Was bringt ein Rückmietverkauf, und was kostet er?
Eigentümer kommen mit einem Kaufpreisangebot zu mir und fragen, ob die Zahl in Ordnung ist. Meine erste Rückfrage ist immer dieselbe: Was steht im Mietvertrag? Danach wird es meistens still. In den Unterlagen, die mir Eigentümer bisher gezeigt haben, lag der Mietvertrag beim ersten Termin nicht vor. Gefragt wird bei mir fast nur aus den Dresdner Einfamilienhausgebieten, aus Weißig, Trachau oder Leuben, kaum aus den Wohnungslagen in Striesen oder der Neustadt. Beides sind Erfahrungswerte aus meinen Gesprächen, keine Erhebung.
Der Ablauf, vom ersten Angebot bis zum Notartermin
Sechs Schritte. An dreien davon habe ich Eigentümer schon Zeit oder Verhandlungsposition verlieren sehen. Ich habe sie markiert.
Anfrage und erstes Angebot
Sie schildern die Immobilie, Sie bekommen eine Zahl. Bis hierhin kostet es nichts. Der Fehler passiert danach: Wer ein Angebot bewertet, ohne den eigenen Marktwert zu kennen, verhandelt gegen eine Zahl, die er nicht einordnen kann.
Marktwert leer, unabhängig ermittelt
Sie brauchen zwei Zahlen. Erstens, was die Immobilie leer am Markt bringen würde. Zweitens, was sie vermietet wert ist. Die Differenz ist der Preis für Ihr Bleiben. Ohne diese Differenz ist jede Verhandlung ein Ratespiel.
Kaufvertrag und Mietvertrag zusammen entwerfen lassen
Hier geht die meiste Zeit verloren. Der Kaufvertrag ist fertig, der Mietvertrag kommt erst kurz vor dem Termin. Dann steht die Miethöhe faktisch nicht mehr zur Debatte, weil alle anderen Fäden schon gezogen sind. Verlangen Sie beide Entwürfe gleichzeitig.
Hier geht Zeit verlorenUnterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen dazu Teilungserklärung und Protokolle. Das ist der zweite Zeitfresser. Amtliche Auskünfte brauchen ihre Bearbeitungszeit. Fangen Sie damit an, bevor Sie verhandeln, nicht danach.
Hier geht Zeit verlorenNotartermin
Bei Verbraucherverträgen über Grundstücke soll der Notar den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese zwei Wochen sind Ihre Prüfzeit, und sie gelten für den Kaufvertrag. Für den Mietvertrag gibt es keine solche Frist. Genau deshalb muss er vorher fertig sein.
Nach der Beurkundung
Kaufpreisfälligkeit, Übergabe, Mietbeginn. Der dritte Zeitfresser: Liegen Mietbeginn und Eigentumsübergang nicht auf demselben Stichtag, zahlen Sie entweder Miete für ein Haus, das Ihnen noch gehört, oder Sie wohnen eine Weile ohne Vertrag und klären das hinterher.
Hier geht Zeit verlorenDie Miete danach: woher die erste Zahl kommt
Die Anfangsmiete wird nicht aus dem Mietspiegel abgeleitet. Sie kommt aus der Rechnung des Käufers, denn er kauft als Kapitalanleger und will eine Rendite sehen. Daraus folgt ein Zusammenhang, der in den Gesprächen selten von allein auftaucht: Eine höhere Miete erlaubt dem Käufer einen höheren Kaufpreis. Das klingt gut, ist aber eine Falle. Den höheren Kaufpreis zahlen Sie über die Jahre selbst zurück.
Deshalb gehören beide Zahlen in dieselbe Verhandlung. Ein Angebot mit hohem Kaufpreis und hoher Miete kann schlechter sein als eines mit niedrigerem Kaufpreis und niedriger Miete. Sehen kann man das nur, wenn man beides zusammen rechnet.
Staffelmiete nach § 557a BGB
Für jeden Zeitraum steht ein fester Betrag im Vertrag. Das Gesetz verlangt genau das: die jeweilige Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag, nicht als Prozentsatz. Jede Stufe muss mindestens ein Jahr halten. Solange die Staffel läuft, sind die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und die Modernisierungsumlage ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Ihr eigenes Kündigungsrecht darf dafür höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden (§ 557a Abs. 3 BGB).
Indexmiete nach § 557b BGB
Die Miete folgt dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Ermittelt wird er vom Statistischen Bundesamt. Auch hier gilt: mindestens ein Jahr unverändert, keine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 557b Abs. 2 BGB). Die Anpassung muss der Vermieter in Textform verlangen und dabei den Indexstand angeben; gezahlt wird ab dem übernächsten Monat (§ 557b Abs. 3 BGB).
Der Unterschied ist nicht juristisch, sondern wirtschaftlich. Bei der Staffel wissen Sie am Tag der Unterschrift, was Sie im zehnten Jahr zahlen. Bei der Indexmiete wissen Sie es nicht. Steigt die Teuerung, steigt Ihre Miete mit.
Beispielrechnung: 1.000 Euro Anfangsmiete über zehn Jahre
| Staffelmiete | Index bei 2 % Teuerung | Index bei 4 % Teuerung | |
|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 1.000 € | 1.000 € | 1.000 € |
| Jahr 5 | 1.080 € | 1.082 € | 1.170 € |
| Jahr 10 | 1.180 € | 1.195 € | 1.423 € |
| Summe 10 Jahre | 130.800 € | rund 131.400 € | rund 144.100 € |
Annahmen: Kaltmiete 1.000 Euro im Monat, Staffel mit plus 20 Euro je Jahr, Indexmiete mit gleichbleibender Teuerung von 2 beziehungsweise 4 Prozent im Jahr. Die beiden Teuerungsraten sind gesetzte Annahmen zur Veranschaulichung, keine Prognose. Betriebskosten sind nicht enthalten.
Bei zwei Prozent Teuerung liegen beide Wege fast gleichauf. Bei vier Prozent kostet die Indexmiete über zehn Jahre rund 13.300 Euro mehr. Wer ein festes Budget braucht, nimmt die Staffel. Wer darauf setzt, dass die Teuerung niedrig bleibt, nimmt den Index. Eine Wette bleibt es in beide Richtungen.
Die Prüfliste für den Mietvertrag
Sechs Punkte, die ich mir zeigen lasse, bevor jemand unterschreibt. Fehlt einer, ist er offen. Und offen heißt hier: Er wird später geklärt, in aller Regel auf Kosten des Mieters, und der Mieter sind dann Sie.
Kündigungsverzicht, befristet oder unbefristet
Ein Verzicht über zehn Jahre ist etwas anderes als einer auf Lebenszeit. Lassen Sie sich zeigen, wen er bindet und wie lange. Ohne Verzicht gilt die gesetzliche Lage: Der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse, und seine Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Achten Sie darauf, ob der Verzicht auch Sie bindet.
Schönheitsreparaturen
Die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, ist zunächst Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Verträge wälzen die Schönheitsreparaturen häufig auf den Mieter ab. Beim Rückmietverkauf ist das ein eigener Punkt: Sie haben das Haus jahrzehntelang selbst in Schuss gehalten und sollen es weiter tun, ohne noch Eigentümer zu sein. Lassen Sie sich schriftlich geben, was genau Sie schulden und in welchem Turnus.
Betriebskosten
Dass Sie Betriebskosten tragen, muss vereinbart sein (§ 556 Abs. 1 BGB). Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe verlangt werden, und abgerechnet wird jährlich, spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 2 und Abs. 3 BGB). Hier haben Sie einen Vorteil, den kein normaler Mieter hat: Sie kennen die letzte Jahresabrechnung Ihres eigenen Hauses. Legen Sie sie neben die angebotene Vorauszahlung.
Untervermietung
Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums an Dritte zu überlassen, können Sie die Erlaubnis verlangen (§ 553 Abs. 1 BGB). Der Vermieter darf sie an eine angemessene Mieterhöhung koppeln (§ 553 Abs. 2 BGB). Für ein großes Haus, in dem später eine Person allein lebt, ist das kein Randthema.
Nachfolge für den Ehepartner
Stirbt der Mieter, tritt der Ehegatte oder Lebenspartner aus dem gemeinsamen Haushalt in das Mietverhältnis ein (§ 563 Abs. 1 BGB). Das gilt von Gesetzes wegen. Sauberer ist es trotzdem, beide Partner von Anfang an gemeinsam als Mieter in den Vertrag zu schreiben. Dann muss im Ernstfall niemand eine Eintrittserklärung prüfen.
Kaution
Die Sicherheit darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen, und Sie dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen (§ 551 BGB). Bei 1.000 Euro Kaltmiete sind das höchstens 3.000 Euro. Das Geld stammt aus dem Kaufpreis und fehlt im ersten Jahr, deshalb gehört es in die Rechnung.
Wie weit der Mieterschutz beim Rückmietverkauf trägt und wo er endet, etwa in der Zwangsversteigerung, steht im Überblick zu Verrentung und Teilverkauf.
Rückmietverkauf gegen Verkauf und Umzug
Die ehrliche Gegenüberstellung ist eine Subtraktion, keine Meinung. Nehmen Sie den Kaufpreis, ziehen Sie ab, was Sie in zehn Jahren an Miete zahlen, und stellen Sie daneben den freien Verkauf, bei dem Sie ausziehen und woanders Miete zahlen.
| Rückmietverkauf | Verkauf und Umzug | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 369.000 € | 450.000 € |
| Umzug und Einrichtung | 0 € | 15.000 € |
| Miete in 10 Jahren | 130.800 € | 100.800 € |
| Bleibt nach 10 Jahren | 238.200 € | 334.200 € |
Annahmen: Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern am Dresdner Stadtrand, Marktwert leer 450.000 Euro, Abschlag für die Vermietung 18 Prozent. Miete im eigenen Haus 1.000 Euro kalt, in der neuen Wohnung 75 Quadratmeter für 750 Euro kalt, beide als Staffel mit plus 20 Euro je Jahr. Für Umzug und Ersteinrichtung sind pauschal 15.000 Euro angesetzt; das ist ein gesetzter Beispielwert, kein Durchschnitt. Die Spanne von 10 bis 20 Prozent für vermietete Objekte in Dresden ist im Überblick zur Verrentung erläutert; 18 Prozent liegen bewusst am oberen Rand, weil ich für ein vermietetes Einfamilienhaus in Dresden schwerer einen Anleger finde als für eine vermietete Wohnung. Auch das ist Erfahrung, keine Statistik. Maklerprovision und Notarkosten stehen in keiner der beiden Spalten, ebenso wenig Zinsen auf das freie Kapital. Die Zinsen fielen zugunsten der rechten Spalte aus, weil dort mehr Geld liegt.
Die Differenz beträgt in diesem Beispiel 96.000 Euro über zehn Jahre, also rund 800 Euro im Monat. Das ist kein Argument gegen den Rückmietverkauf, sondern sein Preis.
Wer diese Zahl sieht und sagt: Das ist es mir wert, trifft eine gute Entscheidung. Wer sie nie gesehen hat, trifft gar keine.
Für wen es passt und für wen nicht
Es passt, wenn eine konkrete Summe gebraucht wird
- Ein Miterbe muss ausgezahlt werdenEine Erbengemeinschaft hält das Haus, einer wohnt darin, der andere will sein Geld. Der Rückmietverkauf löst beides auf einmal: Auszahlung jetzt, Wohnen bleibt.
- Eine Restschuld drücktDie Anschlussfinanzierung ist teurer geworden oder die Bank verlängert nicht mehr. Übersteigt der Kaufpreis die Restschuld deutlich, ist danach Ruhe im Monatsbudget.
- Woanders wird barrierefrei umgebautEine zweite Wohnung soll für den späteren Umzug umgebaut werden. Der Rückmietverkauf finanziert den Umbau, und bis er fertig ist, wohnen Sie weiter im Haus.
Es passt nicht, wenn
- ein Auszug eine Katastrophe wäreWenn Sie einen Umzug in fünf oder zehn Jahren unter keinen Umständen verkraften, ist ein Mietvertrag die falsche Absicherung. Dann gehört ein Recht ins Grundbuch, und das kostet Kaufpreis.
- die Summe gar nicht gebraucht wirdOhne konkreten Zweck verkaufen Sie ein Haus, um Geld auf ein Konto zu legen, und zahlen dafür ab dem ersten Monat Miete. Das rechnet sich nicht.
- der Umzug ohnehin anstehtIst das Haus zu groß und der Umzug in zwei Jahren fällig, bringt der freie Verkauf mehr. Sie sparen den Abschlag und den Zwischenschritt.
Was den Preis drückt und was ihn hebt
Der Käufer rechnet nicht wie eine Familie, die einziehen will, sondern wie ein Anleger. Was seine Rechnung stört, zieht er ab. Was sie stützt, zahlt er.
Drückt den Preis
- Ein langer Kündigungsverzicht. Je fester Sie sich absichern, desto weniger flexibel ist der Käufer.
- Eine Miete unter dem örtlichen Niveau. Er rechnet mit der Miete, nicht mit dem Quadratmeterpreis.
- Ein Einfamilienhaus statt einer Eigentumswohnung. Für ein vermietetes Haus einen Dresdner Anleger zu finden, ist nach meiner Erfahrung deutlich schwerer als für eine vermietete Wohnung.
- Sanierungsstau. Was er nach dem Kauf reparieren muss, zieht er vorher ab.
Hebt den Preis
- Vollständige Unterlagen und ein gültiger Energieausweis. Wer nichts nachfordern muss, rechnet kein Risiko ein.
- Ein sauberer Mietvertrag mit klarer Staffel, denn planbare Einnahmen sind einem Anleger mehr wert als hohe unsichere.
- Eine Lage mit Nachfrage von Eigennutzern. Der Käufer denkt an den Tag, an dem er das Haus leer weiterverkauft.
- Ein zweiter Interessent. Ein Angebot ist eine Zahl. Zwei Angebote sind eine Verhandlung.
Bevor Sie ein Angebot annehmen
Ich rechne Ihnen beide Wege durch, den Rückmietverkauf und den freien Verkauf mit Umzug, mit dem Marktwert Ihrer Immobilie und der Miete, die im Vertrag stehen soll. Kostenlos und unverbindlich, auch wenn Sie danach nichts davon tun.
Woran der Abschlag für ein vermietetes Objekt im Einzelfall hängt, steht unter vermietete Immobilie verkaufen.
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