Haus oder Wohnung mit Schulden verkaufen

"Ich kann nicht verkaufen, ich habe noch ein Darlehen laufen." — das höre ich häufiger als man denkt. Und es stimmt so nicht. Ein laufendes Darlehen ist kein rechtliches Verkaufshindernis. Aber es beeinflusst die Kalkulation — und das muss man verstehen, bevor man einen Preis festlegt.

Grundschuld ist nicht dasselbe wie Schulden

Das Erste, was viele Eigentümer missverstehen: Eine Grundschuld im Grundbuch bedeutet nicht, dass Sie "Schulden auf der Immobilie" haben im Sinne eines Zahlungsrückstands. Die Grundschuld ist ein Sicherungsmittel — sie gibt der Bank das Recht, auf die Immobilie zuzugreifen, wenn Sie das Darlehen nicht mehr bedienen. Solange Sie zahlen, berührt die Grundschuld den Alltag nicht.

Beim Verkauf wird die Grundschuld aus dem Kaufpreis abgelöst — das ist Standardprozess. Der Notar regelt das. Sie müssen sich darum nicht selbst kümmern.

Was tatsächlich zu "Schulden" auf einer Immobilie führt: rückständige Hausgeldverpflichtungen bei einer WEG, Grundsteuerschulden oder vollstreckte Forderungen die als Zwangssicherungshypothek eingetragen sind. Diese Situationen sind seltener — aber wenn vorhanden, komplizierter.

Was passiert beim Verkauf mit laufendem Darlehen?

Der Ablauf ist einfacher als viele denken:

1. Ablösesumme erfragen. Sie bitten Ihre Bank um eine aktuelle Ablösesumme — den Betrag, der zur vollständigen Tilgung des Darlehens am gewünschten Termin nötig ist. Diese Summe beinhaltet Restschuld plus Vorfälligkeitsentschädigung (wenn die vereinbarte Zinsbindung noch läuft).

2. Preis so kalkulieren, dass Ablösung möglich ist. Aus dem Kaufpreis wird zunächst die Ablösesumme an die Bank gezahlt. Der Rest ist Ihr Nettoerlös. Das bedeutet: Bevor Sie einen Verkaufspreis festlegen, müssen Sie wissen, was die Ablösung kostet.

3. Notar übernimmt die Abwicklung. Im Kaufvertrag wird geregelt, dass die Bank direkt aus dem Kaufpreis bezahlt wird. Der Notar koordiniert die Löschungsbewilligung und stellt sicher, dass die Grundschuld im Grundbuch gelöscht wird — bevor oder zeitgleich mit der Eigentumsübertragung.

Der Käufer erhält eine schuldenfreie Immobilie. Sie erhalten den Erlös abzüglich Darlehensablösung. Das ist der Normalfall.

Die Vorfälligkeitsentschädigung: der versteckte Kostenfaktor

Wenn Ihr Darlehen noch innerhalb der Zinsbindungsfrist läuft, erhebt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe hängt ab von:

• Restlaufzeit der Zinsbindung — je länger noch vereinbart, desto höher
• Restschuld — je mehr noch aussteht, desto mehr
• Zinsgefälle — wenn aktuelle Zinsen höher sind als Ihr Vertragszins, ist die Entschädigung niedriger. Wenn aktuelle Zinsen niedriger sind, ist sie höher.

Beispiel: Darlehen 300.000 € aus 2021, Zinssatz 1,2 %, noch 4 Jahre Zinsbindung, aktuelle Zinsen bei 3,5 %. In diesem Fall ist die Vorfälligkeitsentschädigung vergleichsweise gering — weil die Bank das Geld zu höheren Zinsen neu anlegen kann. Wäre der Fall umgekehrt (Darlehen zu 4 % und aktuelle Zinsen bei 2 %), würde die Entschädigung erheblich höher ausfallen.

Lassen Sie sich die Vorfälligkeitsentschädigung von Ihrer Bank schriftlich mitteilen, bevor Sie Preisverhandlungen führen.

Ausnahmen: Darlehen mit variablem Zinssatz können jederzeit ohne Entschädigung gekündigt werden. Fest verzinste Darlehen deren Zinsbindung abgelaufen ist (auch wenn das Darlehen noch läuft) können mit 6 Monaten Kündigungsfrist ebenfalls ohne Entschädigung abgelöst werden.

Was bleibt nach dem Verkauf?

Eine einfache Rechnung:

Für eine erste Einschätzung, was Ihre Immobilie heute wert ist: Immobilienwert-Rechner. Für eine vollständige Übersicht aller Nebenkosten: Nebenkosten beim Immobilienverkauf.

Sonderfall: Was wenn der Erlös die Schulden nicht deckt?

Das ist die schwierigste Konstellation — wenn die Restschuld (plus Vorfälligkeitsentschädigung) höher ist als der erzielbare Kaufpreis. Das kann passieren bei:

• Immobilien die stark an Wert verloren haben
• Sehr jungen Darlehen mit geringer Tilgung und hoher Vorfälligkeitsentschädigung
• Notverkäufen in schwierigen Marktlagen

In diesem Fall brauchen Sie eine Lösung mit der Bank. Optionen:

• Eigenkapitalzuzahlung: Sie zahlen die Differenz aus eigenen Mitteln
• Prolongation/Umschuldung: Das Darlehen wird auf eine andere Immobilie übertragen (falls vorhanden)
• Bankeneinigung: In Härtefällen kann die Bank einem Verkauf unterhalb der Restschuld zustimmen — gegen Auflagen oder Teilzahlung

Einen Notverkauf oder Zwangsversteigerung können in solchen Situationen oft verhindert werden, wenn frühzeitig und offen mit der Bank kommuniziert wird. Lesen Sie auch: Immobilie schnell verkaufen.

Wenn Sie wissen möchten, welche Möglichkeiten Sie konkret haben und wie ein Verkauf sich bei Ihnen rechnet — sprechen Sie mich an. Ich rechne das transparent durch, ohne Vorab-Verpflichtung.