Kann ich meine Immobilie in Dresden vermieten, wenn ich im Ausland lebe?
ca. 5 bis 8 %
übliche Größenordnung der Mietverwaltung, bezogen auf die Nettokaltmiete
12 Monate
Frist für die Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB
§ 49 EStG
Die Steuererklärungspflicht in Deutschland bleibt auch nach dem Wegzug
Was diese Seite leistet und was nicht
Diese Seite ist nicht die Entscheidungshilfe zwischen Vermieten und Verkaufen. Sie setzt an dem Punkt an, an dem die Entscheidung fürs Vermieten gefallen ist. Was ich bei Eigentümern beobachte, die von Dresden nach Zürich, Wien oder Valencia gezogen sind: Die ersten sechs Monate laufen gut, dann kommt der erste echte Vorfall, und ab da entscheidet sich, ob die Konstruktion trägt.
Noch unentschieden? Zur Entscheidungshilfe vermieten oder verkaufenDie fünf Risikofelder und was jeweils dagegen hilft
Ich sortiere nach dem, was in der Praxis tatsächlich Geld und Nerven kostet, nicht nach juristischer Systematik.
Technik und Notfälle
Das Risiko
Heizungsausfall am Freitagabend im Januar, Wasserschaden am Wochenende, kein Handwerkerzugriff aus der Ferne. Dazu die Zeitverschiebung: Der Notdienst will eine Kostenzusage, während bei Ihnen Nacht ist.
Gegenmaßnahme
Hausverwaltung mit schriftlich vereinbartem Notfallbudget, bis zu dem sie ohne Rückfrage beauftragen darf. Feste Handwerkerliste für Heizung, Sanitär und Elektro. Schlüsseldepot mit Zugriff für den Verwalter. Vollmacht, die klar regelt, was er darf.
Mieterwechsel und Neuvermietung
Das Risiko
Besichtigungen koordinieren, Bonität prüfen, Übergabeprotokoll erstellen: Aus der Distanz dauert es entweder zu lange und die Wohnung steht leer, oder es geht zu schnell und Sie bekommen einen Mieter, den Sie vor Ort nicht ausgewählt hätten.
Gegenmaßnahme
Auswahlkriterien vorab schriftlich festlegen: Einkommensnachweis, Schufa-Auskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Verhältnis Miete zu Nettoeinkommen. Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen, digital an Sie. Videocall mit dem Kandidaten als festen Schritt einplanen.
Recht und Fristen
Das Risiko
Die Betriebskostenabrechnung muss binnen zwölf Monaten zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB), sonst sind Nachforderungen in aller Regel verloren. Kündigungen und Mieterhöhungen müssen nachweisbar zugehen. Ohne inländischen Ansprechpartner wird jeder Vorgang zur Logistikfrage.
Gegenmaßnahme
Inländischen Ansprechpartner mit Vollmacht benennen und dessen Adresse in die Mietvertragskommunikation aufnehmen. Abrechnung als ausdrückliche Verwalterpflicht vereinbaren, mit internem Stichtag drei Monate vor Fristablauf. Mietspiegelentwicklung einmal jährlich prüfen lassen.
Eigenbedarf bei geplanter Rückkehr
Das Risiko
Eigenbedarf ist kein Schalter, den Sie kurzfristig umlegen. Die Kündigung muss begründet und formgerecht sein (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), die Frist beträgt je nach Mietdauer bis zu neun Monate, der Mieter kann wegen Härte widersprechen. Das Prozessrisiko liegt bei Ihnen.
Gegenmaßnahme
Wenn Sie zu einem festen Termin einziehen wollen, realistisch etwa ein Jahr Vorlauf einplanen. Mietvertrag und Rückkehrperspektive von Anfang an zusammen denken. Das Kündigungsschreiben vor dem Versand von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen lassen.
Geld und Konto
Das Risiko
Manche Banken kündigen Konten von im Ausland Ansässigen oder stellen die Konditionen um. Wer Überschüsse regelmäßig in eine andere Währung entnimmt, trägt ein Kursrisiko auf den laufenden Ertrag. Und die eigene Instandhaltungsrücklage fehlt fast immer.
Gegenmaßnahme
Vor dem Wegzug schriftlich mit der Bank klären, ob das Konto weiterläuft. Liquiditätspuffer auf dem deutschen Konto halten statt monatlich abzuräumen, das entschärft Kursthema und Notfallzahlungen zugleich. Feste monatliche Rücklage je Quadratmeter, die stehen bleibt.
Steuer: Warum Deutschland zuständig bleibt
Hier sitzen die meisten Fehlannahmen. Ihre Mieteinnahmen bleiben in Deutschland steuerpflichtig, auch wenn Sie längst woanders wohnen. Das folgt dem Belegenheitsprinzip, das auch die meisten Doppelbesteuerungsabkommen so abbilden (Art. 6 OECD-Musterabkommen).
Vier Punkte, die Sie vor dem Wegzug klären sollten
Beschränkte Steuerpflicht nach § 49 EStG
Nach dem Wegzug bleiben die Einkünfte aus der Vermietung deutscher Immobilien in Deutschland steuerpflichtig. Die Steuererklärungspflicht endet nicht, sie wird komplizierter.
Kein Grundfreibetrag nach § 50 Abs. 1 EStG
Beschränkt Steuerpflichtige erhalten den Grundfreibetrag grundsätzlich nicht. Was bei einem in Deutschland lebenden Kleinvermieter im Freibetrag verschwindet, wird bei Ihnen ab dem ersten Euro besteuert.
Zustellungsbevollmächtigter nach § 123 AO
Ohne inländische Zustellungsadresse können Bescheide und Fristen an Ihnen vorbeilaufen. Für im Ausland Ansässige mit deutschen Steuerpflichten ist die Bestellung praktisch wichtig.
Progressionsvorbehalt im Zielland
Viele Staaten stellen die deutschen Mieteinkünfte frei, ziehen sie aber zur Ermittlung Ihres persönlichen Steuersatzes heran. Ihre Steuerlast dort kann also steigen, obwohl die Einkünfte selbst nicht besteuert werden. Das hängt am jeweiligen Abkommen.
Calvin Linke, Immobilienpartner Sachsen
Steuerlicher Hinweis: Unverbindliche Orientierung, ohne Gewähr – ersetzt keine Steuerberatung.
Was die Fernvermietung wirklich kostet
Diese Posten fehlen in fast jeder Renditerechnung, die mir Eigentümer vor dem Wegzug zeigen. Sie sind aber der Unterschied zwischen der Rendite auf dem Papier und dem, was ankommt. Die Angaben sind Größenordnungen aus dem Dresdner Markt, keine Festpreise.
| Posten | Größenordnung | Wird oft vergessen |
|---|---|---|
| Mietverwaltung, laufend | ca. 5 bis 8 % der Nettokaltmiete oder Pauschale je Einheit und Monat | Fast immer, weil in der Bruttorendite nicht enthalten |
| Sondertätigkeiten der Verwaltung | Neuvermietung, Schadensabwicklung, Modernisierungsbegleitung meist gesondert berechnet | Ja, taucht erst beim Mieterwechsel auf |
| Steuerberater, jährliche Erklärung | Jahresposten, Höhe nach Umfang und Vergütungsvereinbarung | Ja, wird als einmalige Ausgabe eingeplant |
| Instandhaltungsrücklage Sondereigentum | Fester Monatsbetrag je Quadratmeter, zusätzlich zur WEG-Rücklage | Ja, die WEG-Rücklage deckt nur Gemeinschaftseigentum |
| Leerstand beim Mieterwechsel | Zwei Monate bei 750 Euro Kaltmiete sind 1.500 Euro | Ja, aus der Ferne ist die Wiedervermietung langsamer |
Rechnen Sie diese Posten einmal zusammen und legen Sie das Ergebnis neben Ihre erwartete Nettokaltmiete. Wenn die Entscheidung danach immer noch fürs Vermieten steht, steht sie auf festem Grund.
Wann Vermieten aus der Ferne trotzdem die bessere Wahl ist
Fernvermietung ist keine falsche Entscheidung. Sie passt zu bestimmten Ausgangslagen gut. Wenn zwei oder mehr dieser Punkte zutreffen, ist Halten tragfähig.
Restspekulationsfrist unter drei Jahren
Steht die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG kurz vor dem Ende, kann Warten den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn vollständig vermeiden. Das ist der stärkste rechnerische Grund, die Immobilie zu halten.
Konkret geplante Rückkehr
Wer in vier Jahren wieder in Dresden wohnen will, verkauft nicht, um dann zu deutlich anderen Marktbedingungen neu zu kaufen. Mietverträge und Eigenbedarfsperspektive gehören dann von Anfang an in die Planung.
Günstige Altfinanzierung
Ein laufendes Darlehen mit einem Zinssatz deutlich unter dem heutigen Marktniveau ist ein Vermögenswert für sich. Diesen Vorteil geben Sie mit dem Verkauf ab, dazu kommt gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Objekt in guter Dresdner Lage
Wo die Wiedervermietung erfahrungsgemäß zügig gelingt, sinkt das Leerstandsrisiko. Und genau dieses Risiko ist aus der Ferne das teuerste, weil Sie es kaum beschleunigen können.
Ihre Ausgangslage einmal ehrlich durchrechnen
Sie ziehen ins Ausland und wollen wissen, ob Ihre Wohnung die Fernvermietung trägt? Ich schaue mir Lage, Mietniveau und Ihre Kostenseite an und sage Ihnen offen, wohin die Zahlen zeigen. Auch dann, wenn die Antwort gegen den Verkauf ausfällt.
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