Was kostet ein Teilverkauf der Immobilie wirklich?
„Ich brauche 100.000 Euro, aber mein Haus hergeben will ich nicht.“ Wer mit diesem Satz zu mir kommt, hat den Teilverkauf meistens schon im Kopf. Das Angebot klingt nach einem Kompromiss. In der Rechnung ist es keiner, und der Grund steht nicht im Prospekt, sondern in vier Klauseln des Vertrags.
Was Sie beim Teilverkauf tatsächlich verkaufen
Der Vertrag besteht aus zwei Teilen. Beide stehen im Grundbuch, beide werden getrennt bewertet. Wer nur den ersten liest, versteht die Kosten nicht.
Den Miteigentumsanteil (§ 1008 BGB)
Sie verkaufen einen Bruchteil Ihres Grundstücks; mir sind Anteile bis zur Hälfte begegnet. Ab dem Notartermin gehört dieser Bruchteil dem Anbieter, mit allem, was daran hängt: mit dem künftigen Wertzuwachs, mit dem Mitspracherecht bei Entscheidungen über das Objekt und mit dem Anteil am Erlös, wenn später ganz verkauft wird. Sie bleiben Eigentümer des Rests, nicht des Ganzen.
Und Sie kaufen ein Nutzungsrecht zurück (§ 1030 BGB)
Damit Sie weiter allein im Haus wohnen können, wird für Sie ein Nießbrauch in Abteilung II eingetragen. Dafür zahlen Sie das monatliche Nutzungsentgelt. Sie zahlen also für die Nutzung eines Hauses, das Sie zum Teil selbst besitzen. Ob dieses Recht eine Zwangsversteigerung übersteht, hängt allein an seiner Rangstelle.
Und der Punkt, der die ganze Rechnung erklärt: Ein Teilverkauf ist rechtlich ein Kaufvertrag, kein Darlehen. Die Regeln für Verbraucherdarlehen greifen deshalb nicht automatisch (§§ 491 ff. BGB). Es gibt keinen ausgewiesenen effektiven Jahreszins, den Sie neben das Angebot Ihrer Bank legen könnten, und es gibt keine Tilgung. Der Prozentsatz im Vertrag sieht aus wie ein Zins. Er verhält sich nicht wie einer.
Was das Nutzungsentgelt über die Jahre kostet
Rechnen wir es an einem Reihenhaus in Striesen durch. Angenommener Marktwert 400.000 Euro, verkauft werden 30 Prozent. Ausgezahlt werden also 120.000 Euro. In den Teilverkaufsverträgen, die mir bisher vorgelegt wurden, lag das Nutzungsentgelt zwischen 3 und 5 Prozent im Jahr auf diesen verkauften Anteil. Das ist mein Erfahrungswert, keine amtliche Zahl.
120.000 €
Auszahlung für 30 Prozent von 400.000 Euro
3.600 bis 6.000 €
Nutzungsentgelt im Jahr, also 300 bis 500 Euro im Monat
0 €
davon fließen in die Tilgung, der Anteil kommt nicht zurück
| Nach | Bei 3 Prozent | Bei 5 Prozent | Gemessen an der Auszahlung |
|---|---|---|---|
| 5 Jahren | 18.000 € | 30.000 € | 15 bis 25 Prozent |
| 10 Jahren | 36.000 € | 60.000 € | 30 bis 50 Prozent |
| 15 Jahren | 54.000 € | 90.000 € | 45 bis 75 Prozent |
Gerechnet ohne Anpassungsklausel, ohne Durchführungsentgelt und ohne Instandhaltung. Diese drei Posten kommen obendrauf.
Nach fünfzehn Jahren zum oberen Satz haben Sie 90.000 Euro gezahlt. Von den 120.000 Euro Auszahlung sind damit rechnerisch 30.000 Euro übrig, und die 30 Prozent am Haus gehören weiter dem Anbieter. Das ist keine Zuspitzung, sondern die Multiplikation aus dem Vertrag.
Eine Frage entscheidet dabei mit, und sie wird selten gestellt: Wird das Entgelt auf den ursprünglichen Auszahlungsbetrag berechnet oder auf den jeweils aktuellen Wert des Anteils? Über fünfzehn Jahre ist das ein großer Unterschied. Die Antwort steht im Vertrag, nicht in der Broschüre.
Vier Posten, die selten vorn stehen
Diese vier Punkte kosten Geld oder entscheiden darüber, wem später wie viel gehört. Suchen Sie sie im Entwurf, bevor Sie beim Notar sitzen.
Das Durchführungsentgelt beim späteren Gesamtverkauf
Wird das Haus irgendwann komplett verkauft, übernimmt der Anbieter die Vermarktung, und dafür steht ein Entgelt im Vertrag. Suchen Sie den Abschnitt zur Verwertung und klären Sie drei Fragen: Ist es ein Prozentsatz oder ein fester Betrag? Wird es auf den gesamten Kaufpreis berechnet oder nur auf den fremden Anteil? Und wie viel Euro sind das bei einem Preis, den Sie für Ihr Haus realistisch halten? Erst diese dritte Antwort sagt Ihnen etwas.
Die Anpassung des Nutzungsentgelts
Prüfen Sie, ob das Entgelt an einen Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Solche Klauseln sind nicht von vornherein unzulässig: Für bestimmte langfristige Verträge über wiederkehrende Zahlungen lässt das Preisklauselgesetz eine Indexkopplung zu (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 PrKG). Ob Ihre Klausel darunter fällt, hängt an ihrer Ausgestaltung. Für die Rechnung zählt zunächst etwas anderes: Steigt das Entgelt jährlich um zwei Prozent, werden aus den 6.000 Euro über fünfzehn Jahre rund 103.800 Euro statt 90.000 Euro. Die zwei Prozent sind eine Annahme zur Veranschaulichung, kein Versprechen.
Wer die Instandhaltung zahlt
Als Miteigentümer würden Sie die Kosten der Erhaltung nach dem Verhältnis Ihres Anteils tragen (§ 748 BGB). Als Nießbraucher tragen Sie die gewöhnliche Unterhaltung allein (§ 1041 BGB). Welche der beiden Regeln bei Ihnen gilt, entscheidet der Vertrag. In den Entwürfen, die ich gelesen habe, blieb die Instandhaltung ganz beim bisherigen Eigentümer, obwohl der Anbieter Miteigentümer geworden war. Beim neuen Dach geht es um fünfstellige Beträge, und die Frage ist dann längst beantwortet, bevor der Handwerker kommt.
Was die Mindestwertgarantie wirklich zusagt
Eine Mindestwertgarantie sagt einen Mindesterlös zu. Die Frage ist, wessen Mindesterlös und für welchen Fall. Prüfen Sie drei Punkte: Gilt sie für Ihren Anteil oder für den des Anbieters? Gilt sie sofort oder erst nach einer Mindestlaufzeit? Und steht im selben Vertrag eine Zusage zugunsten des Anbieters, die den Effekt wieder aufhebt? Eine Garantie, deren Bedingungen Sie nicht in einem Satz erklären können, ist im Zweifel keine.
Der Vergleich, der zählt
Nicht Teilverkauf gegen Nichtstun. Sondern Teilverkauf gegen die beiden anderen Wege, die dieselbe Summe auf den Tisch legen.
Teilverkauf
120.000 Euro sofort, Sie bleiben wohnen und bleiben zum Teil Eigentümer. Dafür eine monatliche Zahlung ohne Endpunkt, ohne Tilgung, und ein Anteil am Haus, der nur durch einen Rückkauf zurückkommt.
Bankkredit auf die Immobilie
Ein Annuitätendarlehen kostet Zinsen, tilgt aber und endet. Danach gehört das Haus wieder ganz Ihnen. Der Haken liegt beim Alter: Banken prüfen, ob Sie die Rate dauerhaft tragen können, und in meinen Gesprächen ist das der Punkt, an dem es bei kleiner Rente scheitert. Fragen Sie trotzdem zwei Banken, bevor Sie diesen Weg abschreiben.
Klassischer Verkauf mit Umzug
Der volle Marktwert, keine monatliche Belastung, volle Entscheidungsfreiheit. Dafür der Umzug. Nach meiner Erfahrung bleibt Eigentümern ab etwa 70 auf diesem Weg am Ende am meisten übrig, und im Gespräch ist er der unbeliebteste von allen. Beides stimmt gleichzeitig.
Eine faire Gegenüberstellung rechnet alle drei Wege über dieselbe Laufzeit. Nehmen Sie die Jahre, die Sie realistisch noch in diesem Haus wohnen wollen, und rechnen Sie für jeden Weg zusammen, was am Ende übrig bleibt. Erst diese Rechnung beweist etwas. Alles davor ist Gefühl.
Wie sich der Teilverkauf gegen Leibrente, Nießbrauch und Rückmietverkauf schlägt, steht in der Übersicht Verrentung, Leibrente und Teilverkauf im Vergleich.
Wie Sie wieder herauskommen
Drei Wege führen aus einem Teilverkauf heraus. Alle drei sollten Sie kennen, bevor Sie hineingehen.
Rückkauf des Anteils
Ob Sie den Anteil zurückkaufen können, steht im Vertrag. Wo ich es gelesen habe, galt der Rückkauf zum Wert im Zeitpunkt des Rückkaufs und nicht zum damaligen Preis. Ist Ihr Haus in der Zwischenzeit teurer geworden, zahlen Sie also mehr zurück, als Sie bekommen haben. Lassen Sie sich zeigen, wie dieser Wert ermittelt wird, wer den Gutachter bestimmt und ob dabei zusätzliche Entgelte anfallen.
Gesamtverkauf
Irgendwann wird das ganze Haus verkauft, spätestens von den Erben. Dann bekommt jede Seite ihren Anteil am Erlös, und das Durchführungsentgelt wird fällig. Regeln Sie vorher, wer den Verkauf steuert, welcher Preis mindestens erzielt werden muss und was passiert, wenn Sie und der Anbieter sich über den Preis nicht einigen.
Der Erbfall
Ihr Nießbrauch endet mit Ihrem Tod. Ihre Erben erben den Restanteil, nicht das Haus, und sitzen mit dem Anbieter in einer Bruchteilsgemeinschaft. Jeder Teilhaber kann deren Aufhebung verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Ein vereinbarter Ausschluss bindet Ihre Erben, weil sie in Ihre Rechtsstellung eintreten. Gegen einen Sondernachfolger, also gegen jemanden, der einen Anteil später kauft, wirkt er nur, wenn er als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB).
Und selbst ein vereinbarter Ausschluss trägt nicht in jedem Fall: Liegt ein wichtiger Grund vor, kann die Aufhebung der Gemeinschaft trotzdem verlangt werden (§ 749 Abs. 2 BGB). Wer seinen Kindern eine Auseinandersetzung ersparen will, klärt vorher, was mit dem Anteil geschehen soll, und schreibt es auf.
Wann ein Teilverkauf trotzdem passt
Es gibt diesen Fall. Er ist selten, aber er ist echt, und ich habe ihm schon zugestimmt. Drei Bedingungen müssen dafür zusammenkommen.
- 1Sie brauchen die Summe für etwas Konkretes, nicht als Reserve für alle Fälle.
- 2Ein Kredit ist nachweislich nicht zu bekommen, nach zwei Absagen von zwei Banken und nicht nach einem Bauchgefühl.
- 3Die Restlaufzeit ist absehbar kurz, weil ein Gesamtverkauf ohnehin in wenigen Jahren ansteht.
Der Fall, in dem ich zugestimmt habe, sah so aus: eine Eigentümerin aus Blasewitz, die ihren Bruder aus einer Erbengemeinschaft auszahlen musste und ohnehin in zwei, drei Jahren in eine betreute Wohnung ziehen wollte. Über drei Jahre ist das Nutzungsentgelt eine überschaubare Summe. Über fünfzehn ist es eine andere Geschichte.
Wer dagegen mit 68 unterschreibt und vorhat, bis zum Schluss im Haus zu bleiben, sollte die Rechnung über zwanzig Jahre aufmachen und nicht über fünf. Genau da entsteht der Schaden: Kaum jemand, der mir seine Unterlagen zeigt, hat die Monatszahlung mit der Zahl der Jahre multipliziert, die er wirklich vorhat. Das ist keine Frage von Vertrauen oder Misstrauen. Es ist eine Frage von zwei Minuten am Taschenrechner.
Die vier Zahlen, die ich mir vor jeder Unterschrift zeigen lasse
- Prozentsatz des Nutzungsentgelts und die Grundlage, auf die es berechnet wird.
- Die Anpassungsklausel: Index, Rhythmus und ob es eine Obergrenze gibt.
- Das Durchführungsentgelt: Prozentsatz, Bemessungsgrundlage und der Zeitpunkt, zu dem es fällig wird.
- Der Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft: steht er nur im Kaufvertrag oder auch im Grundbuch?
Bevor Sie einen Anteil verkaufen
Ich rechne Ihnen den Teilverkauf und den klassischen Verkauf über dieselbe Laufzeit gegeneinander. Mit dem Wert Ihres Hauses, nicht mit einer Prospektzahl. Kostenlos und unverbindlich, auch wenn Sie danach keines von beidem machen.
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