Immobilienfinanzierung berechnen – Rate und Zinslast ermitteln

Viele Käufer konzentrieren sich auf den Zinssatz — dabei ist der Tilgungssatz mindestens genauso entscheidend für die Gesamtkosten der Finanzierung. Die Vergleichstabelle im Rechner oben zeigt für Ihre Darlehenssumme live, wie sich 1 %, 2 % und 3 % anfängliche Tilgung auf Rate, Laufzeit und Gesamtzinslast auswirken.

Ein Beispiel bei 240.000 € Darlehen und 3,5 % Zins: Bei 1 % anfänglicher Tilgung beträgt die Rate 900 € bei rund 43 Jahren Laufzeit und ca. 225.000 € Gesamtzinsen; bei 2 % sind es 1.100 € bei rund 29 Jahren und ca. 142.000 €; bei 3 % dann 1.300 € bei rund 22 Jahren und ca. 105.000 €. Der Sprung von 1 % auf 3 % Tilgung kostet also rund 400 € mehr im Monat — spart aber rund 120.000 € an Zinsen über die gesamte Laufzeit. Die höhere Tilgung zahlt sich in fast jedem Fall aus, sofern die Liquidität es erlaubt.

Die Laufzeit eines Annuitätendarlehens lässt sich exakt berechnen — und überrascht oft. Bei nur 1 % anfänglicher Tilgung und 3,5 % Zins dauert die vollständige Rückzahlung rund 43 Jahre. Das ist kein Finanzierungsfehler, sondern Mathematik: In den ersten Jahren geht der Großteil der Rate in Zinsen, nur ein kleiner Teil tilgt das Darlehen. Erst wenn die Restschuld spürbar gesunken ist, beginnt der Tilgungsanteil zu dominieren.

Warum dauert es so lange? Die Laufzeit hängt vom Verhältnis von Zins zu Tilgung ab: Je näher die anfängliche Tilgung am Zinssatz liegt, desto länger läuft der Kredit. Bei 3,5 % Zins bedeuten 1 % Tilgung rund 43 Jahre, 2 % Tilgung rund 29 Jahre und 3 % Tilgung nur noch rund 22 Jahre. Eine verlässliche Zahl liefert allerdings nur die genaue Berechnung mit dem Rechner oben — einfache Prozent-Faustformeln unterschätzen die Laufzeit, weil sie den Zinseszins ignorieren.

Fast immer — wenn die Liquidität es zulässt. Drei Argumente:

1. Zinslastsenkung: Jeder Euro, der früher zurückgezahlt wird, zahlt in Zukunft keine Zinsen mehr. Bei 3,5 % Zins spart jeder extra-getilgte Euro über 20 Jahre rund 1 € Zinsen.
2. Zinsänderungsrisiko reduzieren: Je höher die anfängliche Tilgung, desto weniger Restschuld bleibt, wenn die Zinsbindung ausläuft. Bei stark gestiegenen Zinsen kann eine hohe Restschuld zur Belastung werden.
3. Psychologische Komponente: Wer eine absehbare Laufzeit hat (z. B. Renteneintritt schuldenfrei), kann die Finanzierung entspannter tragen als jemand mit einer offenen 40-Jahres-Laufzeit.

Für Kapitalanleger gilt ein Zusatzaspekt: Eine niedrigere Tilgung erhält mehr Liquidität für weitere Investitionen. Ob das sinnvoll ist, hängt davon ab, ob die erwartete Rendite weiterer Investitionen über dem Finanzierungszins liegt — die Grenzbetrachtung hierzu zeigt der Eigenkapitalrendite-Rechner.