Immobilie verkaufen bei Trennung ohne Ehe — Dresden

Wem gehört das Haus, wenn ein unverheiratetes Paar sich trennt?

Bei Unverheirateten entscheidet allein das Grundbuch — nicht, wer wie viel gezahlt hat. Steht nur eine Person drin, gehört ihr das Haus. Stehen beide drin, gehört es beiden zu ihren eingetragenen Anteilen, meist je zur Hälfte. Einen Zugewinnausgleich wie bei Eheleuten gibt es nicht. Wollen beide unterschiedlich weiter, bleiben drei Wege: Auszahlung, gemeinsamer Verkauf oder als letztes Mittel die Teilungsversteigerung.

Wem gehört die Immobilie wirklich?

Die erste Frage ist nicht, wer wie viel gezahlt hat. Die erste Frage ist: Wer steht im Grundbuch?

Alleineigentum

Steht nur eine Person im Grundbuch, gehört ihr das Haus allein — auch wenn der andere jahrelang mitgezahlt hat.

Bruchteilseigentum

Stehen beide drin, gehört das Haus beiden zu ihren Anteilen, meist je zur Hälfte. Jede Entscheidung braucht beide.

Andere Quote oder Gesellschaft

Manchmal ist eine abweichende Quote oder eine gemeinsame Gesellschaft eingetragen. Dann gelten die dort festgelegten Regeln.

Das Grundbuch entscheidet — nicht das Bauchgefühl

Genau hier verrechnen sich viele: Sie gehen davon aus, die eigene Einzahlung begründe automatisch einen Anspruch am Haus.

Das Grundbuch zählt

nicht wer wie viel eingezahlt hat — der Zahlungsanteil begründet kein Eigentum

Das tut sie nicht. Klären Sie ganz am Anfang, was im Grundbuch steht — bevor Sie über Preise und Auszahlungen sprechen. Wer mehr gezahlt hat, aber nicht entsprechend eingetragen ist, muss sein Geld über den mühsamen Weg der Rückforderung suchen.

Drei Wege aus dem gemeinsamen Eigentum

Wollen beide unterschiedlich weiter, bleiben drei Wege.

Weg	Wann sinnvoll	Haken
Auszahlung	Einer will bleiben und kann finanzieren	neue Finanzierung nötig, Bank muss mitspielen
Gemeinsamer Verkauf	Keiner will oder kann halten	beide müssen sich auf Ablauf und Preis einigen
Teilungsversteigerung	Keine Einigung möglich	bringt meist weniger, letztes Mittel

Der gemeinsame Verkauf ist meist die sauberste Lösung: Haus verkauft, Darlehen abgelöst, Rest nach Anteilen geteilt. Die Teilungsversteigerung ist der Notausgang — und kostet fast immer Geld gegenüber einem geordneten Verkauf.

Der gemeinsame Kredit trennt sich nicht mit

Ein Punkt, der oft untergeht: Der gemeinsame Kredit läuft nach der Trennung weiter, und beide haften der Bank gesamtschuldnerisch. Wer auszieht, ist nicht automatisch aus der Haftung. Zahlt der andere nicht, hält sich die Bank an beide.

Aus der Haftung kommt nur, wer die Bank zustimmen lässt

Wer wirklich raus will, braucht die Schuldhaftentlassung der Bank — oder das Darlehen wird beim Verkauf abgelöst. Bis dahin bleibt die gemeinsame Verbindlichkeit bestehen, egal wie zerstritten man ist.

Aus meiner Praxis: In solchen Fällen ist die Bewertung oft der Anker — eine neutrale Zahl, an der sich beide orientieren. Ich kläre zuerst die Grundbuchlage, dann den Wert, dann die realistischen Wege. Sachlich, damit am Ende beide handlungsfähig bleiben.

Was das Haus heute wert ist, zeigt der Immobilienwert-Rechner. Bei verheirateten Paaren gelten andere Regeln — dazu der Immobilienverkauf bei Scheidung.

Häufig gestellte Fragen

Zählt, wer mehr in das Haus eingezahlt hat?

Für das Eigentum nicht. Maßgeblich ist der Grundbucheintrag, nicht der Zahlungsanteil. Wer mehr eingezahlt hat, aber nicht (anteilig höher) im Grundbuch steht, hat es schwer, das Geld zurückzuholen — Rückforderungen zwischen Ex-Partnern sind rechtlich mühsam und oft strittig. Deshalb ist die Frage, was im Grundbuch steht, der Ausgangspunkt jeder Lösung.

Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit nach der Trennung?

Er läuft weiter — und beide haften der Bank gegenüber gesamtschuldnerisch, unabhängig davon, wer auszieht. Die Trennung ändert daran nichts. Wer aus der Haftung will, braucht die Zustimmung der Bank (Schuldhaftentlassung) oder löst das Darlehen beim Verkauf ab. Zahlt einer nicht mehr, kann die Bank sich an den anderen halten.

Kann mich mein Ex-Partner zum Verkauf zwingen?

Wenn beide im Grundbuch stehen und keine Einigung gelingt, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das ist das letzte Mittel und bringt meist weniger als ein normaler Verkauf. Genau deshalb lohnt fast immer der Versuch, sich vorher auf Auszahlung oder gemeinsamen Verkauf zu einigen.

Einer will bleiben und den anderen auszahlen — wie geht das?

Der bleibende Partner kauft den Anteil des anderen und wird Alleineigentümer. Dafür braucht es eine Bewertung des Hauses, die Einigung über den Anteilswert und in der Regel eine neue Finanzierung, weil der ausziehende Partner aus dem Kredit entlassen werden muss. Ohne tragfähige Finanzierung des Bleibenden scheitert dieser Weg — dann bleibt der gemeinsame Verkauf.

Haben wir gemeinsame Kinder — schützt das die Wohnsituation?

Anders als in mancher Vorstellung gibt es bei unverheirateten Paaren keinen automatischen Schutz der Wohnung wie ein eheliches Wohnrecht. Für die Kinder zählt das Sorge- und Umgangsrecht, nicht das Eigentum an der Immobilie. Eine faire Lösung lässt sich gestalten, sie ergibt sich aber nicht von selbst aus der Elternschaft.

Expertin für Notfall- und Erbplanung

Laura Marie Listemann

Begleitet Eigentümer beim Immobilienverkauf im Erbfall und in Notlagen — von der Erbengemeinschaft über die Nachlassplanung bis zum zeitkritischen Notverkauf.

Immobilie verkaufen bei Trennung ohne Ehe — Dresden

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Wem gehört die Immobilie wirklich?

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Bruchteilseigentum

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