Muss ich vor dem Verkauf sanieren?
In Eigentümergesprächen werden diese drei Dinge fast immer zu einem einzigen Angstknäuel verwoben: Sanierungspflicht, Heizungstausch, Energieausweis. Hier liegen sie getrennt, mit den Fundstellen, damit Sie es nachlesen können.
Was hat sich am 29. Juli 2026 geändert?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), im Volksmund Heizungsgesetz, heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Abgelöst wurde es nicht: Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226, ausgegeben am 28. Juli 2026) hat die Überschrift ersetzt und den Text an vielen Stellen geändert. Es bleibt dasselbe Gesetz, ausgefertigt am 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728). Das ist mehr als eine Formalie: Wer nach einem „GModG vom 29. Juli 2026“ sucht, findet nichts, weil das Gesetz auf den 8. August 2020 datiert ist. Die Paragrafen sind teils neu nummeriert, zwei der bekanntesten Pflichten sind ersatzlos gestrichen.
| Thema | Bis 28. Juli 2026 (GEG) | Seit 29. Juli 2026 (GModG) |
|---|---|---|
| Dämmung oberste Geschossdecke | § 47 GEG | § 35 GModG, umnummeriert |
| Dämmung der Heizungsleitungen | § 69 GEG | § 69 GModG, ergänzt um die Absätze 3 und 4 |
| Heizungstausch nach 30 Jahren | § 72 GEG | gestrichen |
| 65 Prozent erneuerbare Energien | § 71 GEG | gestrichen, ersetzt durch die Stufenquote in § 43 GModG |
| Energieausweis im Inserat | § 87 GEG | § 87 GModG, unverändert |
Wer heute noch liest, er müsse als Käufer binnen zwei Jahren den Kessel tauschen, liest einen Text von vor dem Sommer. Das ist der praktische Grund für diese Seite: Der Wissensstand am Küchentisch hinkt der Rechtslage hinterher, auf beiden Seiten des Tisches.
Welche Nachrüstpflichten bleiben?
Zwei, und beide sind vergleichsweise klein. Sie hängen am Gebäude, nicht an der Person, die es verkauft.
Oberste Geschossdecke (§ 35 GModG)
Sie muss gedämmt sein, wenn sie den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllt: Der Wärmedurchgangskoeffizient darf 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreiten. Alternativ genügt es, das darüberliegende Dach auf diesen Wert zu dämmen. Gemeint ist die zugängliche Decke zum unbeheizten Dachraum, nicht das ausgebaute Dachgeschoss.
Heizungs- und Warmwasserleitungen (§ 69 GModG)
Zugängliche Leitungen, die außerhalb beheizter Räume verlaufen und bisher ungedämmt sind, müssen gedämmt werden. Praktisch heißt das: die Rohre im Keller. Das ist die günstigste Maßnahme im ganzen Katalog und an einem Wochenende zu erledigen.
Was nicht mehr dazugehört
Der Austausch von Konstanttemperaturkesseln, die älter als 30 Jahre sind. Diese Pflicht stand in § 72 GEG und ist seit dem 29. Juli 2026 gestrichen. Wer sie in einer Verhandlung noch als Argument gegen Ihren Preis hört, arbeitet mit einer überholten Quelle.
Wer muss nachrüsten, Verkäufer oder Käufer?
Für das klassische Dresdner Altbau-Einfamilienhaus gilt eine Sonderregel. Sie ist der Grund, warum diese Seite überhaupt nötig ist, und sie wird fast überall falsch wiedergegeben.
Die Stichtagsregel und ihre Falle
Bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnt hat, ist die Dämmpflicht erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach diesem Stichtag zu erfüllen, und zwar vom neuen Eigentümer. Die Frist beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 (§ 35 Absatz 3 GModG; für die Leitungsdämmung § 69 Absatz 3 und 4 GModG).
Das Wort „ersten“ wird fast überall überlesen. Hat das Haus seit Februar 2002 schon einmal den Eigentümer gewechselt, ist die Frist verbraucht: Sie läuft beim nächsten Verkauf nicht neu an, und die Pflicht liegt bereits beim heutigen Eigentümer. Der Satz „das muss der Käufer machen, der hat zwei Jahre Zeit“ trifft nur auf den allerersten Verkauf nach dem Stichtag zu.
Stichtag 1. Februar 2002
Der Schutz gilt nur für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer an diesem Tag eine selbst bewohnt hat. Ein vermietetes Haus ist nie erfasst.
Erster Eigentumsübergang
Mit dem ersten Eigentümerwechsel nach dem Stichtag startet die Zwei-Jahres-Frist, und zwar einmalig. Jeder spätere Verkauf setzt sie nicht zurück.
Wirtschaftlichkeitsgrenze
Bei selbstbewohnten Häusern mit höchstens zwei Wohnungen entfällt die Pflicht, soweit sich die Aufwendungen nicht in angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lassen (§ 35 Absatz 4 GModG).
Für die Verhandlung heißt das: Klären Sie vor dem ersten Besichtigungstermin, wann das Haus zuletzt den Eigentümer gewechselt hat. Diese eine Information entscheidet, ob die Dämmpflicht ein Thema des Käufers ist oder längst Ihres.
Muss beim Verkauf eine neue Heizung eingebaut werden?
Nein. Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen, Reparaturen sind erlaubt, und ein Austauschzwang allein wegen des Alters existiert seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr. Anders sieht es aus, wenn eine Heizung tatsächlich ersetzt wird: Wird nach diesem Datum in ein bestehendes Gebäude eine Anlage eingebaut, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird, gilt nach § 43 GModG eine stufenweise steigende Quote erneuerbarer oder kohlenstoffarmer Wärme.
10 %
ab 1. Januar 2029
15 %
ab 1. Januar 2030
30 %
ab 1. Januar 2035
60 %
ab 1. Januar 2040
Erfüllen lässt sich die Quote unter anderem über eine solarthermische Anlage. Die frühere 65-Prozent-Regel gilt nicht mehr. Für Ihren Verkauf ist das eine Entlastung: Der Käufer muss die Heizung nicht anfassen, um einziehen zu können, und dieses Argument gehört in Ihr Verkaufsgespräch.
Der Energieausweis bleibt Ihre Pflicht
Hier liegt die einzige Pflicht, die den Verkäufer selbst trifft, und sie wird sanktioniert.
In der Anzeige (§ 87 GModG)
Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse.
Bei der Besichtigung (§ 80 GModG)
Ausweis oder Kopie spätestens dann vorlegen, auf Verlangen unverzüglich. Es genügt, ihn gut sichtbar auszulegen.
Nach dem Kaufvertrag (§ 80 GModG)
Original oder Kopie unverzüglich an den Käufer übergeben.
Bußgeld (§ 108 GModG)
Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten und können mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Welcher Ausweis der richtige ist, wie lange er gilt und wie schnell Sie ihn bekommen, steht im Ratgeber zum Energieausweis beim Immobilienverkauf.
Was die Energieeffizienzklasse beim Preis kostet
Der Gesetzgeber verlangt wenig. Der Markt verlangt viel. Käufer lesen die Klasse im Inserat und rechnen die erwarteten Sanierungskosten gegen, bevor sie überhaupt zur Besichtigung kommen.
| Energieeffizienzklasse | Preisabschlag in Dresden |
|---|---|
| A bis C | kein Abschlag |
| D bis E | 3 bis 8 Prozent |
| F bis G | 8 bis 15 Prozent |
| H | 12 bis 20 Prozent |
Sanieren oder mit Abschlag verkaufen?
Die ehrliche Gegenrechnung, wie ich sie am Küchentisch aufmache. Sie geht auf, wenn der vermiedene Abschlag größer ist als die Investition.
| Vor dem Verkauf sanieren | Im Ist-Zustand verkaufen | |
|---|---|---|
| Kapitaleinsatz | 15.000 bis 30.000 Euro für eine neue Heizung, dazu Dämmung | keiner |
| Wann Sie es zurücksehen | frühestens beim Notartermin, und nur, wenn der Käufer es mitbezahlt | sofort im Kaufpreis |
| Wirkung auf den Preis | vermeidet den Abschlag von 8 bis 15 Prozent | der Abschlag ist eingepreist |
| Zeitverlust | mehrere Monate Bauzeit vor dem Vermarktungsstart | Vermarktung startet sofort |
| Risiko | Kostensteigerung, Handwerkertermine, Gewährleistung | der Käufer kalkuliert mit Puffer |
| Passt, wenn | die Heizung ohnehin am Ende ist und Sie Zeit haben | Sie einen Anlass haben, der nicht wartet |
In gefragten Lagen wie Striesen oder Blasewitz, wo die absoluten Beträge hoch sind, kippt die Rechnung häufiger zugunsten der Sanierung als im Umland: Dort kostet derselbe Heizungstausch denselben Betrag, wirkt aber auf einen kleineren Kaufpreis. Was in beiden Fällen hilft: Belege. Ein Käufer, der Rechnungen, Wartungsprotokolle und den Energieausweis in der Hand hält, rechnet mit kleinerem Puffer als einer, der raten muss.
Was Ihr Haus im heutigen Zustand wert ist
Bevor Sie über eine Sanierung nachdenken, sollten Sie die Ausgangszahl kennen: Was ist Ihr Haus so, wie es dasteht, in Ihrem Stadtteil erzielbar? Auf dieser Basis lässt sich rechnen, ob sich eine Maßnahme vor dem Verkauf lohnt, oder ob der Abschlag der günstigere Weg ist.
Rechtlicher Hinweis: Diese Seite gibt den Stand des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) zum 27. August 2026 allgemein und unverbindlich wieder. Sie ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine Nachrüstpflicht in Ihrem konkreten Fall besteht, hängt unter anderem von Baujahr, Nutzung, Wohnungszahl und der Eigentümerhistorie ab und sollte vor einer Zusage im Kaufvertrag geprüft werden. Immobilienpartner Sachsen ist als Immobilienmakler tätig und erbringt keine Rechtsdienstleistungen im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes.
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