Leibrente in Dresden: wie die Monatsrente entsteht und was nach Steuern bleibt

Die häufigste Frage, die ich zur Leibrente höre, lautet nicht, was das eigentlich ist. Sie lautet: warum ist die Rente so niedrig? Meist sitzt mir dann jemand Anfang 60 gegenüber, der ein Haus im Dresdner Osten hat und mit einem Angebot über wenige hundert Euro im Monat nach Hause gekommen ist. Enttäuschend ist die Zahl. Unseriös ist sie deshalb nicht. Sie ist das Ergebnis einer Rechnung, die im Angebot fast nie offengelegt wird.

Wie aus dem Hauswert eine Monatsrente wird

Drei Größen bestimmen die Rate. Der Verkehrswert der Immobilie. Der kapitalisierte Wert Ihres Wohnrechts, der davon abgezogen wird. Und die statistische Restlebenserwartung, auf die der Rest verteilt wird. Dazu kommt ein Zins, denn der Käufer zahlt heute für etwas, das er erst in Jahrzehnten nutzen kann.

Der Wert des Wohnrechts ist der Posten, den Eigentümer unterschätzen. Er entspricht der Miete, die Sie bis an Ihr Lebensende nicht zahlen müssen, auf heute zurückgerechnet. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung in Striesen ist das mit 65 ein sechsstelliger Betrag, mit 85 noch gut ein Drittel davon. Je jünger Sie sind, desto größer dieser Abzug, und desto weniger bleibt für die Rente.

Die zweite Stellschraube steht in keinem Prospekt: der Kapitalisierungszins. Er legt fest, mit welchem Satz künftige Zahlungen auf heute zurückgerechnet werden. Und er wirkt stärker, als die meisten vermuten. In meiner Modellrechnung steigt die Rate beim 65-Jährigen von rund 840 Euro bei zwei Prozent auf rund 1.350 Euro bei fünf Prozent, ohne dass sich am Objekt irgendetwas geändert hätte. Wer den angesetzten Zins nicht kennt, kann ein Angebot nicht beurteilen.

Warum das Eintrittsalter die Rate hebt, sieht man erst an den Zahlen. Mit 65 verteilt sich der Restbetrag auf gut 21 Jahre, mit 85 auf knapp sieben. Gleichzeitig schrumpft der Abzug für das Wohnrecht. Beide Effekte ziehen in dieselbe Richtung.

Der Sprung ist größer als das Verhältnis der Jahre. Zwischen 65 und 85 wächst die Rate auf mehr als das Dreifache, obwohl dasselbe Objekt dahintersteht. Für einen Mann gleichen Alters fällt sie höher aus, weil die Sterbetafel ihm mit 65 rund 18,0 statt 21,1 Jahre zuweist: in derselben Rechnung rund 1.220 Euro statt 1.000 Euro.

Was das Finanzamt von der Rente sieht

Besteuert wird nicht die ganze Rente, sondern nur ihr Ertragsanteil. Der größte Teil jeder Rate ist die ratenweise Auszahlung Ihres eigenen Kaufpreises, und eigenes Geld wird nicht ein zweites Mal besteuert. Steuerpflichtig ist allein der Zinsanteil, den das Gesetz pauschal festlegt.

Wie hoch er ausfällt, hängt allein vom vollendeten Lebensjahr bei Rentenbeginn ab. Die Tabelle steht in § 22 Nummer 1 Satz 3 Buchstabe a Doppelbuchstabe bb EStG. Hier die Werte für die Altersgruppen, die in der Praxis vorkommen.

Auf die Modellrechnung angewendet: Wer mit 75 unterschreibt, versteuert 11 Prozent von 21.120 Euro Jahresrente, also rund 2.320 Euro. Mit 65 sind es 18 Prozent von 12.000 Euro, rund 2.160 Euro. Mit 85 sind es 5 Prozent von 44.760 Euro, rund 2.240 Euro. Die drei Beträge liegen dicht beieinander, obwohl sich die Rente selbst vervielfacht. Das ist der Punkt, an dem viele Eigentümergespräche kippen: Die höhere Rente im Alter kostet steuerlich fast nichts extra.

Der Prozentsatz wird bei Rentenbeginn festgelegt und gilt dann für die gesamte Dauer des Rentenbezugs, auch wenn Sie hundert werden. Wer ein Jahr später unterschreibt, kann dagegen in eine niedrigere Zeile der Tabelle rutschen. Ob aus dem Ertragsanteil am Ende überhaupt Steuer wird, hängt von Ihren übrigen Einkünften ab. Das rechnet Ihr Steuerberater, nicht ich.

Leibrente oder Zeitrente, und was bei frühem Tod passiert

Die reine Leibrente endet mit dem Tod. Das ist keine Klausel, sondern ihr Wesen: Nach § 759 BGB ist die Rente im Zweifel für die Lebensdauer des Gläubigers zu entrichten. Sterben Sie drei Monate nach dem Notartermin, hat der Käufer die Immobilie für drei Raten. Genau dieses Wagnis lässt er sich mit dem Abschlag bezahlen.

Ganz leer gehen die Erben nicht aus. Die Leibrente ist im Voraus zu entrichten, bei Geldrenten für drei Monate (§ 760 BGB). Wer den Beginn eines solchen Zeitabschnitts erlebt hat, dem steht der volle Betrag dafür zu. Mehr als ein Quartal ist das aber nicht.

Dagegen hilft eine Mindestlaufzeit. Vereinbart wird, dass die Rente für eine feste Zahl von Jahren fließt, auch wenn der Berechtigte vorher stirbt, und danach weiter auf Lebenszeit. Das ist die verlängerte Leibrente. Der Käufer lässt sich diese Zusage bezahlen, meist über eine etwas niedrigere Rate. Wer Kinder hat, für die eine Restzahlung zählt, sollte danach fragen.

Die Zeitrente ist etwas anderes. Sie läuft über eine feste Zahl von Jahren, unabhängig davon, wie lange Sie leben. Endet sie zusätzlich spätestens mit dem Tod, spricht das Steuerrecht von einer abgekürzten Leibrente und rechnet mit einer eigenen Tabelle in § 55 Absatz 2 EStDV. Die Ertragsanteile liegen dort höher: bei 15 Jahren Laufzeit 16 Prozent, bei 20 Jahren 21 Prozent. Wer das übersieht, kalkuliert seine Nettorente zu hoch.

Wenn der Käufer nicht mehr zahlt

Eine Rente ist ein Versprechen über Jahrzehnte. So ein Versprechen ist so viel wert wie der, der es gibt, es sei denn, es hängt am Grundstück. Dafür gibt es die Reallast nach § 1105 BGB: Die wiederkehrenden Leistungen sind aus dem Grundstück zu entrichten, nicht nur aus der Tasche des Käufers.

Was die Reallast leistet, wird zugleich über- und unterschätzt. Sie wandert mit: Verkauft der Käufer weiter, zahlt der Nächste. Einen Vollstreckungstitel ersetzt sie aber nicht. Damit Sie bei Zahlungsverzug nicht erst klagen müssen, gehört in die Urkunde die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Fehlt sie, dauert der Ernstfall Monate.

Der zweite Baustein ist die Rückauflassungsvormerkung nach § 883 BGB. Sie sichert Ihren Anspruch auf Rückübertragung, falls der Käufer seine Pflichten verletzt. Ihre Wirkung ist schärfer, als der sperrige Name vermuten lässt: Verfügungen, die nach ihrer Eintragung getroffen werden, sind unwirksam, soweit sie den Anspruch vereiteln würden, und das gilt auch für Verfügungen in der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter.

Bleibt die Inflation. 1.760 Euro sind in zwanzig Jahren nicht mehr dieselben 1.760 Euro. Bei zwei Prozent Preissteigerung im Jahr haben sie dann die Kaufkraft von rund 1.180 Euro. Dagegen hilft eine Wertsicherungsklausel, die die Rate an den Verbraucherpreisindex koppelt. Erlaubt ist das ausdrücklich: Das Preisklauselgesetz verbietet solche Klauseln im Grundsatz, nimmt wiederkehrende Zahlungen auf Lebenszeit aber aus, wenn sie an einen Preisindex des Statistischen Bundesamtes gebunden sind (§ 3 Absatz 1 Nummer 1 Buchstabe a PrKG). Auch die Reallast selbst darf so gestaltet werden, dass sich die Leistungen ohne weiteres an veränderte Verhältnisse anpassen (§ 1105 Absatz 1 Satz 2 BGB).

Was für die Erben übrig bleibt

Hier entsteht der meiste Streit, den ich in Dresdner Familien erlebe. Nach einer Leibrente ist die Immobilie weg. Was bleibt, ist der Teil der Raten, der nicht verbraucht wurde. Stirbt der Verkäufer früh, bleibt wenig. Wird er sehr alt, war das Geschäft für ihn gut, und trotzdem erbt niemand das Haus.

Meine Erfahrung aus Eigentümergesprächen: Der Konflikt bricht nicht beim Notar aus, sondern Monate vorher am Küchentisch, wenn die Kinder erfahren, dass über das Elternhaus schon verhandelt wird. Wer eine Leibrente erwägt, sollte vorher reden. Das ist kein juristischer Rat, sondern ein praktischer.

Ein Punkt gehört trotzdem zum Notar oder zum Anwalt: Wird die Immobilie deutlich unter Wert übertragen, kann in dem Vorgang teilweise eine Schenkung liegen. Was das für Pflichtteile bedeutet, entscheidet sich am Einzelfall und nicht an einer Faustregel.

Wann die Leibrente passt und wann nicht

Zwischen 70 und 75 entscheidet der Einzelfall. Dann hängt alles daran, wie sicher Sie sind, im Objekt bleiben zu wollen, und wie hoch der Mietwert im Verhältnis zum Verkehrswert liegt. Außerhalb dieser Spanne ist das Bild deutlicher.

Häufige Fragen zur Leibrente