Wie hoch ist die Spekulationssteuer? Rechner & 10-Jahres-Frist

Es gibt keinen pauschalen "Spekulationssteuersatz", die Höhe hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz ab, der je nach Gesamteinkommen zwischen 14 % und 45 % liegt. Rechtsgrundlage ist §23 Einkommensteuergesetz (EStG): Liegt zwischen Anschaffung und Veräußerung einer Immobilie weniger als ein Jahrzehnt, gilt der Verkauf als "privates Veräußerungsgeschäft". Der dabei erzielte Gewinn wird dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.

Die Berechnung erfolgt in zwei Schritten: Zunächst wird der Veräußerungsgewinn ermittelt (siehe Verkaufsgewinn-Rechner), anschließend kommt er auf das übrige zu versteuernde Einkommen obendrauf. Fällig ist die Differenz zwischen der Einkommensteuer mit und ohne Gewinn (§ 32a EStG), nicht der Gewinn multipliziert mit dem Grenzsteuersatz. Der Rechner unten arbeitet mit einem Satz, den Sie selbst setzen: Nehmen Sie dafür nicht den Grenzsteuersatz Ihres heutigen Einkommens, sondern den Durchschnittssatz, den der Gewinn insgesamt trägt. Er liegt bei fünfstelligen Gewinnen meist knapp unter 42 Prozent.

Auch innerhalb der Zehn-Jahres-Frist bleibt ein Verkauf in zwei wichtigen Fällen steuerfrei:

• Eigennutzung: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr sowie den beiden vorangegangenen Kalenderjahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer unabhängig von der Haltedauer.
• Ablauf der Frist: Liegen zwischen notariellem Kauf- und Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre, ist der gesamte Gewinn steuerfrei, unabhängig von der Nutzung.

Bei geerbten Immobilien wird zudem die Haltedauer des Erblassers angerechnet: Hat dieser die Immobilie bereits vor mehr als zehn Jahren erworben, kann der Verkauf durch die Erbengemeinschaft steuerfrei erfolgen.

Eine Eigentumswohnung wurde 2017 für 180.000 Euro gekauft (Kaufnebenkosten ca. 9.000 Euro nach dem 2017 in Sachsen geltenden Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent) und soll 2026 für 280.000 Euro verkauft werden (Verkaufsnebenkosten ca. 10.000 Euro):

Da die Haltedauer mit 9 Jahren knapp unter der 10-Jahres-Frist liegt und keine durchgehende Eigennutzung vorliegt, wäre dieser Gewinn steuerpflichtig. Bei daneben 60.000 Euro zu versteuerndem Einkommen entstünden rund 33.900 Euro Steuer. Läge der Verkauf nur ein Jahr später, wäre der gesamte Gewinn steuerfrei. Maßgeblich ist dabei der Tag des Notarvertrags, nicht das Kalenderjahr.

Alle Steuerbeträge nach dem Einkommensteuer-Grundtarif für den Veranlagungszeitraum 2026, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Beide kommen gegebenenfalls hinzu: der Solidaritätszuschlag mit 5,5 Prozent der Einkommensteuer oberhalb der Freigrenze, die Kirchensteuer in Sachsen mit 9 Prozent der Einkommensteuer. Tarifwerte ändern sich jährlich.