Was ist der Cashflow einer Immobilie?
Mietrendite und Eigenkapitalrendite beschreiben die langfristige Wirtschaftlichkeit einer Immobilie — doch im Alltag entscheidet eine andere Zahl darüber, ob eine Kapitalanlage tragbar ist: der monatliche Cashflow. Er zeigt, was von der Miete übrigbleibt, nachdem alle Kosten bezahlt sind — oder wie viel Sie jeden Monat aus eigener Tasche drauflegen.
Cashflow-Rechner
Steuerlicher Hinweis: Unverbindliche Orientierung, ohne Gewähr – ersetzt keine Steuerberatung.
Was der Cashflow-Rechner zeigt
Der Cashflow ist die einfachste und direkteste Kenngröße für Kapitalanleger:
Cashflow = Kaltmiete − Kreditrate − Hausgeld − Instandhaltung − Verwaltung
Ein positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie wirft monatlich Liquidität ab — der Mieter zahlt mehr, als das Objekt kostet. Ein negativer Cashflow bedeutet: Sie legen monatlich einen Eigenanteil dazu. Beides kann wirtschaftlich sinnvoll sein — es kommt auf die Relation zum langfristigen Vermögensaufbau an.
Der Rechner gibt Ihnen diese Zahl sofort — ohne Jahreshochrechnungen, ohne Annahmen zur Preisentwicklung, ohne Steuereffekte. Nur die harten monatlichen Zahlen.
Positiver Cashflow: möglich, aber in Dresden nicht selbstverständlich
In sehr guten Dresdner Lagen (Blasewitz, Neustadt, Striesen) mit Kaufpreisfaktoren von 22–25x und aktuellen Zinsen von 3,5–4 % ist ein positiver Cashflow bei marktüblicher Finanzierung (20–25 % Eigenkapital) in der Regel nicht erreichbar. Die Kreditrate übersteigt die Mieteinnahmen.
In mittleren und Randlagen (Löbtau, Pieschen, Gorbitz, Prohlis) mit Faktoren von 14–18x sieht es anders aus: Hier können bei ausreichend Eigenkapital und moderatem Hausgeld Cashflows von +50 bis +300 € pro Monat entstehen.
Als Orientierung:
| Kaufpreisfaktor | Finanzierung (25 % EK, 3,75 % Zins + 2 % Tilgung) | Typischer Cashflow |
|---|---|---|
| 15x (Randlage) | Rate ca. 5,6 % des KP p. a. | oft positiv |
| 18x (mittlere Lage) | Rate ca. 5,6 % des KP p. a. | knapp um null |
| 22x (gute Lage) | Rate ca. 5,6 % des KP p. a. | negativ (−100 bis −400 €) |
| 25x (sehr gute Lage) | Rate ca. 5,6 % des KP p. a. | deutlich negativ |
Negativer Cashflow: Wann er trotzdem akzeptabel ist
Viele erfolgreiche Dresdner Immobilieninvestoren tragen monatlich einen Eigenanteil von 100–300 €. Das klingt nach Verlust — ist aber eine andere Art zu rechnen:
- Die Tilgung ist kein Verlust, sondern Vermögensaufbau: Jeder Euro Tilgung erhöht Ihren Eigenkapitalanteil.
- Die Wertsteigerung (historisch in Dresden 2–5 % p. a.) übertrifft den Eigenanteil in vielen Jahren.
- Steuerlich sind Zinskosten, Abschreibung (AfA 2 % p. a. beim Gebäudeanteil) und Verwaltungskosten als Werbungskosten absetzbar — was den tatsächlichen Eigenanteil nach Steuer senkt.
Die entscheidende Frage ist nicht „Ist der Cashflow positiv?", sondern: „Ist der monatliche Eigenanteil dauerhaft tragbar — und rechtfertigt der Vermögensaufbau diesen Beitrag?"
Was in die Berechnung gehört
Für eine realistische Cashflow-Berechnung zählen folgende monatliche Positionen:
Einnahmen:
- Kaltmiete (Nettokaltmiete ohne Nebenkosten)
Kosten:
- Kreditrate (Annuität aus Zins + Tilgung) — der größte Einzelposten
- Nicht umlegbares Hausgeld bei ETW: Der Teil des Hausgeldes, der nicht auf den Mieter umgelegt werden kann (Instandhaltungsrücklage des WEG, Verwaltervergütung des WEG-Verwalters)
- Instandhaltungsrücklage (eigene Rücklage für das Objekt, zusätzlich zur WEG-Rücklage): Faustformel 1 €/m² Wohnfläche pro Monat
- Eigene Verwaltungskosten: Falls Sie einen Hausverwalter beauftragen (typisch 4–8 % der Nettokaltmiete)
Nicht in den Cashflow-Rechner gehören: Steuereffekte, Abschreibung, Einmalkosten für Renovierungen — diese beeinflussen die Gesamtrentabilität, nicht den laufenden Cashflow. Für den Blick auf den Kaufpreisfaktor und die Bruttomietrendite steht ein separater Rechner bereit.
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