Wohnraum-Stress-Index Dresden

Der Index in vier Zahlen

Was der Index misst

Vier Komponenten, jede einzeln normiert auf 0 bis 100 Punkte, dann gewichtet addiert. Zwei messen Mengen (Menschen und Wohnungen), eine den Preis, eine die Struktur der Haushalte. Alle vier stammen aus amtlichen Quellen — keine Schätzung, keine Umfrage.

Die Rangliste aller Stadtteile

Sortierbar nach jeder Spalte. Die Rang-Spalte zeigt immer den Indexrang, auch wenn Sie nach einer anderen Größe sortieren. Stadtteilnamen führen zur jeweiligen Verkaufsseite; steht unter dem Namen eine zweite Zeile, ist das der amtliche Gebietsname, unter dem die Statistik geführt wird.

Drei Befunde, die ich nicht erwartet hätte

Für Eigentümer ist vor allem der zweite Befund praktisch verwertbar: Ein hoher Bodenwertanstieg im eigenen Stadtteil sagt für sich genommen wenig über die Verkaufslage. Erst zusammen mit der Neubauzahl wird daraus eine Aussage.

Was die Zahl nicht kann

Ein Index, dessen Schwächen man nicht kennt, ist gefährlicher als gar keiner. Deshalb hier vollständig, was dieser nicht leistet.

• Er misst Anspannung, nicht Preisniveau

  Ein hoher Wert heißt: Nachfrage und Angebot laufen auseinander. Er heißt nicht, dass der Stadtteil teuer ist. Die teuersten Lagen Dresdens liegen im Mittelfeld, weil dort weder viel zugezogen noch viel gebaut wird.

• Das Jahr 2022 verzerrt die Wanderungsdaten

  Die Fluchtbewegung aus der Ukraine schlug stadtweit auf die Wanderungssalden durch, konzentriert auf Stadtteile mit Gemeinschaftsunterkünften und leerem Plattenbaubestand. Das getrimmte Mittel entfernt den Ausreißerjahrgang. Ein Verdachtsfall bleibt trotzdem: Prohlis steht auf Rang 5, obwohl der Stadtteil die größte Wohnungsreserve der Stadt hat. Die Zuzüge der Jahre danach dürften zu einem Teil weiter Unterbringung sein und nicht privater Wohnungsmarkt. Wer den Index zitiert, sollte diese Zeile mit dem Vorbehalt zitieren.

• Die Innere Altstadt fehlt

  Der Gutachterausschuss führt dort ausschließlich Zonen für gemischte Baufläche, kein Wohnbauland. Die Preiskomponente wäre nicht vergleichbar berechenbar, deshalb steht die Innere Altstadt (3.133 Einwohner) außerhalb der Wertung statt mit einer Ersatzzahl darin.

• Neun statistische Stadtteile sind nicht erfasst

  Der Index deckt 506.829 der 571.510 Dresdner ab. Nicht enthalten sind Gebiete ohne eigene Stadtteilseite, überwiegend die inneren Vorstädte und Albertstadt: Albertstadt, Gönnsdorf/Pappritz, Innere Altstadt, Leipziger Vorstadt, Pirnaische Vorstadt, Radeberger Vorstadt, Schönfeld/Schullwitz, Seevorstadt-Ost, Wilsdruffer Vorstadt/Seevorstadt-West.

• Der Wohnungsleerstand fehlt als Komponente

  Er wäre die direkteste Stressgröße überhaupt. Für die Dresdner Stadtteile liegt er kleinräumig nicht vor — anders als für die Umlandgemeinden, wo der Zensus 2022 ihn je Gemeinde ausweist. Die Angebotsseite ist deshalb über den Neubau abgebildet.

• Drei Preisreihen stehen auf dünner Basis

  In Reick, Prohlis und der Friedrichstadt stützt sich die Bodenrichtwert-Veränderung auf weniger als vier Zonen. Diese Zeilen sind in der Tabelle markiert. Reick ist der Extremfall: zwei Zonen zum älteren Stichtag, drei zum jüngeren.

• Vier Zeilen fassen je zwei Stadtteile zusammen

  Coschütz und Gittersee, Seidnitz und Dobritz, Bühlau und Weißer Hirsch sowie Räcknitz und Zschertnitz führt die Statistik gemeinsam. Getrennte Zeilen mit identischen Zahlen wären eine Scheingenauigkeit.

Zum Nachrechnen

Jede Komponente wird über alle 42 Stadtteile per Min-Max auf 0 bis 100 Punkte gestreckt: Der niedrigste Rohwert bekommt 0, der höchste 100, alles dazwischen linear. Bei der Angebotslücke ist die Skala umgedreht. Danach:

Was heißt das für Eigentümer?

Die praktische Frage ist nicht, ob Ihr Stadtteil oben oder unten steht, sondern welche der vier Komponenten ihn dorthin bringt. Ein hoher Wert aus Preisdynamik und knappem Neubau ist eine gute Verkaufslage. Ein hoher Wert, der überwiegend aus Zuzug in einen Stadtteil mit Wohnungsreserve stammt, ist keine.

Konkret weiter geht es bei den Verkaufsseiten: Haus verkaufen in Dresden, Wohnung verkaufen in Dresden, Immobilienmakler in Dresden. In der Tabelle oben führt jeder Stadtteilname direkt auf die Verkaufsseite des jeweiligen Viertels.

Häufig gestellte Fragen