Lokaler Makler, Online-Makler oder iBuyer: Was lohnt sich in Dresden?
Diese Frage höre ich in Dresden seit rund zwei Jahren immer öfter: „Warum soll ich 3,57 Prozent zahlen, wenn ein Anbieter im Netz das für einen Festpreis macht?“ Die Frage ist berechtigt. Nur ist die Antwort keine Grundsatzfrage, sondern eine Rechnung, und sie geht bei einer gut geschnittenen Wohnung in Striesen anders aus als bei einem sanierungsbedürftigen Haus im Umland.
Welche Verkaufswege gibt es in Dresden überhaupt?
Vier. Sie unterscheiden sich nicht in Nuancen, sondern in zwei harten Fragen: Wer macht die Arbeit, und wer trägt das Preisrisiko?
Lokaler Makler vor Ort
Besichtigt Ihr Objekt selbst, leitet den Preis aus beurkundeten Verkäufen im Stadtteil ab und führt die Verhandlung. Vergütung erfolgsabhängig, in Sachsen 3,57 Prozent des Kaufpreises für Ihre Seite, hälftig geteilt nach §§ 656a bis 656d BGB.
Online- oder Hybrid-Makler
Zentraler Vertrieb, oft ein Festpreis oder ein reduzierter Satz. Die Bewertung entsteht überwiegend aus Datenbanken statt aus einem Blick in Ihre Straße. Besichtigungen übernehmen je nach Tarif Sie selbst oder ein regionaler Partner.
iBuyer oder Ankäufer
Kauft auf eigene Rechnung, meist mit einem Angebot innerhalb weniger Tage. Keine Vermarktung, keine Provision, dafür ein Abschlag: Ab Beurkundung trägt der Ankäufer das Wiederverkaufsrisiko und kalkuliert es ein.
Privatverkauf
Sie machen alles selbst. Der Weg spart die Provision und kostet Zeit, Marktwissen und Haftungsrisiko.
Die vier Verkaufswege im direkten Vergleich
Sieben Achsen, an denen sich die Modelle wirklich unterscheiden. Wer nur auf die Kostenzeile schaut, übersieht die beiden Zeilen, die am Ende über den Erlös entscheiden: Preisfindung und Verhandlungsführung.
| Kriterium | Lokaler Makler vor Ort | Online-/Hybrid-Makler | iBuyer / Ankäufer | Privatverkauf |
|---|---|---|---|---|
| Kosten für Sie | 3,57 % des Kaufpreises, nur im Erfolgsfall | Festpreis oder reduzierter Satz, teils vorab fällig | keine Provision, dafür Abschlag auf den Kaufpreis | keine Provision, dafür Inserate, Fotos, Energieausweis, Zeit |
| Wer besichtigt | der Makler, mit vorqualifizierten Interessenten | je nach Tarif Sie selbst oder ein regionaler Partner | meist ein einziger Termin durch den Ankäufer | Sie |
| Preisfindung | beurkundete Vergleichsverkäufe im Stadtteil plus Objektbesichtigung | überwiegend datenbankgestützt, ohne Ortskenntnis | interne Ankaufskalkulation mit Risiko- und Wiederverkaufsmarge | Portalpreise als Anhaltspunkt, das sind Angebots-, keine Verkaufspreise |
| Vermarktungsdauer | 3 bis 5 Monate im Dresdner Schnitt | ähnlich, länger wenn Besichtigungen an Ihrem Kalender hängen | Angebot in Tagen, Beurkundung in wenigen Wochen | schwer planbar, hängt an Ihrer Verfügbarkeit |
| Verhandlungsführung | der Makler verhandelt, Sie entscheiden | bei Festpreis-Tarifen häufig bei Ihnen | kaum Spielraum, das Angebot ist eine Kalkulation | Sie, gegenüber Ihrem eigenen Zuhause |
| Hauptrisiko | falsche Anbieterwahl, erkennbar am Preisversprechen | Festpreis gespart, Kaufpreis niedriger | Sie erfahren nie, was der Markt gezahlt hätte | Bewertungsfehler und Aufklärungspflichten |
| Passt, wenn | Sie den Marktpreis ausreizen wollen und wenig Zeit haben | Sie den Markt kennen, Zeit haben und selbst besichtigen | Termin- und Planungssicherheit wichtiger sind als der letzte Euro | Sie Zeit, Markterfahrung und Nerven mitbringen |
Was der lokale Makler tatsächlich leistet
Drei Dinge, die sich in Euro niederschlagen.
Preisfindung aus beurkundeten Verkäufen
Portale zeigen Angebotspreise. Was am Ende beim Notar beurkundet wurde, steht dort nicht. Zwischen beiden Zahlen liegen je nach Lage und Zustand mehrere Prozent, und diese Lücke entscheidet über Ihren Startpreis.
Vorqualifizierung statt Besichtigungstourismus
Auf ein gut geschnittenes Objekt in Striesen kommen viele Anfragen, und ein Teil davon ist Nachbarschaft oder hat keine Finanzierungsbestätigung. Wer nicht vorher filtert, führt Besichtigungen mit Menschen, die nicht kaufen können.
Verhandlung mit Abstand
Wenn ein Interessent sagt, das Bad müsse raus, ist das für Sie eine Aussage über Ihr Zuhause und für mich eine Position in der Verhandlung. Dieser Abstand ist messbar.
Wie eine Wertermittlung methodisch abläuft, steht im Ratgeber Immobilienbewertung und Wertermittlung.
Wann rechnet sich ein Online-Makler mit Festpreis?
Wenn Sie den Marktpreis selbst treffen, die Besichtigungen übernehmen und der erzielte Kaufpreis nicht darunter leidet. Das ist keine kleine Bedingung, und sie lässt sich ausrechnen.
Die 3,57-Prozent-Grenze
Nehmen wir eine Wohnung, für die 300.000 Euro erzielbar sind. Über den lokalen Makler zahlen Sie 10.710 Euro Provision und behalten 289.290 Euro.
Ein provisionsfreier Weg müsste also mindestens 289.290 Euro erzielen, damit Sie gleich dastehen. Werden es 285.000 Euro, haben Sie trotz gesparter Provision verloren. Der Festpreis kommt in dieser Rechnung noch obendrauf.
3,57 %
Verkäuferanteil der Provision in Sachsen, hälftig geteilt nach §§ 656a bis 656d BGB.
10.710 €
Verkäuferprovision bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro.
289.290 €
So viel muss ein provisionsfreier Weg erzielen, damit Sie gleich dastehen.
Anders gesagt: Ein um 3,57 Prozent niedrigerer Verkaufspreis frisst die gesamte Verkäuferprovision auf. Wie schmal dieser Abstand ist, merkt man erst in der Verhandlung. Die Details zur Provision stehen unter Maklerprovision in Sachsen.
iBuyer in Dresden: Was das Modell leistet und was es kostet
Ein iBuyer vermittelt nicht, er kauft selbst. Sie bekommen Termin- und Preissicherheit, und Sie bezahlen sie mit einem Abschlag.
In Dresden begegnet mir dieses Modell selten. Die großen Ankaufsplattformen arbeiten mit standardisierten Beständen in Ballungsräumen; der hiesige Markt ist mit seinem hohen Vorkriegsanteil, vielen Erbfällen und Sanierungsobjekten dafür zu kleinteilig. Wer ein schnelles Ankaufsangebot sucht, landet in der Praxis eher bei regionalen Bestandshaltern, Bauträgern und Investoren.
Wiederverkaufsrisiko
Ab der Beurkundung trägt der Ankäufer, was vorher Ihr Risiko war: Marktbewegung, Leerstandskosten und Zinsen auf gebundenes Kapital.
Kalkulierte Marge
Ein Ankäufer verdient nicht an einer Provision, sondern an der Differenz. Sie ist der Preis für die Sicherheit, und sie ist selten verhandelbar.
Wenn es wirklich schnell gehen muss, ist der Ankauf nicht der einzige Weg. Ein freihändiger Verkauf mit realistischem Preis erreicht in Dresden oft in 30 bis 90 Tagen die Beurkundung, und der Unterschied bleibt bei Ihnen. Wie das unter echtem Zeitdruck läuft, steht unter Notverkauf und Zwangsversteigerung abwenden.
Und der Privatverkauf?
Kurz, weil er hier nur eine von vier Optionen ist: Sie sparen die Provision und übernehmen Bewertung, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung und die Aufklärungspflichten. Ob sich das für Sie rechnet, hängt an Zeit, Markterfahrung und Nervenkostüm.
Die ausführliche Abwägung mit Kostenvergleich und typischen Fehlern steht im Ratgeber Privatverkauf oder Makler.
Woran Sie ein unrealistisches Preisversprechen erkennen
Am schnellsten daran, dass die Zahl keine Herkunft hat. Vier Prüfungen, die Sie in jedem Erstgespräch machen können, unabhängig davon, welches Modell Ihnen gegenübersitzt.
Fragen Sie nach drei Vergleichsverkäufen
Welche drei beurkundeten Verkäufe in meinem Stadtteil stützen diese Zahl, und aus welchem Jahr stammen sie? Wer nur Portalinserate zeigt, hat Angebotspreise genannt, keine Verkaufspreise.
Verlangen Sie eine Spanne mit Begründung
Eine belastbare Einschätzung ist ein Korridor mit Ober- und Untergrenze, und jemand kann Ihnen sagen, was den Unterschied macht: Grundriss, Energieträger, Stellplatz, Lärm. Ein Punktwert auf tausend Euro genau ist ein Verkaufsargument.
Achten Sie darauf, wann der Preis steigt
Liegt die Zahl im zweiten Gespräch höher als im ersten, ohne dass neue Informationen dazugekommen sind, wurde nicht bewertet, sondern um den Auftrag geboten.
Fragen Sie nach dem Plan für Woche acht
Was passiert, wenn nach acht Wochen kein belastbares Gebot vorliegt? Wer darauf keine Antwort hat, hat keine Strategie, sondern hofft auf Ihre Geduld.
Wie ich an Ihrer Stelle entscheiden würde
Wenn Sie in Dresden oder im Umland verkaufen und den Marktpreis ausreizen wollen, führt der Weg über jemanden, der die Straße kennt und die Verhandlung führt. Wenn Sie den Markt selbst gut kennen, Zeit haben und Besichtigungen übernehmen wollen, kann ein Festpreis-Modell aufgehen, sofern Sie den Preis treffen. Und wenn Termin- und Planungssicherheit wichtiger sind als der letzte Euro, ist ein Ankauf eine ehrliche Option, solange Sie wissen, was der Abschlag kostet.
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