Wie viel ist ein Nießbrauch wert und was bringt er bei der Übergabe an die Kinder?
„Wir überschreiben das Haus an die Kinder, ich behalte den Nießbrauch.“ Diesen Satz höre ich in Dresden fast jeden Monat, meistens am Küchentisch und meistens, nachdem der Entschluss längst gefallen ist. Was dann fehlt, ist die Zahl. Fast niemand weiß, was das vorbehaltene Nutzungsrecht rechnerisch wert ist. Genau daran hängt aber, ob die Schenkung ohne Steuer bleibt.
Was ein Nießbrauch ist, worin er sich vom Wohnungsrecht unterscheidet und warum die Rangstelle im Grundbuch über alles entscheidet, steht im Überblick zu Verrentung, Leibrente und Teilverkauf. Hier geht es um die Rechnung dahinter und um das, was sie in der Familie auslöst.
Wie das Finanzamt den Nießbrauch bewertet
Die Bewertung läuft in drei Schritten ab, und keiner davon ist Verhandlungssache.
Jahreswert der Nutzung
Was die Nutzung im Jahr wert ist. Bei einem selbst bewohnten Haus ist das die ortsübliche Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete und nicht die Wunschmiete.
Kappung nach § 16 BewG
Der Jahreswert darf höchstens den Wert erreichen, der sich ergibt, wenn man den steuerlichen Wert der Immobilie durch 18,6 teilt. Das sind rund 5,4 Prozent im Jahr.
Vervielfältiger nach § 14 BewG
Der Jahreswert wird mit einem Faktor nach Alter und Geschlecht multipliziert. Die Tabelle dazu gibt das Bundesfinanzministerium heraus, gestützt auf die Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes.
Die Kappung klingt nach einer scharfen Bremse, greift bei Wohnhäusern aber selten. Sie wirkt erst, wenn die Jahresmiete über rund 5,4 Prozent des steuerlichen Werts liegt. Bei Dresdner Ein- und Reihenhäusern liegt sie nach meiner Erfahrung darunter, bei einer niedrig bewerteten vermieteten Wohnung kann sie darüber liegen. Nachrechnen dauert eine Minute. Wer die Grenze übersieht, setzt einen zu hohen Abzug an und bekommt ihn später gestrichen.
Der Vervielfältiger ist der Punkt, an dem sich die meisten verschätzen. Er beruht auf der Sterbetafel und wird mit einem im Gesetz festgeschriebenen Zins von 5,5 Prozent gerechnet. Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt die Tabelle nach der Sterbetafel 2022/2024. Eine Frau mit 72 vollendeten Lebensjahren steht dort bei 10,447, ein Mann im selben Alter bei 9,293. Auf den Jahreswert im Rechenbeispiel unten gerechnet sind das 20.772 Euro Unterschied im Abzug. Kein Rechenfehler, sondern die unterschiedliche Lebenserwartung.
Beispielrechnung: Reihenhaus in Dresden-Striesen
| Rechenschritt | Wert |
|---|---|
| Steuerlicher Wert des Reihenhauses (Annahme) | 600.000 € |
| Ortsübliche Nettokaltmiete, angesetzt mit 1.500 € im Monat | 18.000 € im Jahr |
| Kappungsgrenze nach § 16 BewG (600.000 geteilt durch 18,6) | 32.258 €, nicht erreicht |
| Vervielfältiger, Frau, 72 Jahre, Stichtag ab 01.01.2026 | 10,447 |
| Kapitalwert des Nießbrauchs (18.000 × 10,447) | 188.046 € |
Wert und Miete sind hier gesetzt, damit die Rechnung nachvollziehbar bleibt. Den maßgeblichen Grundbesitzwert stellt das Finanzamt nach den §§ 176 ff. BewG fest; er kann von dem abweichen, was ich als Makler am Markt erwarte. Für die Steuer zählt der festgestellte Wert.
Was der Abzug bei der Schenkung an die Kinder bringt
Der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs mindert die Bereicherung des Kindes (§ 10 Abs. 1 ErbStG). Beim Kind kommt das Haus abzüglich der Last an, die darauf liegt. Das ist der ganze Hebel, und er ist größer als die meisten erwarten.
Die Regel, die viele noch im Kopf haben, gilt nicht mehr
§ 25 ErbStG wurde durch das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 24. Dezember 2008 aufgehoben. Hinter der Paragrafennummer steht im Gesetzestext heute nur noch ein Wort: weggefallen. Nach § 37 Abs. 2 ErbStG wirkt die alte Vorschrift ausschließlich für Schenkungen, die vor dem 1. Januar 2009 ausgeführt wurden. Ratgeber, die den Nießbrauch nach dieser Vorschrift behandeln, beschreiben eine Rechtslage, die für heutige Übergaben nicht mehr gilt.
Auf den so ermittelten Wert kommt der Freibetrag. Je Kind sind das 400.000 Euro, für Enkel 200.000 Euro und für den Ehegatten 500.000 Euro (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Wichtig ist die Zählweise: Der Freibetrag gilt im Verhältnis von einer Person zu einer Person. Gehört das Haus beiden Eltern und gibt es zwei Kinder, stehen vier Freibeträge nebeneinander.
Der Freibetrag ist auch kein einmaliges Geschenk fürs Leben. Mehrere Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG). Wer 2020 schon eine Eigentumswohnung übertragen hat, kann 2026 nicht so tun, als hätte es sie nicht gegeben. Nach Ablauf der zehn Jahre steht der Betrag wieder voll zur Verfügung.
Dieselbe Schenkung, mit und ohne Nießbrauch
| Rechenschritt | Mit Nießbrauch | Ohne Nießbrauch |
|---|---|---|
| Steuerlicher Wert der Immobilie | 600.000 € | 600.000 € |
| abzüglich Kapitalwert des Nießbrauchs | −188.046 € | 0 € |
| Wert der Schenkung | 411.954 € | 600.000 € |
| abzüglich Freibetrag für ein Kind (§ 16 ErbStG) | −400.000 € | −400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb, abgerundet (§ 10 Abs. 1 ErbStG) | 11.900 € | 200.000 € |
| Schenkungsteuer, Steuerklasse I (§ 19 Abs. 1 ErbStG) | 833 € (7 %) | 22.000 € (11 %) |
833 Euro statt 22.000 Euro, allein weil ein Recht im Grundbuch steht, das die Mutter ohnehin behalten wollte. Der Abzug wirkt dabei zweifach. Er senkt die Bemessungsgrundlage, und er drückt den Erwerb zusätzlich unter die Grenze von 75.000 Euro, ab der § 19 Abs. 1 ErbStG von 7 auf 11 Prozent geht.
Eine Einschränkung ist neu und noch wenig bekannt. Seit § 10 Abs. 6b ErbStG gilt: Wer den niedrigeren gemeinen Wert der Immobilie durch ein Gutachten nachweist und die Belastung dort schon wertmindernd berücksichtigt hat, darf sie nicht ein zweites Mal abziehen. Die Vorschrift ist auf Erwerbe ab dem 1. Januar 2025 anzuwenden (§ 37 Abs. 21 ErbStG). Wer mit Gutachten arbeitet, muss also aufpassen, dass der Nießbrauch nur einmal in der Rechnung auftaucht.
Zwei Zehnjahresfristen, die gern verwechselt werden
Die Steuerfrist nach § 14 ErbStG
Sie läuft ab dem Tag der Schenkung. Nach zehn Jahren steht der Freibetrag wieder voll zur Verfügung. Diese Frist läuft auch dann, wenn Sie sich den Nießbrauch vorbehalten haben.
Die Pflichtteilsfrist nach § 2325 Abs. 3 BGB
Sie senkt den Pflichtteilsergänzungsanspruch pro Jahr um ein Zehntel. Der Bundesgerichtshof hat 1994 entschieden, dass eine Leistung im Sinn dieser Vorschrift erst vorliegt, wenn der Schenker nicht nur seine Stellung als Eigentümer endgültig aufgibt, sondern auch darauf verzichtet, die Sache weiter zu nutzen (BGHZ 125, 395). Behält er sich den Nießbrauch am ganzen Grundstück vor, beginnt die Frist deshalb in aller Regel nicht.
An dieser Stelle fallen Übergabeverträge auseinander, und zwar erst Jahre nach dem Notartermin. Wer ein Kind bewusst übergeht und dem anderen das Haus überträgt, hält die Sache nach zehn Jahren für erledigt. Steuerlich ist sie das. Erbrechtlich nicht, solange der Nießbrauch auf dem ganzen Objekt liegt. Ob das im Einzelfall so ausgeht, gehört vor die Unterschrift und in die Hände eines Notars oder Fachanwalts.
Wenn der Nießbraucher früh stirbt
Die Rechnung des Finanzamts unterstellt eine statistische Lebenserwartung. Weicht die Wirklichkeit stark davon ab, wird nachträglich korrigiert. § 14 Abs. 2 BewG nennt dafür feste Zeitfenster nach Alter: Bei einer 72-jährigen Berechtigten sind es fünf Jahre, zwischen 80 und 85 noch drei Jahre, über 90 nur noch eines.
Und hier steckt die Unwucht, die im Beratungsgespräch fast nie zur Sprache kommt. Wirkt die Korrektur zugunsten des Steuerpflichtigen, muss er sie beantragen. Fällt dagegen eine abgezogene Last weg, braucht das Finanzamt keinen Antrag; der letzte Satz der Vorschrift sagt das ausdrücklich. Die Nachforderung kommt also von selbst, die Erstattung nicht.
Dieselbe Schenkung, wenn die Mutter nach zwei Jahren stirbt
| Rechenschritt | Ursprünglich | Nach der Korrektur |
|---|---|---|
| Kapitalwert des Nießbrauchs | 188.046 € | 34.146 € |
| Wert der Schenkung | 411.954 € | 565.854 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb, abgerundet | 11.900 € | 165.800 € |
| Schenkungsteuer (§ 19 Abs. 1 ErbStG) | 833 € (7 %) | 18.238 € (11 %) |
Der korrigierte Kapitalwert ist der Jahreswert von 18.000 Euro mal dem Vervielfältiger für zwei Jahre aus Anlage 9a zum Bewertungsgesetz (1,897). Die Nachzahlung beträgt 17.405 Euro.
Diese Nachzahlung trifft das Kind, nicht die verstorbene Mutter. Sie kommt zu einem Zeitpunkt, an dem in der Familie niemand mit Post vom Finanzamt rechnet. Ich spreche das vor jeder Übergabe an, weil es der einzige Teil der Rechnung ist, den man vorher zurücklegen kann.
Verkauf an einen Dritten unter Nießbrauchsvorbehalt
Der Nießbrauch muss nicht in der Familie bleiben. Sie können auch an einen Fremden verkaufen und sich das Nutzungsrecht vorbehalten. Der Käuferkreis dafür ist klein, und er ist ein völlig anderer als beim normalen Verkauf.
Wer so kauft, bekommt jahrelang keine Miete und kann nicht einziehen. Das schließt Familien aus, die eine Wohnung für sich suchen, und es macht die Finanzierung schwerer, weil ein belastetes Grundstück als Sicherheit weniger taugt. Übrig bleiben Kapitalanleger mit langem Atem, spezialisierte Anbieter und gelegentlich der Nachbar, der ohnehin das Grundstück nebenan haben will. Für solche Objekte bekomme ich in Dresden deutlich weniger Anfragen als für dieselbe Immobilie ohne Belastung. Das ist mein Erfahrungswert aus eigenen Vorgängen, keine Statistik.
Rechnerischer Ausgangspunkt ist derselbe Kapitalwert wie oben, im Beispiel 188.046 Euro auf 600.000 Euro. Ein Käufer rechnet aber nicht mit den 5,5 Prozent aus § 14 BewG, sondern mit seiner eigenen Renditeerwartung, und die liegt üblicherweise höher. Je höher sie liegt, desto weiter rückt der Nutzen für ihn in die Zukunft und desto größer wird der Abschlag. Dazu kommt ein Aufschlag für das Risiko, dass der Berechtigte länger lebt als die Tabelle sagt. Der steuerliche Wert ist deshalb eine Untergrenze für die Verhandlung, keine Preisempfehlung.
Vier Punkte, die im Vertrag stehen müssen
Die Rangstelle im Grundbuch
Der Nießbrauch gehört vor jede Grundschuld, die der Käufer für seine Finanzierung eintragen lässt. Nehmen Sie zusätzlich auf, dass jede weitere Belastung Ihre Zustimmung braucht.
Der Preis für die Löschung
Irgendwann will der Eigentümer verkaufen, oder Sie wollen das Recht abgeben. Gelöscht wird der Nießbrauch dann nur gegen Geld. Steht die Berechnung nicht im Vertrag, wird sie in dem Moment verhandelt, in dem eine Seite unter Druck steht.
Wer welche Reparatur zahlt
Das Gesetz teilt die Kosten zwischen Berechtigtem und Eigentümer, aber nur in groben Zügen. Der Vertrag sollte Dach, Heizung und Fenster ausdrücklich zuordnen und einen Betrag nennen, ab dem der Eigentümer übernimmt.
Das Vermietungsrecht schriftlich
Der Nießbrauch erlaubt das Vermieten. Schreiben Sie trotzdem hinein, dass Sie es dürfen und wem die Mieteinnahmen zustehen. Das erspart die Diskussion in genau dem Moment, in dem sie am wenigsten passt.
Wie der Rang im Grundbuch technisch funktioniert und was in einer Zwangsversteigerung mit ihm passiert, steht auf der Seite zur Immobilienverrentung in Dresden.
Was der Nießbrauch im Pflegefall leistet
Das ist der Grund, aus dem ich in Dresden meistens zum Nießbrauch und nicht zum Wohnungsrecht rate. Ein Wohnungsrecht endet praktisch an dem Tag, an dem Sie ins Heim ziehen: Nutzen dürfen Sie, vermieten nicht. Der Nießbrauch trägt weiter, weil die Miete an die Stelle des Wohnens tritt.
Die Miete zahlt keine Pflege. Sie zahlt den Eigenanteil. Genau dieser Eigenanteil ist der Posten, wegen dem Angehörige Jahre später doch über einen Verkauf reden. Wer den Nießbrauch behalten hat, muss dann nicht das Haus verkaufen, sondern vermietet es und behält die Einnahmen.
Die dritte Zehnjahresfrist
Reicht das Einkommen des Schenkers für den angemessenen Unterhalt nicht mehr, kann er das Geschenk vom Beschenkten zurückfordern (§ 528 BGB). Ausgeschlossen ist das erst, wenn beim Eintritt der Bedürftigkeit seit der Leistung zehn Jahre vergangen sind (§ 529 Abs. 1 BGB). Drei Zehnjahresfristen, drei Anknüpfungspunkte. Deshalb gehört diese Rechnung zum Notar.
Die Fehler, die ich immer wieder sehe
Die Erhaltungskosten bleiben ungeregelt
Im Vertrag steht ein Verweis aufs Gesetz, sonst nichts. Der Streit entsteht dann am ersten großen Posten. Ich habe mehr als einen Fall erlebt, in dem sich Mutter und Sohn über eine Heizung zerstritten haben, weil niemand vorher aufgeschrieben hatte, wer sie bezahlt.
Kein Preis für den Fall, dass das Recht weichen soll
Die Kinder wollen verkaufen, der Nießbrauch steht im Weg. Ohne vereinbarte Berechnung steht Aussage gegen Aussage, und der Familienfrieden hängt an einer Zahl, die niemand belegen kann.
Der Rang rutscht hinter die Bank
Der Beschenkte finanziert später einen Umbau. Die Grundschuld wird eingetragen, und steht Ihr Nießbrauch dahinter, übersteht er eine Zwangsversteigerung nicht. Eine Klausel, die jede weitere Belastung an Ihre Zustimmung bindet, kostet nichts und verhindert genau das.
Der Jahreswert wird geschätzt statt hergeleitet
Zu niedrig angesetzt verschenkt Abzug, zu hoch angesetzt bringt Rückfragen. Maßstab ist die ortsübliche Nettokaltmiete, und die lässt sich für jede Dresdner Lage belegen.
Der Vervielfältiger stammt aus einem alten Merkblatt
Die Tabelle wechselt mit jeder neuen Sterbetafel. Wer mit einer Zahl aus einem Ratgeber von vorgestern rechnet, kommt auf ein anderes Ergebnis als das Finanzamt. Maßgeblich ist die Tabelle für den Bewertungsstichtag.
Die zwei Zahlen, ohne die keine dieser Rechnungen funktioniert
Alles hier hängt an zwei Zahlen: dem Wert Ihrer Immobilie und der ortsüblichen Nettokaltmiete. Beide schätze ich Ihnen für Ihre Dresdner Lage ein. Kostenlos, unverbindlich, auch wenn Sie danach nichts weiter tun. Was Sie mit den Zahlen beim Steuerberater und beim Notar anfangen, entscheiden Sie allein.
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