Erfolg im Immobilienverkauf lässt sich nicht in einem Werbeversprechen beschreiben. Er zeigt sich darin, ob ein Erbschaftsfall ohne Familienstreit abgeschlossen wird, ob ein Ehepaar den Umzug ins Pflegeheim ohne finanziellen Druck stemmen kann, ob ein Investor seinen Faktor bekommt und ob eine Scheidung ohne öffentliche Auseinandersetzung abgewickelt werden kann.
Die folgenden Fallbeispiele sind anonymisiert. Namen, genaue Adressen und Einzelheiten wurden verändert oder weggelassen. Die Ausgangslage, die Herausforderung und das Ergebnis sind real.
Anonymisierte Fallbeispiele
Fall 1: Erbschaft — Wohnung in Blasewitz, 3 Erben
Drei Geschwister hatten nach dem Tod der Mutter eine 68-m²-Eigentumswohnung in Blasewitz geerbt. Zwei wollten sofort verkaufen, eine Schwester war unsicher und nannte unterschiedliche Preisvorstellungen — zu Beginn 20% über Marktwert.
Die Herausforderung war weniger die Wohnung als die Kommunikation innerhalb der Erbengemeinschaft. Ein zu hoher Einstiegspreis hätte die Wohnung monatelang am Markt stehen lassen und das Misstrauen verstärkt.
Ich habe die Bewertung transparent für alle drei Erben aufbereitet, die Preissetzung an vergleichbaren Verkäufen aus dem Gutachterausschuss Dresden belegt und einen gemeinsamen Termin mit allen Parteien organisiert. Nach diesem Termin war Einigkeit hergestellt.
Die Wohnung wurde innerhalb von 4 Monaten zu einem Preis verkauft, der 3% über meiner Erstpreisempfehlung lag. Alle drei Erben haben unterschrieben — ohne Anwalt, ohne Einigung durch Druck.
Fall 2: Scheidung — Einfamilienhaus in Loschwitz
Ein Ehepaar in Trennungssituation hatte ein gemeinsames Haus in Loschwitz. Beide Parteien hatten eigene Anwälte. Die Aufgabe: das Haus diskret und zu einem marktgerechten Preis zu verkaufen, ohne dass einer der Partner das Gefühl hatte, benachteiligt zu werden.
In solchen Situationen ist der Makler auch Mediator zwischen zwei Parteien, die miteinander nicht mehr kommunizieren wollen. Alle Absprachen liefen getrennt, alle Informationen wurden symmetrisch weitergegeben.
Das Haus wurde nach 9 Wochen Vermarktungszeit verkauft. Erzielter Preis: 98% des ursprünglichen Angebotspreises. Die Abwicklung lief ohne öffentliche Auseinandersetzung, beide Parteien haben den Notartermin getrennt wahrgenommen.
Fall 3: Gewinnmitnahme — Mehrfamilienhaus in Pieschen
Ein Kapitalanleger hatte das vollvermietete Mehrfamilienhaus vor 12 Jahren für einen Faktor 12 gekauft. Mitte 2026 war der Zeitpunkt für eine Gewinnmitnahme gekommen — steuerfrei nach Ablauf der 10-Jahresfrist.
Das Objekt: 8 Wohneinheiten, vollvermietet, solide Bausubstanz aus den 1930er Jahren, Renovierungen in Teilen der Wohnungen. Mietpotenzial nach oben vorhanden, da einige Mietverträge noch aus den 2010er-Jahren stammten.
Die Preisfindung erfolgte nach dem Ertragswertverfahren. Das Mietsteigerungspotenzial habe ich gezielt an investoraffine Käufer kommuniziert — nicht als Versprechen, sondern als Potenzialrechnung mit Marktdaten unterlegt.
Verkauft an einen privaten Investor zu Faktor 22. Das entspricht einer Bruttorendite von 4,5% — realistisch für diesen Standort und diesen Zustand. Für den Verkäufer: mehr als der doppelte Einsatz nach 12 Jahren, steuerfrei.
Fall 4: Seniorenverkauf — Wohnung in Cotta
Ein älteres Ehepaar, beide über 80, hatte entschieden, in eine Pflegeeinrichtung zu wechseln. Die Eigentumswohnung in Cotta war seit über 30 Jahren ihr Zuhause. Emotional war das eine der schwierigeren Situationen — der Verkauf bedeutete den Abschluss eines Lebensabschnitts.
Neben dem eigentlichen Verkaufsprozess habe ich die Verbindung zu einem lokalen Entrümpelungsunternehmen hergestellt, den Umzugsablauf in die Koordination eingebunden und dafür gesorgt, dass der Notartermin in einer Notarkanzlei mit barrierefreiem Zugang stattfand.
Die Wohnung wurde ohne öffentliche Inserate verkauft — über ein Käufernetzwerk. Preis: marktgerecht und ohne Zeitdruck. Das Ehepaar hatte ausreichend Zeit, ihre wichtigsten Dinge mitzunehmen. Der Rest wurde sachgerecht aufgelöst.
In Gesprächen mit der Familie der Eigentümer war das Feedback eindeutig: Der Prozess war würdevoll. Das ist für mich das wichtigste Ergebnis in solchen Situationen.
Fall 5: Sanierungsstau — Einfamilienhaus in Klotzsche
Das Haus war aus den 1960er Jahren, unrenoviert, mit einer Ölheizung, einfach verglasten Fenstern und einem Dach, das kurz vor der Erneuerung stand. Energieausweis: Klasse H. Die Eigentümerin — eine Alleinerbin — hatte keine Mittel und keine Bereitschaft zur Sanierung.
Manche Makler hätten hier geraten, zuerst zu sanieren. Mein Rat war anders: Das Haus an Bauträger oder Investoren mit Entwicklungsinteresse vermarkten, die das Sanierungspotenzial einpreisen können.
Der Kaufpreis für eine unsanierte Immobilie ist naturgemäß niedriger als für ein fertig saniertes Haus. Aber er ist oft höher, als ein privater Endnutzer zahlen würde, der die vollen Sanierungskosten mitkalkuliert — weil Projektentwickler in Skaleneffekten denken und Entwicklungspotenzial anders bewerten.
Verkauft an einen regionalen Bauträger. Der erzielte Preis lag 8% über dem, was ein vergleichbarer Endnutzer geboten hätte. Keine Sanierungsvorleistung, kein Zeitverlust, direkter Abschluss.
Fall 6: Grundstück — Bauland in Striesen
Ein Grundstück in Striesen, mit einem abrissreifen Altbestand, der keinerlei Nutzungspotenzial mehr hatte. Der Bodenrichtwert: 580 €/m². Grundstücksgröße: ca. 620 m².
Die Aufgabe: das Grundstück nicht nach Bodenrichtwert zu verkaufen, sondern nach tatsächlichem Entwicklungspotenzial. Dazu habe ich den Bebauungsplan analysiert, die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) ermittelt und die mögliche Wohnfläche nach Bebauung berechnet.
Mit diesen Informationen wurde das Grundstück gezielt an Projektierer vermarktet, die Mehrfamilienhausprojekte entwickeln. Die Konkurrenz um das Grundstück war real — vier Bieter, zwei davon aus dem überregionalen Bereich.
Verkauft deutlich über Bodenrichtwert. Die Differenz zum rechnerischen Bodenrichtwert war zweistellig prozentual. Kein Standardverkauf nach Quadratmeterpreis, sondern Verkauf nach Projektpotenzial.
Unsere Zahlen
Diese Kennzahlen spiegeln den Schnitt der letzten 24 Monate in unserer Arbeit wider:
- Vermarktungsdauer: Im Schnitt 3–4 Monate für Eigentumswohnungen in Dresden, 4–6 Monate für Einfamilienhäuser
- Preisgenauigkeit: Unsere Erstpreisempfehlung weicht typischerweise weniger als 5% vom tatsächlich erzielten Verkaufspreis ab
- Angebotspreisquote: Im Schnitt erzielen wir 95–100% des Angebotspreises — bei marktgerechter Erstpreissetzung
- Abbruchquote: Unter 5% der Vermarktungen werden abgebrochen oder führen zu keinem Abschluss
- Erstbesichtigungen bis Angebot: Bei gut vorbereiteten Objekten führen 3–5 Besichtigungen zum ersten ernsten Angebot
Zahlen sagen nur etwas, wenn man den Kontext kennt. Gerne erkläre ich im persönlichen Gespräch, was diese Werte für Ihre konkrete Immobilie bedeuten.
Steuerlicher Hinweis: Unverbindliche Orientierung, ohne Gewähr – ersetzt keine Steuerberatung.
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