Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss unter Umständen den entstandenen Gewinn versteuern — die sogenannte Spekulationssteuer. Ob und in welcher Höhe das im eigenen Fall zutrifft, lässt sich mit dem Rechner unten direkt ermitteln.
Spekulationssteuer-Rechner
Steuerlicher Hinweis: Unverbindliche Orientierung, ohne Gewähr – ersetzt keine Steuerberatung.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Es gibt keinen pauschalen "Spekulationssteuersatz" — die Höhe hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz ab, der je nach Gesamteinkommen zwischen 14 % und 45 % liegt. Rechtsgrundlage ist §23 Einkommensteuergesetz (EStG): Liegt zwischen Anschaffung und Veräußerung einer Immobilie weniger als ein Jahrzehnt, gilt der Verkauf als "privates Veräußerungsgeschäft". Der dabei erzielte Gewinn wird dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Die Berechnung erfolgt in zwei Schritten: Zunächst wird der Veräußerungsgewinn ermittelt (siehe Verkaufsgewinn-Rechner), anschließend wird dieser Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz multipliziert.
Diese Ausnahmen gibt es
Auch innerhalb der Zehn-Jahres-Frist bleibt ein Verkauf in zwei wichtigen Fällen steuerfrei:
- Eigennutzung: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr sowie den beiden vorangegangenen Kalenderjahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer unabhängig von der Haltedauer.
- Ablauf der Frist: Liegen zwischen notariellem Kauf- und Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre, ist der gesamte Gewinn steuerfrei — unabhängig von der Nutzung.
Bei geerbten Immobilien wird zudem die Haltedauer des Erblassers angerechnet: Hat dieser die Immobilie bereits vor mehr als zehn Jahren erworben, kann der Verkauf durch die Erbengemeinschaft steuerfrei erfolgen.
Wie hoch wäre Ihr Gewinn heute?
Die Beispielrechnung nutzt fremde Zahlen. Setzen Sie Ihren aktuellen Wert ein, dann wissen Sie, worüber Sie reden.
Ohne E-Mail · ohne Anmeldung · anonymBeispielrechnung für Dresden
Eine Eigentumswohnung wurde 2017 für 180.000 Euro gekauft (Kaufnebenkosten ca. 12.600 Euro) und soll 2026 für 280.000 Euro verkauft werden (Verkaufsnebenkosten ca. 10.000 Euro):
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gesamtkaufkosten | 192.600 € |
| Nettoverkaufserlös | 270.000 € |
| Veräußerungsgewinn | 77.400 € |
| Haltedauer | 9 Jahre |
Da die Haltedauer mit 9 Jahren knapp unter der 10-Jahres-Frist liegt und keine durchgehende Eigennutzung vorliegt, wäre dieser Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 % entstünden rund 27.090 Euro Steuer. Läge der Verkauf nur ein Jahr später, wäre der gesamte Gewinn steuerfrei — ein Unterschied, der sich finanziell deutlich auswirkt und bei der Verkaufsplanung berücksichtigt werden sollte.
Das könnte Sie auch interessieren
Steuerfrei verkaufen nach 10 Jahren
Immobilie steuerfrei verkaufen nach 10 Jahren: Spekulationssteuer-Frist erklärt, Ausnahmen, Tipps für Dresden. Jetzt informieren.
Haus verkaufen bei Auswanderung: Steuern, Recht & der richtige Zeitpunkt
Immobilie verkaufen bei Auswanderung: Wann ist der richtige Zeitpunkt, welche Steuern greifen und wie das Timing Tausende Euro ausmacht — Dresdner Makler erklärt.
Verkaufsgewinn berechnen
Verkaufsgewinn beim Immobilienverkauf berechnen: Anschaffungskosten, Veräußerungskosten und Steuerpflicht einfach erklärt — mit Rechner.
Geprüft & vertrauenswürdig
Kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie
Erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden eine erste fundierte Einschätzung basierend auf aktuellen Marktdaten und unserer langjährigen Erfahrung.
FAQ