Auswandern: verkaufen oder vermieten? Rechner mit Fernkosten

Eine normale Mietrenditerechnung geht davon aus, dass Sie in der Nähe wohnen. Genau diese Annahme fällt beim Auswandern weg, und mit ihr fallen drei Kostenblöcke an, die vorher unsichtbar waren.

Hausverwaltung. Aus der Ferne ist sie keine Option, sondern Voraussetzung. Jemand muss den Schlüssel haben, den Handwerker beauftragen und beim Mieterwechsel vor Ort sein. Im Dresdner Markt liegt die Mietverwaltung üblicherweise bei etwa 5 bis 8 Prozent der Nettokaltmiete.

Steuerberater. Ihre Steuererklärungspflicht in Deutschland endet nicht mit dem Wegzug. Als beschränkt Steuerpflichtiger nach § 49 EStG erklären Sie Ihre Mieteinnahmen weiterhin hier, und praktisch niemand macht das aus dem Ausland selbst.

Ausfallpuffer. Mieterwechsel dauern aus der Distanz länger. Wer mit null Leerstand rechnet, rechnet sich reich.

Beschränkt Steuerpflichtige erhalten den Grundfreibetrag grundsätzlich nicht (§ 50 Abs. 1 EStG). In der unbeschränkten Steuerpflicht bleibt ein Teil des Einkommens steuerfrei, in der beschränkten wird ab dem ersten Euro besteuert. Wer im Rechner seinen bisherigen effektiven Steuersatz einträgt, setzt zu niedrig an.

Der zweite Punkt betrifft das Zielland. Die Mieteinnahmen bleiben in Deutschland steuerpflichtig, weil die Immobilie hier liegt. Das Zielland zieht sie in aller Regel nur für den Progressionsvorbehalt heran, besteuert sie also nicht noch einmal, erhöht damit aber Ihren dortigen Steuersatz auf andere Einkünfte. Welche Regel für Ihr konkretes Zielland gilt, gehört in das Gespräch mit Ihrem Steuerberater. Die neun Fragen dafür finden Sie im Download oben.

Es gibt Konstellationen, in denen die Zahlen klar für das Behalten sprechen, und ich sage das als jemand, der vom Verkauf lebt:

• Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG läuft noch kurz und ein Verkauf jetzt würde Steuer auslösen. Details dazu im Spekulationssteuer-Rechner.
• Sie planen eine Rückkehr in überschaubarer Zeit und wollen die Wohnung dann selbst beziehen. Was dabei rechtlich zu beachten ist, steht im Ratgeber zur Rückkehr nach Deutschland.
• Sie halten eine Altfinanzierung zu einem Zinssatz, den Sie heute nicht wiederbekämen.
• Das Objekt liegt in einer Dresdner Lage mit anhaltender Nachfrage.

Liegen beide Wege nach zehn Jahren eng beieinander, spricht das in der Praxis für den Verkauf. Der Grund steht in keiner Tabelle: Die Vermietung bindet Sie weiter an ein Land, das Sie gerade verlassen. Sie bleiben erklärungspflichtig, Sie brauchen ein deutsches Konto, Sie brauchen einen Zustellungsbevollmächtigten nach § 123 AO, und Sie sind bei jedem Wasserschaden auf Dritte angewiesen. Was das konkret bedeutet, habe ich im Realitätscheck zur Fernvermietung aufgeschrieben.

Bevor Sie den Rechner ernst nehmen, brauchen Sie zwei belastbare Eingangsgrößen: einen realistischen Marktwert und Klarheit über Ihre Spekulationsfrist. Für den Marktwert reicht kein Portalpreis, denn Angebotspreise und Abschlusspreise liegen in Dresden je nach Lage und Zustand spürbar auseinander. Für die Frist zählt das taggenaue Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht das Kalenderjahr.

Wenn beide Größen stehen, ist der Rest Rechnen. Und dann sagt Ihnen die Zahl, was Sie ohnehin schon ahnen.