Was ist der Kaufpreisfaktor bei Immobilien?
Der Kaufpreisfaktor ist die wichtigste Kennzahl beim Kauf und Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeobjekten. Er zeigt auf einen Blick, ob ein Preis zur erzielten Miete passt — und erlaubt es, Objekte unterschiedlicher Größe und Lage direkt miteinander zu vergleichen. Wer ein MFH verkauft oder kauft, kommt an dieser Zahl nicht vorbei.
Kaufpreisfaktor-Rechner
Steuerlicher Hinweis: Unverbindliche Orientierung, ohne Gewähr – ersetzt keine Steuerberatung.
Was der Kaufpreisfaktor aussagt — und was nicht
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger oder Multiplikator) beantwortet eine einfache Frage: Das Wievielfache der Jahresnettokaltmiete wird für das Objekt bezahlt?
Formel: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus kostet 900.000 € und wirft 45.000 € Jahreskaltmiete ab. Kaufpreisfaktor: 900.000 ÷ 45.000 = 20x. Der Käufer zahlt das 20-Fache der Jahresmiete — oder anders ausgedrückt: Bei gleich bleibender Miete dauert es 20 Jahre, bis der Kaufpreis allein durch Miete refinanziert ist.
Wichtig: Der Kaufpreisfaktor berücksichtigt keine Kaufnebenkosten, Finanzierungskosten, Instandhaltung oder Leerstand. Er ist eine Vergleichskennzahl, keine vollständige Renditeberechnung. Für die tatsächliche Rendite auf das eingesetzte Kapital braucht es den Eigenkapitalrendite-Rechner.
Kaufpreisfaktor und Mietrendite — zwei Seiten derselben Münze
Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite sind mathematisch reziprok:
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite |
|---|---|
| 14x | 7,1 % |
| 17x | 5,9 % |
| 20x | 5,0 % |
| 22x | 4,5 % |
| 25x | 4,0 % |
| 28x | 3,6 % |
Das bedeutet: Wer den Faktor kennt, kennt auch die Bruttorendite — und umgekehrt. Käufer und Verkäufer sprechen oft in Faktoren statt in Prozent, weil Faktoren intuitiver zu vergleichen sind: „Das Objekt geht für den 22-Fachen weg" ist greifbarer als „Das entspricht 4,5 % Brutto".
Dresdner Richtwerte 2026: Was ist marktüblich?
Die Kaufpreisfaktoren in Dresden variieren stark nach Lage und Objektqualität. Als Orientierung für den aktuellen Markt:
| Lagentyp | Typischer Faktor 2026 | Bruttomietrendite |
|---|---|---|
| Sehr gute Innenstadtlage (Blasewitz, Neustadt) | 23–26x | 3,8–4,3 % |
| Gute Lage (Striesen, Hechtviertel, Pieschen) | 20–24x | 4,2–5,0 % |
| Mittlere Lage (Löbtau, Leuben, Gruna) | 17–21x | 4,8–5,9 % |
| Randlage (Gorbitz, Prohlis, Reick) | 14–18x | 5,6–7,1 % |
Diese Werte sind Näherungswerte für vollvermietete Objekte in normalem Zustand. Sanierungsbedarf, Leerstand oder günstige Altmietverträge senken den erzielbaren Faktor deutlich. Ein Objekt mit 30 % Leerstand erzielt selten den gleichen Faktor wie ein vollvermietetes, da der Käufer das Risiko einpreist.
Was Verkäufer beim Faktor beachten sollten
Der Kaufpreisfaktor, den Investoren auf dem Dresdner Markt akzeptieren, hängt von mehreren Faktoren ab:
- Mietsteigerungspotenzial: Ist die Ist-Miete unter Markt, zahlen Käufer oft einen höheren Faktor, weil sie Mieterhöhungsspielraum einkalkulieren.
- Zustand und Restnutzungsdauer: Sanierte Objekte mit neuer Heizung, Dach und Fenstern erzielen höhere Faktoren als sanierungsbedürftige Bauten.
- Finanzierungszins: Bei niedrigen Zinsen akzeptieren Investoren höhere Faktoren (20–25x), weil die Finanzierung günstiger ist. Steigen die Zinsen, werden die Faktoren gedrückt.
- Mietrechtliche Situation: Altmieter mit sehr niedrigen Mieten reduzieren den Faktor. Objekte mit freien Wohnungen oder auslaufenden Verträgen sind attraktiver.
Wer sein Mehrfamilienhaus in Dresden verkauft, sollte den aktuell erzielbaren Faktor kennen — und verstehen, welche Maßnahmen vor dem Verkauf den Faktor verbessern können. Wir geben Ihnen eine kostenlose Einschätzung basierend auf Ihrem konkreten Objekt.
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