berechnet. Ab zehn Jahren Haltedauer entfällt sie vollständig.

Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf einer Immobilie fällig und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Bayern ist das einzige Land, das noch bei 3,5 % steht; die 6,5 % gelten in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. In Sachsen — und damit in Dresden — beträgt sie seit dem 1. Januar 2023 5,5 % (zuvor 3,5 %). Sie wird auf den Kaufpreis berechnet und ist vom Käufer zu zahlen. Ohne den Nachweis der Zahlung stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Umschreibung im Grundbuch nötig ist. (Stand: Juli 2026)

Die Maklercourtage ist die Vergütung des Immobilienmaklers. Beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit dem 23. Dezember 2020 die Provisionsteilung nach §§ 656c und 656d BGB: Wird der Makler für beide Seiten tätig, muss er von beiden dieselbe Courtage verlangen, sonst ist der Maklervertrag unwirksam. Beauftragt nur eine Partei, darf sie höchstens die Hälfte ihrer eigenen Courtage auf die andere abwälzen. Das oft genannte Bestellerprinzip ist etwas anderes und wird häufig verwechselt: Es gilt seit 2015 bei der Vermietung (§ 2 WoVermRG) und ist strenger, denn dort darf der Makler vom Wohnungssuchenden gar nichts verlangen. In Sachsen liegt die übliche Gesamtcourtage beim Kauf bei 7,14 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises, also je 3,57 % für Käufer und Verkäufer. Bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken und Gewerbeimmobilien greift die Teilungsregel nicht — dort ist die Courtage frei verhandelbar.

Die Notarkosten bei einem Immobilienverkauf sind gesetzlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Sie umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung und die Grundbuchumschreibung. In der Regel belaufen sie sich auf ca. 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Notarkosten trägt üblicherweise der Käufer.

Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, die Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden an die Gemeinde zahlen. Seit dem 1. Januar 2025 ist der Einheitswert Geschichte: Bemessungsgrundlage ist der neue Grundsteuerwert, multipliziert mit der Steuermesszahl und dem gemeindlichen Hebesatz. Sachsen folgt dem Bundesmodell, weicht aber bei den Messzahlen ab — 0,36 ‰ für Wohngrundstücke, 0,72 ‰ für Geschäftsgrundstücke. Dresden hat den Hebesatz der Grundsteuer B mit der Reform aufkommensneutral von 635 % auf 400 % gesenkt (Grundsteuer A: 280 %, festgesetzt für 2025 und 2026). Der niedrigere Hebesatz bedeutet nicht automatisch weniger Steuer, denn die Grundstückswerte darunter sind neu und meist deutlich höher. Grundsteuer B betrifft bebaute und bebaubare Grundstücke, Grundsteuer A land- und forstwirtschaftliche Flächen.

Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen eigenen, höheren Hebesatz festlegen — die Grundsteuer C. Sie soll Spekulation verteuern und Bauland in Bewegung bringen. Für Dresden lautet die Antwort schlicht: gilt hier nicht. Die Stadt hat von der Grundsteuer C keinen Gebrauch gemacht, für ein baureifes Grundstück gilt derselbe Hebesatz von 400 % wie für ein Wohnhaus. Wer in Dresden ein Grundstück hält, zahlt also keinen Zuschlag dafür, dass er nicht baut.

Seit 2023 tragen Vermieter einen Teil des CO₂-Preises fürs Heizen selbst — wie viel, entscheidet der energetische Zustand des Gebäudes. Das Stufenmodell des CO2KostAufG kennt zehn Stufen: Bei weniger als 12 kg CO₂ pro Quadratmeter und Jahr zahlt der Mieter alles, bei mehr als 52 kg trägt der Vermieter bis zu 95 %. Für Dresdner Vermieter ist das der Punkt, an dem ein unsanierter Altbau direkt an der Rendite zieht, und die Abrechnung muss jährlich erfolgen. Bei Nichtwohngebäuden gilt weiterhin eine pauschale Teilung von 50 zu 50 (§ 8 CO2KostAufG).

Wer eine Immobilie erbt, muss unter Umständen Erbschaftssteuer zahlen. Die Steuer hängt vom Wert des Erbes und dem Verwandtschaftsgrad ab. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehegatten von 500.000 Euro. Selbst bewohnte Immobilien sind unter bestimmten Bedingungen (10 Jahre Selbstnutzung) steuerfrei. Spezialisierte Steuerberater können die Steuerbelastung durch gezielte Gestaltung erheblich reduzieren.

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert, kann die Sanierungskosten steuerlich besonders günstig geltend machen: Vermieter zu 100 % über 12 Jahre (§ 7i EStG — acht Jahre je bis zu 9 %, danach vier Jahre je bis zu 7 %), Selbstnutzer zu 90 % über 10 Jahre (§ 10f EStG, genau genommen ein Sonderausgabenabzug und keine AfA). Entscheidend ist die Bezugsgröße, und hier liegt der häufigste Irrtum: Begünstigt sind ausschließlich die von der Denkmalschutzbehörde bescheinigten Sanierungskosten, nicht der Kaufpreis und nicht der Wert der Altbausubstanz. Die Substanz selbst wird separat abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 mit 2,5 % im Jahr. Ohne die Bescheinigung der Behörde erkennt das Finanzamt nichts an. Dresden mit seinem reichen Denkmalbestand bietet dafür besonders viele Objekte.

Nach § 6b EStG können Gewinne aus dem Verkauf betrieblicher Immobilien steuerfrei in eine Rücklage eingestellt und innerhalb von vier Jahren in neue Immobilien reinvestiert werden. Diese Regelung ermöglicht es, Veräußerungsgewinne steuerneutral umzuschichten. Sie gilt nur für Betriebsvermögen, nicht für privat gehaltene Immobilien.

Vermieter können die Anschaffungskosten einer Immobilie steuerlich abschreiben (AfA = Absetzung für Abnutzung). Welcher Satz gilt, hängt am Jahr der Fertigstellung, nicht am Kaufdatum: ab 2023 fertiggestellte Wohngebäude 3 % pro Jahr, Baujahre 1925 bis 2022 2 % über 50 Jahre, Baujahre vor 1925 2,5 % über 40 Jahre. Für Dresdner Gründerzeitbestand ist deshalb der höhere Satz von 2,5 % die Regel, nicht die oft genannten 2 %. Alternativ gibt es für Wohnneubauten mit Baubeginn nach dem 30. September 2023 die degressive AfA von 5 % (§ 7 Abs. 5a EStG) — die 5 % gelten dabei vom jeweiligen Restbuchwert, der Betrag sinkt also Jahr für Jahr. Der Bodenwert ist nie abschreibungsfähig. Die AfA reduziert die steuerpflichtigen Mieteinnahmen und senkt damit die Steuerlast.

Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) gibt an, wie viele Jahresnettomieten ein Objekt kostet. Er wird berechnet als: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 20 bedeutet, dass man 20 Jahresmieten zahlt. Je höher der Faktor, desto niedriger die Rendite. In Dresden liegen Faktoren für Mehrfamilienhäuser je nach Lage zwischen 14 und 30. Er ist das zentrale Vergleichsmaß für Kapitalanleger.

Der Bodenrichtwert ist der amtlich ermittelte Durchschnittswert für Bauland in einer bestimmten Lage — angegeben in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Er wird von Gutachterausschüssen festgelegt und alle zwei Jahre aktualisiert. Er dient als Orientierungswert für Grundstückstransaktionen und ist Grundlage für viele steuerliche Bewertungen. In Dresden variiert er zwischen unter 100 €/qm in Randlagen und über 1.000 €/qm in besten Innenlagen.

Der Verkehrswert (nach § 194 BauGB) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie erzielt werden würde — unabhängig von ungewöhnlichen Umständen oder persönlichen Verhältnissen. Er entspricht dem realistischen Marktpreis und wird von zertifizierten Sachverständigen nach Ertrags-, Sach- oder Vergleichswertverfahren ermittelt. Banken, Gerichte und Finanzämter nutzen den Verkehrswert als Berechnungsgrundlage.

Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei renditeorientierten Immobilien (Mehrfamilienhäuser, Gewerbe) angewendet. Es berechnet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit einem Liegenschaftszinssatz. Der Bodenwert wird separat ermittelt und addiert. Für selbst genutzte Wohnhäuser ist es weniger geeignet.

Das Sachwertverfahren berechnet den Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert plus dem Wert der baulichen Anlagen (Herstellungskosten abzüglich Abnutzung). Es wird vor allem bei selbst genutzten Immobilien angewendet, für die wenige Vergleichsobjekte existieren — zum Beispiel besondere Einfamilienhäuser auf großen Grundstücken. Der ermittelte Sachwert entspricht oft nicht direkt dem Marktwert.

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Es ist das direkteste und marktnahste Verfahren und wird besonders bei Eigentumswohnungen und standardisierten Reihenhäusern eingesetzt. Gutachterausschüsse veröffentlichen regelmäßig Vergleichspreise (Kaufpreissammlungen), die als Grundlage dienen.

Die Wohnfläche umfasst nur die Flächen, die zum Wohnen genutzt werden — nach WoFlV werden Balkone zu 25 %, Keller und Technikräume gar nicht gezählt. Die Nutzfläche (nach DIN 277) ist umfassender und schließt auch Keller, Garagen und Technikflächen ein. Im Immobilienverkauf wird fast immer die Wohnfläche angegeben. Verwechslungen führen zu Streitigkeiten — deshalb sollte die Berechnungsmethode im Kaufvertrag benannt werden.

Die Bruttomietrendite berechnet sich als Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Sie gibt die prozentuale Rendite vor Kosten an. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand) und liegt typischerweise 1–2 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Als Faustregel gilt: Eine Bruttomietrendite unter 3 % ist für reine Renditeinvestoren schwer darstellbar.

Die Leerstandsquote gibt den Anteil unvermieteter Einheiten am gesamten Bestand an. Sie ist ein wichtiger Indikator für die Vermietbarkeit und damit die Rentabilität einer Kapitalanlage. In begehrten Lagen wie Dresden-Neustadt liegt die Leerstandsquote oft unter 1 %, in peripheren Lagen kann sie deutlich höher sein. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses mit Leerstand ist zu prüfen, ob dieser strukturell oder marktbedingt ist.

Der Mietmultiplikator ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und entspricht dem Kaufpreisfaktor: Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete. Ein Multiplikator von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 %. Er wird häufig als schnelle Kennzahl genutzt, um Immobilienangebote miteinander zu vergleichen. Beide Begriffe werden oft synonym verwendet.

Home Staging bezeichnet die gezielte, professionelle Aufbereitung einer Immobilie vor dem Verkauf oder der Vermietung — mit dem Ziel, einen positiven ersten Eindruck zu erzeugen und den erzielbaren Preis zu maximieren. Es geht nicht um Renovierung, sondern um Inszenierung: Entrümpeln, Depersonalisieren, neutrale Möblierung, gezielte Beleuchtung und Dekoration. Professionelles Home Staging kostet in Dresden typischerweise 1.500–4.500 € und lohnt sich vor allem bei Leerstand, großen Objekten und stockendem Verkauf.

Beim Immobilienverkauf wird im Kaufvertrag regelmäßig die gesetzliche Sachmängelhaftung ausgeschlossen — 'gekauft wie gesehen'. Der Verkäufer haftet dann grundsätzlich nicht für versteckte Mängel, die nach der Übergabe entdeckt werden. Ausnahme: arglistig verschwiegene Mängel. Der Ausschluss schützt den Verkäufer, bedeutet aber für den Käufer erhöhte Sorgfalt bei der Besichtigung — im Zweifel mit einem Bausachverständigen.

Die Grundschuld ist das gängigste Sicherungsmittel für Immobilienkredite in Deutschland. Die finanzierende Bank lässt sich im Grundbuch (Abteilung III) eine Grundschuld in Höhe des Darlehens eintragen. Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an die konkrete Forderung gebunden und bleibt auch nach vollständiger Tilgung bestehen — sie muss dann aktiv gelöscht oder an eine neue Bank abgetreten werden.

Wer eine vermietete Immobilie kauft und sie selbst bewohnen möchte, kann dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Kündigungsfristen sind je nach Mietdauer 3, 6 oder 9 Monate (§ 573c BGB). Eigenbedarf muss ernsthaft und dauerhaft beabsichtigt sein — vorgetäuschter Eigenbedarf ist schadensersatzpflichtig. In manchen Städten und bei Umwandlungen in Eigentumswohnungen gelten verschärfte Schutzregeln.

Das Übergabeprotokoll wird beim Schlüsselübergabe von Verkäufer und Käufer gemeinsam erstellt. Es dokumentiert den Zustand der Immobilie zum Übergabezeitpunkt: Zählerstände (Strom, Gas, Wasser), vorhandene Schlüssel, bekannte Mängel und noch ausstehende Arbeiten. Das Protokoll schützt beide Seiten — im Streitfall ist es das zentrale Beweisdokument für den Zustand der Immobilie bei Übergabe.

Der Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB) und enthält alle wesentlichen Vereinbarungen: Kaufpreis, Kaufgegenstand, Übergabedatum, Gewährleistungsausschlüsse und Finanzierungsbedingungen. Der Notar entwirft den Vertrag auf Basis der Vereinbarungen beider Parteien. Beide Parteien erhalten den Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin — genug Zeit, ihn zu prüfen.

Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer ab, sobald der Kaufvertrag beurkundet wurde. Sie wird im Grundbuch eingetragen und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nochmals verkauft oder belastet, bevor der Eigentumsübergang vollzogen ist. Erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wird die Vormerkung durch die endgültige Eigentumsumschreibung abgelöst.

Beim Erbbaurecht erwirbt der Käufer nicht das Grundstück selbst, sondern das Recht, darauf zu bauen und zu wohnen — für eine festgelegte Laufzeit (meist 50–99 Jahre). Für dieses Recht zahlt er einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer (oft Kirche, Kommune oder Stiftung). Nach Ablauf fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. Immobilien mit Erbbaurecht sind schwerer zu finanzieren und zu verkaufen.

Der Nießbrauch ist ein dingliches Recht, das einer Person erlaubt, eine fremde Immobilie zu nutzen und deren Erträge (z. B. Mieteinnahmen) zu beziehen — auch wenn sie nicht Eigentümer ist. Er wird im Grundbuch eingetragen und bleibt bei einem Verkauf bestehen. Häufig wird er bei Schenkungen innerhalb der Familie genutzt: Die Eltern übertragen das Eigentum an die Kinder, behalten aber den Nießbrauch und können weiter in der Immobilie wohnen oder Miete kassieren.

Das Wohnrecht ist ein beschränktes persönliches Recht, das einer Person erlaubt, eine Immobilie oder Teile davon zu bewohnen — ohne Eigentumsrechte zu haben. Anders als der Nießbrauch berechtigt es nicht zur Vermietung. Es wird im Grundbuch eingetragen und erlischt mit dem Tod der berechtigten Person. Wohnrechte werden oft im Rahmen von Schenkungen oder Erbschaften vereinbart, um Familienangehörigen eine lebenslange Wohnmöglichkeit zu sichern.

Das Vorkaufsrecht gibt einer bestimmten Person oder Institution das Recht, eine Immobilie zu den gleichen Bedingungen zu kaufen wie ein Dritter. Gemeinden haben gesetzliche Vorkaufsrechte in bestimmten Gebieten (z. B. Erhaltungssatzungsgebieten). Auch Mieter haben unter bestimmten Bedingungen ein Vorkaufsrecht bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Das Vorkaufsrecht muss innerhalb einer Frist (meist 2 Monate) ausgeübt werden.

Beim Makleralleinauftrag beauftragt der Eigentümer exklusiv einen einzigen Makler mit dem Verkauf. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler zu aktiver Vermarktung. Alternanz gibt es den einfachen Alleinauftrag (Eigentümer darf nicht selbst verkaufen) und den qualifizierten Alleinauftrag (Eigentümer darf auch nicht selbst verkaufen). Ein Alleinauftrag ist in der Regel effektiver als die gleichzeitige Beauftragung mehrerer Makler, da er dem Makler Sicherheit gibt, sein volles Engagement zu rechtfertigen.

Die notarielle Beurkundung ist in Deutschland für alle Grundstückskaufverträge zwingend vorgeschrieben. Der Notar ist neutraler Amtsträger — er vertritt keine der beiden Parteien, sondern sichert die Rechtssicherheit des Vertrags. Er liest den Vertrag vor, klärt offene Fragen, prüft die Identität beider Parteien und beglaubigt den Abschluss. Ohne Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag nichtig.

Ein Reservierungsvertrag hält eine Immobilie für einen potenziellen Käufer frei, während er Finanzierung oder Prüfungen abschließt — meist gegen eine Reservierungsgebühr von 1–2 % des Kaufpreises. Wichtig: Reservierungsverträge sind in Deutschland rechtlich umstritten. Der BGH hat entschieden, dass eine Reservierungsgebühr oft nicht wirksam einbehalten werden darf, wenn kein beurkundeter Kaufvertrag zustande kommt. Sie ersetzen keinesfalls den notariellen Kaufvertrag.

§ 250 BauGB erlaubt es den Bundesländern, die Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig zu machen — betroffen sind Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Der Bund hat die Regelung bis Ende 2030 verlängert. Für Dresden ist die Antwort auf die häufige Käuferfrage aber eindeutig: Sachsen hat eine solche Verordnung nicht erlassen, eine Umwandlungsgenehmigung braucht hier derzeit niemand. Wer ein Mehrfamilienhaus in Dresden aufteilen will, stößt also nicht auf diese Hürde — anders als in Berlin, Hamburg oder München.

Die Kappungsgrenze begrenzt, wie stark ein Vermieter die Miete innerhalb von 3 Jahren erhöhen darf (§ 558 Abs. 3 BGB). Bundesweit gilt eine Obergrenze von 20 % in 3 Jahren. Sachsen hat davon Gebrauch gemacht, sie auf 15 % zu senken: Die Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung vom 10. Juni 2025 gilt seit dem 1. Juli 2025 und läuft am 30. Juni 2027 aus — sie betrifft ausschließlich Dresden und Leipzig. Berechnungsgrundlage ist die Nettokaltmiete, die vor genau 3 Jahren gezahlt wurde. Selbst wenn der Mietspiegel eine höhere Miete zulässt, ist die Kappungsgrenze die absolute Obergrenze.

Der Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten, die von Gemeinden oder Interessenverbänden herausgegeben wird. Er dient als gesetzlich anerkannte Begründungsgrundlage für Mieterhöhungen (§ 558a BGB). Qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) werden nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und haben vor Gericht besondere Beweiskraft. Der Dresdner Mietspiegel 2025 gilt von Januar 2025 bis Dezember 2026 und richtet sich nach vier Parametern: Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Lage der Wohnung.

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die Anfangsmiete bei Neuvermietungen: Sie darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Maßstab ist die Vergleichsmiete selbst, nicht der Mietspiegel — der ist nur das übliche Nachweismittel dafür. Der Bund hat die Regelung bis zum 31. Dezember 2029 verlängert; ausgeschöpft wird das in Sachsen nicht, denn die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung gilt seit dem 1. Januar 2026 nur bis zum 30. Juni 2027, und das ausschließlich in Dresden und Leipzig. Ausgenommen sind Neubauten mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 sowie Wohnungen, die vor der Vermietung im Sinne des § 556f BGB durchgreifend modernisiert wurden. Die Mietpreisbremse greift nur bei Neuvermietungen, nicht bei der Erhöhung laufender Mietverhältnisse — dort gelten Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.

Beim Staffelmietvertrag (§ 557a BGB) sind künftige Mieterhöhungen bereits bei Vertragsabschluss fest vereinbart — als konkrete Eurobeträge für genau benannte Zeitpunkte. Zusätzliche Erhöhungen nach § 558 BGB (auf Basis des Mietspiegels) sind während der Staffellaufzeit ausgeschlossen. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten. Für Vermieter bietet diese Vertragsform Planungssicherheit und weniger Begründungsaufwand; für Mieter ist die Kostenentwicklung von Anfang an transparent.

Der Indexmietvertrag (§ 557b BGB) koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Steigt der VPI, kann der Vermieter die Miete um denselben Prozentsatz erhöhen — ohne Mietspiegel-Begründung. Die Kappungsgrenze (15 % in Dresden) gilt beim Indexmietvertrag nicht. Bei hoher Inflation können die Erhöhungen für Mieter erheblich werden. Sinkt der VPI, hat der Mieter theoretisch Anspruch auf Absenkung. In Deutschland werden Indexmietverträge häufiger im Gewerbebereich eingesetzt, gewinnen aber auch bei Wohnraum zunehmend an Bedeutung.

Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung im Sondereigentum eines Käufers innerhalb eines Mehrfamilienhauses. Der Eigentümer ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und trägt anteilig Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus). ETW sind die häufigsten Transaktionsobjekte in Dresden — besonders in innenstadtnahen Lagen.

Ein Einfamilienhaus ist ein freistehendes Gebäude, das ausschließlich von einer Familie genutzt wird. Es umfasst Wohngebäude, Keller, und oft Garten sowie Garage. EFH bieten maximale Privatsphäre und Gestaltungsfreiheit, sind aber in Pflege und Instandhaltung aufwendiger als Wohnungen. In Dresden finden sich freistehende EFH vor allem in den Außenstadtteilen wie Klotzsche, Bühlau oder Hellerau.

Ein Mehrfamilienhaus enthält drei oder mehr Wohneinheiten im Eigentum eines einzelnen Eigentümers — keine WEG-Struktur. MFH werden primär als Kapitalanlage gehalten und bewertet nach dem Ertragswertverfahren. In Dresden sind Gründerzeit-MFH mit 6–20 Einheiten die typische Anlageklasse für institutionelle und private Investoren.

Ein Doppelhaus besteht aus zwei spiegelbildlich aneinander gebauten Hälften, die je einem Eigentümer gehören. Die Grundstücke sind in der Regel real geteilt. Doppelhaushälften sind günstiger als freistehende EFH, bieten aber ähnliche Wohnqualität. In Dresden finden sie sich häufig in ruhigeren Wohnlagen wie Striesen, Tolkewitz oder Bühlau.

Reihenhäuser sind in einer Reihe angebaute Einzelhäuser mit je eigenem Grundstück. Das Eckhaus einer Reihe heißt Reihenendhäuser. Reihenhäuser sind flächeneffizient und deshalb günstiger als freistehende EFH — werden aber ebenfalls als vollständiges Haus mit Garten genutzt. In Dresden sind sie vor allem in den Stadtteilen der 1920er-1950er Bebauung verbreitet.

Eine Denkmalimmobilie steht unter Denkmalschutz und darf nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbehörde verändert werden. Im Gegenzug bieten denkmalgeschützte Objekte erhebliche Steuervorteile (Denkmal-AfA). Dresden hat durch seine reiche Baugeschichte einen überdurchschnittlichen Anteil an Denkmalimmobilien — von Gründerzeitbauten über Jugendstilvilla bis zum Industriedenkmal.

Ein Erbbaugrundstück ist ein Grundstück, auf dem ein Erbbaurecht lastet. Der Eigentümer des Grundstücks verpachtet es langfristig an den Erbbauberechtigten, der darauf baut und wohnt. Erbbaugrundstücke sind bei der Verkaufspreisfindung komplex — ihr Wert hängt von der verbleibenden Laufzeit und der Höhe des Erbbauzinses ab. In Dresden gehören viele Grundstücke der Kirche oder der Stadt, die sie als Erbbaurecht vergeben.

Gewerbeimmobilien umfassen Büros, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen, Hotels und Produktionsstätten. Sie werden nach anderen Maßstäben bewertet als Wohnimmobilien — Lage für den Einzelhandel, Infrastruktur für Logistik, Drittverwendungsfähigkeit sind entscheidend. Gewerbemieten sind nicht durch den sozialen Mieterschutz geregelt — Verträge sind individuell verhandelbar.

Ein Wohn- und Geschäftshaus kombiniert Wohnungen mit gewerblich genutzten Flächen — meist Ladengeschäfte oder Büros im Erdgeschoss, Wohnungen in den Obergeschossen. Die Bewertung ist komplex, da zwei Nutzungsarten mit unterschiedlichen Risikoprofilen zusammenkommen. WGH sind in den Dresdner Hauptstraßenzügen (z. B. Bautzner Straße, Königsbrücker Straße) besonders verbreitet.

Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Der Kreditnehmer zahlt monatlich eine gleichbleibende Rate (Annuität), die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt. Da die Restschuld mit jeder Rate sinkt, steigt der Tilgungsanteil automatisch — bei gleichbleibender Gesamtrate. Üblich sind anfängliche Tilgungen von 1–3 % bei Zinsbindungen von 10–20 Jahren.

Der Beleihungswert ist der von der Bank ermittelte nachhaltige Wert einer Immobilie — in der Regel 70–80 % des Verkehrswerts. Banken finanzieren üblicherweise bis zu 80 % des Beleihungswerts ohne Risikoaufschlag. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem Beleihungswert, verlangt die Bank höheres Eigenkapital oder akzeptiert höhere Zinsen. Er ist konservativer angesetzt als der aktuelle Marktwert.

Die Zinsbindung (Sollzinsbindung) ist der Zeitraum, für den ein vereinbarter Zinssatz garantiert ist — typischerweise 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld zu einem dann aktuellen Zinssatz weiterfinanziert werden (Anschlussfinanzierung). Lange Zinsbindungen geben Planungssicherheit, haben aber meist einen Aufschlag gegenüber kurzen Laufzeiten.

Die Tilgung ist der Anteil der monatlichen Kreditrate, der die Restschuld tatsächlich reduziert. Anfängliche Tilgungen von 2–3 % sind empfehlenswert — bei 1 % Tilgung dauert die vollständige Entschuldung je nach Zinsniveau 40+ Jahre. Eine Sondertilgung erlaubt es, zusätzliche Beträge außerplanmäßig zurückzuzahlen und so Zinsen zu sparen; in den meisten Darlehensverträgen sind 5–10 % des ursprünglichen Darlehens pro Jahr kostenfrei möglich.

Eigenkapital ist der Teil des Kaufpreises, den der Käufer aus eigenen Mitteln einbringt — also ohne Bankdarlehen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten (ca. 5–10 %) sollten aus Eigenkapital stammen. Wer mehr Eigenkapital einbringt, erhält niedrigere Zinsen und bessere Konditionen. In Sachsen macht die Grunderwerbsteuer mit 5,5 % (seit 2023) den größten Teil der Kaufnebenkosten aus.

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse für energetische Sanierungen und Neubauten. Relevant beim Immobilienkauf ist vor allem das KfW-Programm 261 (Bundesförderung für effiziente Gebäude) — je nach Effizienzhaus-Standard sind Tilgungszuschüsse bis 45 % möglich. KfW-Mittel müssen vor Baubeginn bzw. vor Kaufvertragsabschluss beantragt werden.

Bereitstellungszinsen sind Kosten, die Banken berechnen, wenn ein zugesagtes Darlehen nicht sofort abgerufen wird — typischerweise 0,25 % pro Monat nach einer bereitstellungsfreien Zeit von 3–12 Monaten. Bei Neubauprojekten oder Sanierungen, die sich verzögern, können sie erheblich werden. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sind sie meist kein Thema, da das Darlehen zum Notartermin abgerufen wird.

Der individuelle Sanierungsfahrplan ist ein Gutachten eines zugelassenen Energieberaters, das für ein konkretes Haus die sinnvolle Reihenfolge der Sanierungsschritte festlegt — samt Kosten und eingesparter Energie je Schritt. Der Reiz liegt in der Förderung: Die Beratung selbst bezuschusst der Bund zu 50 %, und wer die Maßnahmen anschließend nach Fahrplan umsetzt, bekommt auf viele Einzelmaßnahmen 5 Prozentpunkte mehr Zuschuss. Der Bonus bleibt 15 Jahre lang gültig, der Fahrplan überlebt also einen Eigentümerwechsel. Für Käufer eines Dresdner Altbaus ist er oft der günstigste erste Schritt, weil er die Sanierung in bezahlbare Etappen zerlegt, statt alles auf einmal zu verlangen. Die Förderkonditionen ändern sich häufig — vor der Beauftragung den aktuellen Stand bei der BAFA prüfen.