Leibrente, Teilverkauf, Nießbrauch & Rückmietverkauf Dresden

Kurz gesagt

Verrentung, Teilverkauf oder normal verkaufen, was lohnt sich?

Für die meisten Dresdner Eigentümer ab etwa 70 bringt der klassische Verkauf mit anschließendem Umzug in eine kleinere Wohnung finanziell am meisten. Leibrente oder Nießbrauch lohnen sich nur, wenn das Wohnenbleiben im eigenen Haus oberste Priorität hat. Der Teilverkauf klingt flexibel, ist über die Jahre wegen der laufenden Nutzungsentgelte aber oft die teuerste Variante. Der Rückmietverkauf bringt die höchste Einmalzahlung, macht Sie aber zum Mieter ohne eigenes Recht im Grundbuch.

Vier Wege, Kapital aus dem Haus zu holen und wohnen zu bleiben

Vier Grundmodelle stehen zur Wahl. Sie unterscheiden sich stärker, als die Prospekte vermuten lassen.

Leibrente

Sie verkaufen das Haus, behalten ein lebenslanges Wohnrecht und erhalten eine monatliche Rente. Der Wert des Wohnrechts wird vom Kaufpreis abgezogen. Was ausgezahlt wird, liegt spürbar unter dem Marktwert.

Nießbrauch

Ähnlich, aber Sie behalten das volle Nutzungsrecht und dürften sogar vermieten. Steuerlich spannend bei einer Schenkung an die Kinder, weil der Nießbrauch den Schenkungswert senkt und Freibeträge alle zehn Jahre neu greifen.

Teilverkauf

Sie verkaufen einen Anteil, oft bis zur Hälfte, und bekommen eine Einmalzahlung. Danach zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt auf den verkauften Teil. Klingt flexibel. Ist es selten.

Rückmietverkauf (Sale-and-Rent-Back)

Sie verkaufen vollständig und mieten die Immobilie vom Käufer zurück. Kein Wohnrecht im Grundbuch, sondern ein Mietvertrag. Als einziges der vier Modelle macht es Sie zum Mieter im eigenen Haus.

Der Teilverkauf ist meist teurer als ein Kredit

Das Detail, das die meisten überrascht: Das Nutzungsentgelt beträgt in der Regel 3 bis 5 Prozent pro Jahr auf den verkauften Anteil.

≈ 10.000 € / Jahr

auf einen verkauften Anteil von 250.000 €, dauerhaft, ohne dass die Summe je kleiner wird

Ein normaler Bankkredit über denselben Betrag wäre über zehn Jahre in vielen Fällen günstiger. Instandhaltung tragen oft weiter Sie allein, und beim späteren Gesamtverkauf bestimmt der Anbieter mit. Ich habe Eigentümer erlebt, die nach acht Jahren feststellten, dass vom ursprünglichen Vorteil wenig übrig war.

Rückmietverkauf: ganz verkaufen und als Mieter wohnen bleiben

Hier gibt es kein Wohnrecht im Grundbuch und kein Rentenversprechen, sondern einen Mietvertrag. Das macht die Konstruktion leicht zu durchschauen. Sicher ist sie deshalb nicht: Ihr Bleiberecht hängt am Vertragsrecht, nicht am Grundbuch, und das ist ein Unterschied, der erst im Ernstfall sichtbar wird.

Was der Mieterschutz leistet

Sie sind Mieter mit allen Rechten. Kündigen darf der Vermieter nur mit berechtigtem Interesse (§ 573 BGB). Verkauft er das Haus weiter, tritt der neue Eigentümer in Ihren Mietvertrag ein: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB).

Was er nicht leistet

Eigenbedarf bleibt ein Kündigungsgrund, auch für den nächsten Eigentümer (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Miete darf bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen (§ 558 BGB). Eine Modernisierung schlägt mit acht Prozent der Kosten im Jahr durch, gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro auf 2 Euro (§ 559 BGB, Kappung nach Absatz 3a). Und in der Zwangsversteigerung darf der Ersteher mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 57a ZVG).

Gut zu wissenEin lebenslanger Kündigungsverzicht im Mietvertrag ist besser als nichts. Er bindet den Käufer, und über § 566 BGB rückt sein Nachfolger in dieselbe Pflicht. Für den Ersteher einer Zwangsversteigerung gilt er nicht. Wer wirklich sicher wohnen will, lässt sich zusätzlich ein Wohnungsrecht in Abteilung II eintragen und akzeptiert, dass der Kaufpreis dann sinkt. Beides zugleich, voller Preis und dingliche Sicherheit, gibt es nicht.

Und der Preis? Anbieter, die zurückvermieten, kaufen als Kapitalanleger. Die rechnen mit Mietrendite, nicht mit dem Preis, den eine Familie für ein freies Haus zahlt. Ab dem Notartermin ist Ihr Haus eine vermietete Immobilie, und dafür zahlt der Dresdner Markt üblicherweise 10 bis 20 Prozent weniger als für dieselbe Immobilie leer. Bei Einfamilienhäusern liegt der Abschlag eher am oberen Rand, weil es dafür kaum einen Anlegermarkt gibt. Den vollen Eigennutzerpreis bekommt nur, wer frei verkauft und auszieht. Woran die Höhe des Abschlags im Einzelfall hängt, steht unter vermietete Immobilie verkaufen.

Angefragt wird der Rückmietverkauf bei mir meist von Eigentümern, die eine konkrete Summe brauchen: die Auszahlung eines Geschwisterteils aus einer Erbengemeinschaft, der barrierefreie Umbau einer anderen Wohnung, eine offene Restschuld. Für so einen Zweck ist das Modell brauchbar, solange ein Umzug in fünf oder zehn Jahren keine Katastrophe wäre. Ist er das doch, ist es das falsche Modell.

Nießbrauch oder Wohnungsrecht: woran die meisten Verträge scheitern

Beide Rechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs, beide sichern das Wohnenbleiben, und im Gespräch werden sie munter durcheinandergeworfen. Der Unterschied entscheidet darüber, ob Sie die Immobilie später vermieten dürfen. Ein Wohnungsrecht am Reihenhaus in Striesen ist an dem Tag wertlos, an dem Sie ins Pflegeheim ziehen. Ein Nießbrauch am selben Haus trägt weiter, weil Sie dann vermieten und die Miete behalten dürfen.

Nießbrauch (§ 1030 BGB)

Sie dürfen alle Nutzungen ziehen, und dazu gehört die Vermietung. Ziehen Sie in fünf Jahren ins Pflegeheim, vermieten Sie das Haus und behalten die Miete. Die Ausübung darf einem anderen überlassen werden (§ 1059 BGB). Dafür tragen Sie die gewöhnliche Unterhaltung (§ 1041 BGB) und die laufenden Lasten wie die Grundsteuer (§ 1047 BGB).

Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)

Sie dürfen das Gebäude als Wohnung nutzen, unter Ausschluss des Eigentümers. Familie und Pflegekräfte dürfen einziehen (§ 1093 Abs. 2 BGB). Vermieten dürfen Sie nicht: Die Ausübung darf nur überlassen werden, wenn der Vertrag es ausdrücklich gestattet (§ 1092 BGB). Die öffentlichen Lasten bleiben beim Eigentümer.

Der Rang entscheidet, nicht die Eintragung

Ein Recht in Abteilung II hilft nur, wenn es vor der Bank steht. Rechte in Abteilung II und Abteilung III rangieren gemeinsam, im Zweifel nach dem Zeitpunkt der Eintragung (§ 879 BGB). Finanziert der Käufer den Erwerb und wird seine Grundschuld vor Ihrem Wohnrecht eingetragen, stehen Sie dahinter.

In der Zwangsversteigerung bleiben nur die Rechte bestehen, die im geringsten Gebot berücksichtigt sind (§ 52 ZVG). Alles, was dahinter liegt, erlischt mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG). Ich lasse mir deshalb vor jeder Unterschrift zeigen, an welcher Rangstelle das Recht im Grundbuch des Amtsgerichts Dresden eingetragen werden soll. Steht dort nicht Rang 1, ist die Frage nicht geklärt, sondern verschoben.

Bei einer Leibrente kommt ein zweites Sicherungsmittel dazu. Die Rentenzahlung selbst wird als Reallast eingetragen (§ 1105 BGB), damit sie am Grundstück hängt und nicht nur an der Zahlungsfähigkeit des Käufers. Wer ganz sauber arbeitet, sichert zusätzlich einen Rückübertragungsanspruch durch eine Vormerkung (§ 883 BGB): Zahlt der Käufer nicht, kommt die Immobilie zurück.

Wie die drei Abteilungen aufgebaut sind und was sonst noch drinsteht, erklärt der Grundbuchauszug im Detail.

Die vier Modelle im direkten Vergleich

Die Unterschiede stehen nicht im Prospekttext, sondern in sieben Punkten, die der Vertrag regelt oder eben offenlässt.

Kriterium	Teilverkauf	Leibrente	Nießbrauch-Verkauf	Rückmietverkauf
Wer wird Eigentümer?	Anbieter wird Miteigentümer, meist bis 50 %. Sie bleiben Miteigentümer.	Käufer wird sofort Alleineigentümer.	Käufer wird sofort Alleineigentümer.	Käufer wird sofort Alleineigentümer.
Auszahlung	Einmalzahlung für den verkauften Anteil.	Monatliche Rente auf Lebenszeit, oft mit einer Einmalzahlung kombiniert.	Einmalzahlung, gekürzt um den Wert des Nießbrauchs.	Einmalzahlung des vollen Kaufpreises.
Wohnrecht im Grundbuch (Abt. II)	Ja, ein Nießbrauch. Prüfen, ob er am ganzen Objekt hängt und auf Rang 1 steht.	Ja, Wohnungsrecht nach § 1093 BGB, dazu eine Reallast für die Rente (§ 1105 BGB).	Ja, Nießbrauch nach § 1030 BGB.	Nein. Nur ein Mietvertrag, kein dingliches Recht.
Laufende Kosten & Instandhaltung	Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil, marktüblich 3 bis 5 % im Jahr. Instandhaltung bleibt meist ganz bei Ihnen.	Kein Entgelt. Gewöhnliche Unterhaltung bei Ihnen (§ 1041 BGB), Grundsteuer und große Reparaturen beim Eigentümer.	Kein Entgelt. Sie tragen gewöhnliche Unterhaltung (§ 1041 BGB) und laufende Lasten (§ 1047 BGB).	Monatliche Miete, erhöhbar bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Instandhaltung trägt der Vermieter.
Typischer Wertabschlag	Kein Abschlag auf den Anteil. Dafür laufendes Entgelt und ein Durchführungsentgelt für den späteren Gesamtverkauf, das im Vertrag unter Verwertung steht.	Der kapitalisierte Wert des Wohnrechts wird abgezogen. Je jünger Sie sind, desto größer der Abzug.	Wie bei der Leibrente, tendenziell höher: Der Nießbrauch erlaubt mehr und ist deshalb mehr wert.	Kein Abschlag für ein Wohnrecht. Dafür kauft der Erwerber ein vermietetes Objekt: in Dresden üblich 10 bis 20 % unter dem Preis für dieselbe Immobilie leer.
Wenn es zur Zwangsversteigerung kommt	Erstrangiger Nießbrauch bleibt in der Zwangsversteigerung bestehen, nachrangiger erlischt (§ 91 ZVG).	Wohnungsrecht und Reallast überstehen die Versteigerung nur, wenn sie vor dem betreibenden Gläubiger rangieren (§ 52 ZVG).	Wie bei der Leibrente: Es entscheidet allein der Rang.	Der Ersteher darf mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 57a ZVG). Ein Kündigungsverzicht hilft ihm gegenüber nicht.
Geeignet für	Fast niemanden. Nur wenn kein Kredit zu bekommen ist und die Restlaufzeit absehbar kurz bleibt.	Eigentümer ab etwa 75, die eine feste Monatszahlung brauchen und keine Erben versorgen müssen.	Eigentümer, die eine große Summe brauchen und die Immobilie später vermieten möchten, oft zusammen mit einer Schenkung an die Kinder.	Eigentümer, die den vollen Betrag jetzt brauchen und einen Umzug in einigen Jahren verkraften.

Zum Vergleich die fünfte Möglichkeit, die in keiner Broschüre steht: Beim klassischen Verkauf bekommen Sie den vollen Marktwert, zahlen monatlich nichts und ziehen um.

Ein Haus in Loschwitz, Marktwert 800.000 Euro. Beim klassischen Verkauf und Umzug in eine barrierefreie Wohnung in Striesen für 300.000 Euro bleiben rund 500.000 Euro als Reserve, steuerfrei, wenn die Haltefrist erfüllt ist. Keine monatliche Belastung, volle Entscheidungsfreiheit. Diese Variante schlägt die Verrentungsmodelle finanziell fast immer.

Wann lohnt sich Verrentung trotzdem?

Es gibt den Fall, in dem Leibrente oder Nießbrauch die richtige Wahl sind: wenn Wohnenbleiben nicht verhandelbar ist. Kein Umzug, keine Veränderung, egal was es kostet. Dann zahlen Sie den Aufpreis bewusst für die Sicherheit, im eigenen Zuhause zu bleiben, und das ist eine legitime Entscheidung.

Drei Klauseln, die im Entwurf stehen müssen

Der Rang zuerst: Ihr Recht gehört auf Rangstelle 1, vor jede Grundschuld des Käufers. Dann die Kosten. Wer zahlt das neue Dach, wer die Grundsteuer, wer den Schornsteinfeger? Und schließlich der Fall, an den beim Notartermin niemand denken will: Ein Wohnungsrecht ist wertlos, sobald Sie nicht mehr selbst darin wohnen, und ohne vereinbarten Wertausgleich verlieren Sie es ersatzlos. Fehlt eine dieser drei Klauseln, unterschreiben Sie nicht.

Aus meiner Praxis: Ich rechne beide Wege für Sie durch: den klassischen Verkauf und das Verrentungsmodell, das Sie im Blick haben. Mit echten Dresdner Zahlen, nicht mit Prospektwerten. Erst danach entscheiden Sie, in Ruhe.

Was Ihre Immobilie heute wert ist, zeigt der Immobilienwert-Rechner. Für die steuerliche Seite lohnt der Blick auf steuerfrei verkaufen nach 10 Jahren.

Hinweis: Diese Information ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung.

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Verkaufsoptionen klären

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Leibrente und Nießbrauch?

Bei der Leibrente verkaufen Sie die Immobilie, behalten ein lebenslanges Wohnrecht und bekommen eine monatliche Rente vom Käufer. Beim Nießbrauch bleibt Ihnen das volle Nutzungsrecht: Sie dürfen sogar vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Der Nießbrauch wird oft bei Schenkungen an die Kinder genutzt, weil er den steuerlichen Schenkungswert mindert.

Wie viel Rente bekomme ich bei einer Leibrente in Dresden?

Die monatliche Rente hängt von Immobilienwert, Ihrem Alter und dem Wert des Wohnrechts ab. Faustregel: Je älter Sie beim Abschluss sind, desto höher die Rente, weil die statistische Restlaufzeit kürzer ist. Der Wert des lebenslangen Wohnrechts wird vom Kaufpreis abgezogen. Deshalb liegt der ausgezahlte Betrag deutlich unter dem Marktwert. Seriöse Anbieter für Dresden sind rar; lassen Sie jedes Angebot unabhängig prüfen.

Ist der Teilverkauf einer Immobilie sinnvoll?

In den meisten Fällen rate ich davon ab. Sie verkaufen einen Anteil (oft bis 50 Prozent) und zahlen danach ein monatliches Nutzungsentgelt auf den verkauften Teil, meist 3 bis 5 Prozent pro Jahr. Über zehn Jahre summiert sich das zu einem Betrag, der einen normalen Bankkredit häufig übersteigt. Dazu kommen Instandhaltungspflichten und ein späterer Gesamtverkauf zu Bedingungen des Anbieters.

Muss ich bei Verrentung oder Teilverkauf Steuern zahlen?

Wenn Sie länger als zehn Jahre Eigentümer sind oder die Immobilie selbst bewohnt haben, ist der Verkaufsteil in der Regel steuerfrei. Der Rentenanteil einer Leibrente kann anteilig steuerpflichtig sein (Ertragsanteil). Das ist eine Frage für den Steuerberater, die Beträge lohnen die genaue Prüfung.

Kann ich mein Haus verrenten und trotzdem darin wohnen bleiben?

Ja, genau das ist der Kern von Leibrente und Nießbrauch: Eigentum wechselt, Sie bleiben wohnen. Damit das trägt, muss das Wohnrecht erstrangig im Grundbuch stehen, sonst übersteht es weder einen Weiterverkauf noch eine Zwangsversteigerung. Die Rangstelle steht nicht von selbst vorn, sie wird im Vertrag ausgehandelt. Lassen Sie sie sich vor der Unterschrift zeigen.

Partner & Immobilienberater

Robert Kramer

Lösungsfinder mit langjährigen Erfahrung als Unternehmensberater und Geschäftsführer

Immobilienverrentung in Dresden: Leibrente, Teilverkauf, Nießbrauch & Rückmietverkauf