Immobilienwert berechnen

Der Rechner kombiniert die beiden Verfahren, die auch Gutachter für Wohnimmobilien nutzen — je nachdem, was zu Ihrer Immobilie passt.

Das Vergleichswertverfahren ist der Standard für selbst genutzte Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Grundlage sind die tatsächlich erzielten Quadratmeterpreise vergleichbarer Objekte in vergleichbarer Lage. Lage, Baujahr, Zustand und Ausstattung verschieben den Wert innerhalb der für Ihren Stadtteil typischen Preisspanne. Bei vermieteten Wohnungen fließt zudem die Nettokaltmiete ein: Der Rechner vergleicht den Ertragswert mit dem Vergleichswert und gewichtet das Ergebnis — denn ein schlechter Mietvertrag senkt den Investorenwert, ändert aber nicht den Lagefaktor.

Das Ertragswertverfahren greift bei vermieteten Wohnungen und Mehrfamilienhäusern. Hier zählt nicht der Quadratmeterpreis, sondern die Rendite: Käufer — meist Kapitalanleger — zahlen ein Vielfaches der Jahresnettokaltmiete. In Dresden liegt dieser Faktor je nach Lage und Objektgröße zwischen 10 (Prohlis, MFH) und 22 (Altstadt, Neustadt). Eine Wohnung mit 9.600 € Jahresmiete wird so mit rund 192.000 bis 213.000 € gehandelt — vorausgesetzt, die Miete entspricht dem Marktniveau.

Die Preise in Dresden unterscheiden sich je nach Stadtteil erheblich. Die folgende Übersicht zeigt die aktuellen Marktwertspannen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser — diese Werte bilden die Grundlage des Rechners.

Toplage (A-Lagen)

• Altstadt / Innere Neustadt / Zentrum (01067, 01097, 01099): Wohnungen 3.000–3.800 €/m², Häuser 4.000–6.000 €/m². Höchste Nachfrage, geringstes Angebot, stabile Wertsteigerung.
• Neustadt / Äußere Neustadt (01099): Wohnungen 2.500–3.100 €/m². Beliebt bei jungen Käufern und Investoren, starke Vermietbarkeit.

Gute Lagen (B-Lagen)

• Blasewitz / Loschwitz / Wachwitz / Striesen (01277, 01309, 01324, 01326, 01219, 01307): Wohnungen 2.400–3.300 €/m², Häuser 3.000–5.500 €/m². Elbhanglagen erzielen Spitzenwerte. Sehr gefragte Wohnlagen mit hoher Eigennutzerquote.
• Plauen / Südvorstadt (01187, 01069, 01217): Wohnungen 2.400–3.200 €/m², Häuser 3.000–4.500 €/m². Studentennahe Lage, solide Nachfrage, gute ÖPNV-Anbindung.
• Klotzsche / Hellerau (01109): Wohnungen 2.000–2.800 €/m², Häuser 2.800–4.200 €/m². Grüne Nordlage, beliebt bei Familien.

Mittlere Lagen (C-Lagen)

• Mickten / Trachau (01129, 01139): Wohnungen 2.100–2.700 €/m², Häuser 2.400–3.500 €/m². Aufstrebende Nordlage mit wachsender Infrastruktur.
• Pieschen (01127): Wohnungen 1.800–2.400 €/m², Häuser 2.200–3.200 €/m². Aufwertungstendenz, einfache C-Lage mit Entwicklungspotenzial.
• Leuben / Laubegast / Tolkewitz (01257, 01259, 01279): Wohnungen 2.000–2.600 €/m², Häuser 2.400–3.700 €/m². Elbnahe Lagen in Laubegast erzielen Aufschläge.
• Cotta / Löbtau (01157, 01159): Wohnungen 1.900–2.500 €/m², Häuser 2.100–3.200 €/m². Mittlere C-Lage, größtes Angebot, günstiger Einstieg ins Dresdner Stadtgebiet.
• Umland (Radebeul, Freital, Pirna, Coswig): Wohnungen 1.600–2.600 €/m², Häuser 1.800–3.200 €/m². Stark lageabhängig.

Einfachere Lagen (D-Lagen)

• Prohlis / Reick / Gorbitz (01237, 01239, 01169): Wohnungen 1.400–2.000 €/m², Häuser 1.700–2.500 €/m². Niedrigste Preise, aber auch niedrigstes Wertsteigerungspotenzial.

Wichtig: Diese Spannen sind Richtwerte. Die tatsächliche Position innerhalb der Spanne hängt von Baujahr, Zustand, Grundriss und Ausstattung ab — genau das berechnet der Rechner oben für Ihre Immobilie. Tiefergehende Einblicke in jeden einzelnen Stadtteil — mit Preistrends, typischen Käuferprofilen und den entscheidenden Lage-Besonderheiten — finden Sie in unserer Dresdner Stadtteil-Übersicht.

Der Immobilienwert-Rechner ist für alle gedacht, die einen schnellen, unverbindlichen Überblick über den Marktwert einer Dresdner Immobilie brauchen — ohne Maklertermin, ohne Wartezeit, ohne Kosten.

Eigentümer vor einem möglichen Verkauf erhalten eine erste Orientierung, bevor sie Kontakt zu einem Makler aufnehmen. Das verhindert, dass man mit falschen Erwartungen in Gespräche geht — in beide Richtungen. mehr lesen

Erbengemeinschaften müssen den Wert einer geerbten Immobilie oft schnell einschätzen — für die Aufteilung unter Miterben, als Grundlage für Verhandlungen oder als Ausgangspunkt für ein Finanzamtsgutachten. Der Rechner liefert einen ersten Anhaltspunkt, bevor ein offizielles Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben wird. mehr lesen

Bei Scheidung und Zugewinnausgleich ist der Immobilienwert häufig der größte Streitpunkt. Ein grober Richtwert hilft, realistische Erwartungen zu setzen und Verhandlungen sachlich zu halten. mehr lesen

Kapitalanleger und Kaufinteressenten können prüfen, ob ein Angebotspreis marktgerecht ist — oder ob deutliche Abweichungen nach oben oder unten bestehen. Besonders bei vermieteten Objekten liefert der Rechner einen schnellen Renditevergleich. mehr lesen

Neugierige Eigentümer, die einfach wissen wollen, was ihre Wohnung heute wert ist, ohne irgendjemanden kontaktieren zu müssen — auch für sie ist der Rechner gedacht.

Die Lage ist der mit Abstand stärkste Werthebel. Zwischen einer Toplage wie dem Loschwitzer Elbhang und einer Randlage wie Prohlis liegen leicht Faktor 2 bis 3 beim Quadratmeterpreis. Zentrumsnahe Viertel — Neustadt, Blasewitz, Altstadt — profitieren von hoher Nachfrage bei knappem Angebot.

Danach folgen Baujahr und energetischer Zustand. Ein saniertes Objekt erzielt in Dresden 30–50 % mehr als eine vergleichbare unsanierte Wohnung. Seit dem GEG 2024 rechnen Käufer zudem Sanierungskosten für energetisch schwache Gebäude ein — ein spürbarer Preisabschlag bei Energieklassen F und G. Käufer und finanzierende Banken bewerten dies zunehmend kritisch.

Die Miethöhe beeinflusst den Wert vermieteter Objekte direkt: Eine Wohnung mit Miete deutlich unter Marktniveau wird von Investoren mit einem Abschlag bewertet — auch wenn Lage und Zustand stimmen. Umgekehrt rechtfertigt eine überdurchschnittliche Miete einen Aufschlag auf den reinen Vergleichswert.

Marktumfeld und Zinsen runden das Bild ab: Sie lassen sich nicht beeinflussen, aber in die Preisstrategie einbeziehen. Wie sich Ihr konkreter Stadtteil zuletzt entwickelt hat, lesen Sie im Marktreport Dresden 2026.

Für den normalen Verkauf genügt eine fundierte Makler-Einschätzung — sie ist meist kostenlos und näher am tatsächlichen Verkaufspreis als ein Schreibtisch-Gutachten. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten (1.500–3.000 €) lohnt sich dagegen, wenn ein Wert rechtlich belastbar sein muss:

• Erbschaft: zur Aufteilung unter Miterben oder als Gegengutachten gegenüber dem Finanzamt
• Scheidung: zur Berechnung des Zugewinnausgleichs
• Beleihung: wenn eine Bank einen belastbaren Wert verlangt
• Streitigkeiten: bei gerichtlichen Auseinandersetzungen

Der Online-Richtwert ersetzt kein Gutachten — er gibt Ihnen aber eine schnelle, kostenlose Orientierung, vollständig ohne Kontaktdaten. Möchten Sie wissen, was Ihr Ergebnis im Einzelfall bedeutet, ordnen wir es gerne kostenlos für Sie ein.