Gewinnmitnahme: Der richtige Zeitpunkt

Zwischen 2015 und 2022 erlebte Dresden einen der stärksten Preisanstiege unter den ostdeutschen Großstädten. Eigentumswohnungen stiegen im Schnitt um 60–80 %, Mehrfamilienhäuser in guten Lagen sogar um über 100 %. Dann kam die Zinswende.

2023 und 2024 brachten eine Korrektur von 5–12 %, je nach Segment und Lage. Seit Mitte 2025 stabilisieren sich die Preise. Der Dresdner Markt zeigt 2026 ein differenziertes Bild:

• Wohnungen (Bestand, saniert): 2.200–3.500 €/m², je nach Stadtteil
• Einfamilienhäuser: 500.000–750.000 € in mittleren bis guten Lagen
• Mehrfamilienhäuser: Kaufpreisfaktoren zwischen 18 und 25, abhängig von Mietsteigerungspotenzial

Die Prognose für 2026/2027: moderate Preissteigerungen von 2–4 % jährlich in gefragten Lagen. Kein Boom. Aber auch kein Einbruch. Ob sich der Verkauf jetzt mehr lohnt als das Abwarten, wägen wir im Ratgeber Jetzt verkaufen oder warten? (2026) ausführlich ab.

Was mich in Gesprächen mit Investoren immer wieder überrascht: Viele vergleichen den aktuellen Markt mit 2021 und sind enttäuscht. Aber 2021 war die Ausnahme, nicht die Regel. Wer seine Rendite an Ausnahmejahren misst, wird immer zu spät verkaufen.

Es gibt keine Glocke, die am Höchstpunkt läutet. Aber es gibt Indikatoren, die eine Orientierung geben:

Finanzierungskosten: Die Bauzinsen sind Anfang 2026 weiterhin hoch und belasten Käufer spürbar. Die monatliche Annuität setzt Kaufpreise stärker unter Druck als vielen Eigentümern lieb ist. Eine kurzfristige Entspannung ist nicht absehbar; eher bleibt das Risiko weiter steigender Finanzierungskosten. Für Verkäufer heißt das: nicht auf sinkende Zinsen spekulieren, sondern den Angebotspreis belastbar kalkulieren, Finanzierungsfähigkeit früh prüfen und echte Nachfrage von Wunschpreis-Interesse trennen.

Angebot und Nachfrage: In Dresden ist das Angebot an Bestandsimmobilien seit 2024 leicht gestiegen. Gleichzeitig zieht die Nachfrage wieder an, weil sich Käufer an das neue Zinsniveau gewöhnt haben. Das Verhältnis ist aktuell ausgewogen, kein Verkäufermarkt mehr, aber auch kein Käufermarkt.

Baugenehmigungen: In Sachsen sind die Baugenehmigungen 2024/2025 um rund 25 % zurückgegangen. Weniger Neubau bedeutet mittelfristig weniger Konkurrenz für Bestandsimmobilien, ein positives Signal für Eigentümer.

Mietentwicklung: Die Mieten in Dresden steigen weiter, 3–5 % pro Jahr. Das stützt die Ertragswerte und macht Kapitalanlagen attraktiver.

Eine Immobilie in Striesen, 2016 für 180.000 € gekauft, heute 280.000 € wert. Klingt nach 100.000 € Gewinn. Die Realität sieht anders aus:

• Kaufnebenkosten damals: ca. 9.000 € (Grunderwerbsteuer 3,5 %, der 2016 in Sachsen geltende Satz, plus Notar und Grundbuch; seit 2023 sind es 5,5 %)
• Verkaufsnebenkosten jetzt: ca. 10.000 € (Maklerprovision, Löschung Grundschuld)
• Spekulationssteuer: 0 € (Haltedauer > 10 Jahre)

Nominal bleiben nach Kosten 81.000 €. Für den realen Gewinn muss man beide Seiten auf dieselbe Kaufkraft bringen, sonst vergleicht man Geld von 2016 mit Geld von heute. Die Inflation seit 2016 liegt bei rund 31 % (Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts, Jahresdurchschnitt 2016 gegen Januar bis Juli 2026). Die Investition von damals, also Kaufpreis plus Nebenkosten, entspricht heute rund 247.600 € Kaufkraft. Dem steht ein Nettoerlös von 270.000 € gegenüber.

Realer Gewinn nach Inflation und Kosten: rund 22.000 €. Deutlich weniger, als die 100.000 € auf den ersten Blick vermuten lassen. Wer stattdessen nur den Nominalgewinn abzinst, kommt auf eine zu hohe Zahl, weil das eingesetzte Kapital dabei unangepasst bleibt.

Bei kürzerer Haltedauer kommt die Spekulationssteuer dazu. Sie wird nicht als Gewinn mal Pauschalsatz gerechnet: Der Gewinn kommt auf Ihr übriges Einkommen obendrauf, und fällig ist die Differenz zwischen Ihrer Einkommensteuer mit und ohne Gewinn (§ 32a EStG). Wer nach sieben Jahren mit 80.000 € Gewinn verkauft und daneben 60.000 € zu versteuerndes Einkommen hat, zahlt darauf rund 33.400 €. Mit dem Grenzsteuersatz von 42 Prozent zu rechnen, führt in die Irre: Der greift erst ab 69.879 € und gilt immer nur für den nächsten Euro, nie für den ganzen Gewinn. Plötzlich schrumpft der Gewinn erheblich.

Alle Steuerbeträge nach dem Einkommensteuer-Grundtarif für den Veranlagungszeitraum 2026, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Beide kommen gegebenenfalls hinzu: der Solidaritätszuschlag mit 5,5 Prozent der Einkommensteuer oberhalb der Freigrenze, die Kirchensteuer in Sachsen mit 9 Prozent der Einkommensteuer. Tarifwerte ändern sich jährlich.

Private Veräußerungsgeschäfte bei Immobilien sind nach §23 EStG steuerfrei, wenn:

• die Immobilie mindestens 10 Jahre gehalten wurde (bei Kapitalanlage), oder
• die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt wurde

Bei Erbimmobilien gilt: Die Haltedauer des Erblassers wird angerechnet. Hat Ihr Vater die Wohnung 2010 gekauft und Sie erben sie 2024, ist der Verkauf 2026 steuerfrei.

Mein Rat: Wenn Sie nur noch ein oder zwei Jahre von der Steuerfreiheit entfernt sind, warten Sie. Die Steuerersparnis ist fast immer höher als das Risiko eines leichten Preisrückgangs.

Einzelverkauf: Der Klassiker. Eine Immobilie, ein Käufer, ein Notarvertrag. Funktioniert bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern am besten.

Paketverkauf: Bei mehreren Einheiten (z. B. zwei bis drei Wohnungen im selben Haus) kann ein Paketverkauf an einen Investor sinnvoll sein. Vorteil: ein Verhandlungspartner, ein Prozess. Nachteil: Paketkäufer verhandeln härter und erwarten einen Abschlag von 5–10 %.

Share Deal: Bei Immobilien in einer GmbH oder vermögensverwaltenden GbR kann statt der Immobilie der Gesellschaftsanteil verkauft werden. Vorteil: keine Grunderwerbsteuer für den Käufer (unter bestimmten Voraussetzungen). Das macht Ihr Objekt für gewerbliche Investoren attraktiver, und kann den Verkaufspreis erhöhen. Steuerliche Beratung ist hier Pflicht.

Gewinn realisieren ist nur die halbe Miete. Die andere Hälfte: Was machen Sie mit dem Geld?

• Umschichtung in höher rentierende Objekte: Verkauf einer niedrig verzinsten ETW, Kauf eines MFH mit besserem Cashflow. In Dresden gibt es aktuell Chancen in aufstrebenden Lagen wie Pieschen oder Löbtau.
• Diversifikation: Nicht alles in Immobilien. Ein Teil in ETFs, ein Teil als Rücklage, ein Teil als Eigenkapital für das nächste Objekt.
• Schuldenreduktion: Bestehende Darlehen tilgen, um die Gesamtbelastung zu senken. Besonders sinnvoll bei hohen Zinssätzen aus Alt-Finanzierungen.
• § 6b-Rücklage: Nur für Immobilien im Betriebsvermögen. Wer privat verkauft und nach § 23 EStG besteuert wird, kann sie nicht nutzen, auch nicht als Gewerbetreibender oder Freiberufler. Ob ein Objekt Betriebsvermögen ist, klärt der Steuerberater.