Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus in Dresden?
MFH-Markt Dresden 2026: Renditen, Faktoren, Nachfrage
Dresden ist für Zinshausinvestoren einer der attraktivsten Standorte in Ostdeutschland. Die Kombination aus moderaten Kaufpreisen, steigenden Mieten und stabiler Nachfrage macht die Stadt interessant - sowohl für lokale als auch für überregionale Investoren.
Die Kennzahlen 2026:
Was mich in Gesprächen mit MFH-Eigentümern überrascht: Viele kennen den Kaufpreisfaktor ihres Hauses nicht. Sie wissen, was sie mal gezahlt haben - aber nicht, was der Markt heute hergibt. Das führt entweder zu unrealistischen Preisvorstellungen oder, schlimmer, zu einem Verkauf unter Wert.
Bewertung: Ertragswert schlägt Vergleichswert
Ertragswertverfahren
Der Standard für MFH. Entscheidend sind Jahresnettokaltmiete, Bewirtschaftungskosten (Hausverwaltung, Instandhaltung, Leerstandsrisiko), Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer. In Dresden liegt der Liegenschaftszins für MFH bei 3,5-5,5 Prozent, je nach Lage.
Vergleichswertverfahren
Ergänzend sinnvoll, wenn vergleichbare Transaktionen vorliegen. Der Gutachterausschuss Dresden liefert Transaktionsdaten, aber die Vergleichbarkeit von MFH ist begrenzt - jedes Haus ist anders.
Faustformel
Jahresnettokaltmiete mal Kaufpreisfaktor ergibt den Verkaufspreis. Ein Haus mit 60.000 Euro Jahresmieteinnahmen und einem Faktor von 22 ist rund 1.320.000 Euro wert. Klingt einfach. Ist es nicht - weil der Faktor von dutzenden Variablen abhängt.
Bei Mehrfamilienhäusern zählt nicht der Quadratmeterpreis. Käufer rechnen in Faktoren und Renditen.
Für eine erste Einschätzung des MFH-Werts nach Ertragswert- und Vergleichswertverfahren: Unser kostenloser Immobilienwert-Rechner für Dresden bildet beide Methoden ab, anonym, ohne Kontaktdaten.
Praxis-Einschätzung
“Beim Wohnungsverkauf in Dresden erlebe ich häufig, dass Eigentümer den erzielbaren Preis um 8–15 % unterschätzen. Der Unterschied liegt fast immer in der Vermarktungsstrategie — nicht im Objekt selbst.”
— Calvin Linke, Immobilienmakler Dresden
Persönlich besprechen →Mieterliste, Mietverträge, Leerstand als Wertfaktoren
Die Mieterliste ist das Herzstück jeder MFH-Bewertung. Käufer prüfen:
- Aktuelle Mieten vs. Marktniveau (Mietsteigerungspotenzial?)
- Mietvertragslaufzeiten (befristet? unbefristet? Kündigungsfristen?)
- Mieterstruktur (zahlungskräftig? langfristig? Problemmieter?)
- Leerstand (aktuell und historisch)
Leerstand unter 3 Prozent ist in Dresden normal und kein Verkaufshindernis. Über 5 Prozent müssen Sie erklären können.
Ein Fall aus meiner Praxis: Ein MFH in Pieschen mit 8 Wohneinheiten, alle vermietet, aber die Mieten lagen 20 Prozent unter Marktniveau. Für den Käufer war das kein Problem - es war eine Chance. Er kaufte mit Faktor 21, erhöhte die Mieten über zwei Jahre auf Marktniveau und hatte effektiv mit Faktor 17 gekauft. Mietsteigerungspotenzial ist der stille Wertreiber bei MFH.
Steuerliche Aspekte für MFH-Verkäufer
Spekulationssteuer (Paragraf 23 EStG)
Bei Haltedauer unter 10 Jahren kommt der Gewinn auf Ihr übriges Einkommen obendrauf. Fällig ist die Differenz zwischen Ihrer Einkommensteuer mit und ohne Gewinn, nicht der Gewinn mal einem Pauschalsatz. Bei 300.000 Euro Gewinn und daneben 60.000 Euro zu versteuerndem Einkommen sind das rund 128.300 Euro. Ein Teil davon fällt bereits in den Spitzensteuersatz von 45 Prozent, der ab 277.826 Euro zu versteuerndem Einkommen greift. Warten lohnt sich.
AfA für den Käufer
Ein verbreiteter Irrtum ist, die Restabschreibung gehe mit dem Haus auf den Käufer über. Diesen Irrtum höre ich bei fast jeder MFH-Aufnahme, oft von Verkäufern, denen ihn jemand aus der Branche erzählt hat. Beim Kauf beginnt der Erwerber eine neue Abschreibung auf seine eigenen Anschaffungskosten, je nach Baujahr 2 Prozent bei Wohngebäuden ab 1925, 2,5 Prozent bei älteren und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG). Nur bei Erbschaft oder Schenkung führt der Erwerber die Abschreibung des Vorbesitzers fort (§ 11d EStDV). Fürs Exposé heißt das: nicht mit einer angeblich übergehenden Rest-AfA werben, sondern mit dem, was der Käufer wirklich rechnen kann, also Kaufpreisaufteilung, Gebäudeanteil und Baujahr.
Paragraf 6b-Rücklage
Sie kommt nur in Betracht, wenn das Haus zum Betriebsvermögen gehört, etwa bei gewerblichem Grundstückshandel oder einem Objekt im Betriebsvermögen. Für privat gehaltene Mehrfamilienhäuser, um die es auf dieser Seite geht, gilt sie nicht; dort greift § 23 EStG. Ob Ihr Objekt Betriebs- oder Privatvermögen ist, klärt Ihr Steuerberater vor dem Verkauf.
Holding-Strukturen
Ist das MFH in einer GmbH oder vermögensverwaltenden GbR? Ein Share Deal (Verkauf der Gesellschaftsanteile statt der Immobilie) kann für den Käufer Grunderwerbsteuer sparen - und damit den erzielbaren Preis erhöhen. Steuerberatung ist hier Pflicht.
Alle Steuerbeträge nach dem Einkommensteuer-Grundtarif für den Veranlagungszeitraum 2026, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Beide kommen gegebenenfalls hinzu: der Solidaritätszuschlag mit 5,5 Prozent der Einkommensteuer oberhalb der Freigrenze, die Kirchensteuer in Sachsen mit 9 Prozent der Einkommensteuer. Tarifwerte ändern sich jährlich.
Käuferkreis: Wer kauft MFH in Dresden?
Semi-fachkundige Privatinvestoren
Die größte Käufergruppe in Dresden. Ärzte, Anwälte, Unternehmer, IT-Fachleute - Menschen mit hohem Einkommen und dem Wunsch nach Vermögensaufbau über Immobilien. Budget: 500.000 bis 2.000.000 Euro.
Institutionelle Investoren
Family Offices, Immobilienfonds, Versicherungen. Kaufen ab 2.000.000 Euro aufwärts. fachkundiger Due-Diligence-Prozess, längere Verhandlungen, aber solide Abschlüsse.
Lokale Bestandshalter
Dresdner Familien und Unternehmen, die ihr Portfolio erweitern. Oft die besten Käufer - sie kennen den Markt, entscheiden schnell und finanzieren solide.
Vorbereitung: Due-Diligence-Unterlagen
fachkundige Käufer erwarten ein vollständiges Datenpaket. Fehlende Unterlagen verzögern den Verkauf um Wochen und signalisieren Unprofessionalität.
Unverzichtbar:
Beschaffungswege, Kosten und weitere MFH-spezifische Unterlagen: Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf.
