Notarielle Vollmacht Immobilienverkauf: Inhalt, Kosten, Mustertext

Was muss eine notarielle Vollmacht für den Immobilienverkauf enthalten?

Die Vollmacht muss notariell beurkundet sein und ausdrücklich den Abschluss des Kaufvertrags, die Auflassung, die Bewilligung der Auflassungsvormerkung, die Entgegennahme des Kaufpreises sowie alle Erklärungen gegenüber Notar und Grundbuchamt umfassen. Ohne Befreiung von § 181 BGB und ohne Befugnis zur Löschungsbewilligung für Grundschulden bleibt sie in der Praxis lückenhaft. Die Beurkundung kostet je nach Gegenstandswert etwa 50 bis 200 Euro.

50 bis 200 Euro

Notarielle Beurkundung, je nach Gegenstandswert

3 Wege

Deutscher Notar, deutsches Konsulat, ausländischer Notar mit Apostille

Tage bis Wochen

Bearbeitungsdauer, je nach gewähltem Weg

Warum diese Seite nur die Vollmacht behandelt

Den gesamten Ablauf eines Fernverkaufs, also Konto, Steuer, Zeitplan und Besichtigungen, habe ich an anderer Stelle beschrieben. Hier geht es ausschließlich um die Urkunde selbst, weil genau an ihr die meisten Fernverkäufe hängen bleiben, die ich begleite.

Immobilie aus dem Ausland verkaufen: der Gesamtüberblick

Diese Befugnisse gehören hinein

In meiner Erfahrung scheitert nicht die Vollmacht als solche, sondern ihr zu enger Zuschnitt. Eine Vollmacht, die nur zum Verkauf der Immobilie ermächtigt, reicht dem Grundbuchamt nicht. Diese neun Punkte gehören ausdrücklich in den Text.

Abschluss und Unterzeichnung des Kaufvertrags

Einschließlich aller Nebenabreden, Änderungen und Nachträge. Ohne diesen Zusatz muss für jede Vertragsänderung nachbeurkundet werden.

Bewilligung und Beantragung der Auflassungsvormerkung

Die Vormerkung sichert den Käufer im Grundbuch ab. Ohne diese Befugnis kann der Bevollmächtigte sie weder bewilligen noch beantragen.

Erklärung der Auflassung

Die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang nach § 925 BGB. Sie ist der Kern der Grundbuchumschreibung und wird häufig vergessen.

Entgegennahme des Kaufpreises

Samt der Befugnis, das Empfangskonto zu benennen. Das ist der Punkt, der in den Vollmachten, die mir vorgelegt werden, am häufigsten fehlt.

Erklärungen gegenüber Notar und Grundbuchamt

Anträge, Bewilligungen, Zustimmungen und der Verzicht auf Rechtsmittel, außerdem Erklärungen gegenüber Gutachterausschuss und Gemeinde (Vorkaufsrecht).

Bewilligung von Löschungen

Insbesondere Grundschulden: Entgegennahme der Löschungsunterlagen der Bank und Bewilligung der Löschung im Grundbuch.

Befreiung von § 181 BGB

Ohne sie darf der Bevollmächtigte kein Geschäft mit sich selbst abschließen und nicht mehrere Beteiligte gleichzeitig vertreten, etwa beide Ehegatten als Verkäufer.

Recht zur Untervollmacht

Damit im Verhinderungsfall eine zweite Person einspringen kann, ohne dass Sie erneut zum Notar müssen.

Geltung über den Tod hinaus oder ausdrücklich nicht

Beides ist zulässig. Eine Vollmacht über den Tod hinaus hält den Verkauf handlungsfähig, kann aber Konflikte in der Erbengemeinschaft auslösen. Entscheiden Sie das bewusst.

Die drei Wege zur Vollmacht

Es gibt genau drei praktikable Wege. Sie unterscheiden sich vor allem in der Dauer, nicht in der Rechtswirkung.

Weg	Aufwand	Dauer	Typischer Fallstrick
Deutscher Notar vor dem Wegzug	Ein Termin, Entwurf vorab per Mail	Wenige Tage Vorlauf	Wird zu spät bedacht, wenn der Umzug schon läuft
Deutsches Konsulat im Ausland	Terminbuchung, Ausweis, Entwurf mitbringen	Wochen, je nach Auslandsvertretung	Nicht jede Vertretung übernimmt jede Beurkundung, Kapazitäten schwanken stark
Ausländischer Notar mit Apostille	Beurkundung, Apostille der Behörde, vereidigte Übersetzung	Mehrere Wochen	Der Notar kennt die deutschen Anforderungen nicht und formuliert zu eng

Der Weg über den deutschen Notar vor dem Wegzug ist der einfachste. Lassen Sie in den beiden anderen Fällen den Text vorher von Ihrem deutschen Notar entwerfen, sonst fehlen genau die Klauseln, um die es auf dieser Seite geht.

Was die Beurkundung kostet

Die notarielle Beurkundung einer Verkaufsvollmacht kostet je nach Gegenstandswert etwa 50 bis 200 Euro. Der Gegenstandswert orientiert sich am Wert der betroffenen Immobilie, die Gebühr folgt dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Weitere Ausfertigungen kosten wenige Euro. Gemessen an einem sechsstelligen Kaufpreis ist das der günstigste Baustein des Verkaufs, und der mit der größten Hebelwirkung, wenn er fehlt.

Mustertext als Formulierungshilfe

Bitte lesen, bevor Sie den Text verwenden

Dieser Text ist eine Formulierungshilfe für Ihr Notargespräch. Er ist ausdrücklich keine Rechtsberatung und kein rechtsgültiges Dokument. Den verbindlichen Wortlaut entwirft und beurkundet ausschließlich Ihr Notar, der auch Ihren Einzelfall prüft. Nutzen Sie den Text als Gesprächsgrundlage, damit keine der oben genannten Befugnisse untergeht.

Vollmacht zum Verkauf einer Immobilie (Entwurfsgrundlage)

Vollmachtgeber

Vor mir, dem unterzeichnenden Notar, erschien heute: [Vorname, Name, geboren am, wohnhaft]. Der Erschienene erklärt: Ich bin Eigentümer des nachstehend bezeichneten Grundbesitzes und erteile hiermit Vollmacht.

Bevollmächtigter

[Vorname, Name, geboren am, wohnhaft], nachfolgend der Bevollmächtigte.

Gegenstand

Die Vollmacht gilt ausschließlich für den im Grundbuch von [Gemarkung], Blatt [Nummer], Flurstück [Nummer], gelegen [Adresse], eingetragenen Grundbesitz.

Umfang

Der Bevollmächtigte ist berechtigt, den Grundbesitz zu einem Kaufpreis von mindestens [Betrag] Euro zu verkaufen, den Kaufvertrag nebst allen Nebenabreden, Änderungen und Nachträgen abzuschließen und zu unterzeichnen, die Auflassung zu erklären, die Eintragung und Löschung einer Auflassungsvormerkung zu bewilligen und zu beantragen sowie sämtliche Erklärungen gegenüber Notar, Grundbuchamt, Gutachterausschuss und Gemeinde abzugeben und entgegenzunehmen.

Kaufpreis

Der Bevollmächtigte ist berechtigt, den Kaufpreis entgegenzunehmen, quittiert zu bestätigen und das Empfangskonto zu benennen. Die Auszahlung erfolgt ausschließlich auf das Konto [IBAN], lautend auf den Vollmachtgeber.

Belastungen

Der Bevollmächtigte ist berechtigt, Löschungsunterlagen für eingetragene Grundpfandrechte entgegenzunehmen, die Löschung zu bewilligen und zu beantragen sowie die zur Lastenfreistellung erforderlichen Erklärungen abzugeben.

§ 181 BGB

Der Bevollmächtigte ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Er ist berechtigt, Untervollmacht zu erteilen.

Dauer und Widerruf

Die Vollmacht ist befristet bis zum [Datum]. Sie ist jederzeit widerruflich. Der Widerruf wird gegenüber dem Bevollmächtigten erklärt, die Ausfertigung ist unverzüglich zurückzugeben. Die Vollmacht erlischt mit dem Tod des Vollmachtgebers. [Alternativ: Die Vollmacht gilt über den Tod hinaus.]

Innenverhältnis

Im Innenverhältnis darf der Bevollmächtigte von der Vollmacht nur Gebrauch machen, wenn der Vollmachtgeber dem Kaufvertragsentwurf in Textform zugestimmt hat. Beschränkungen des Innenverhältnisses wirken nicht gegenüber Dritten.

Die fünf häufigsten Fehler

Zu spät erteilt

Die Vollmacht wird erst gebraucht, wenn der Käufer schon steht, und dann fehlen zwei Wochen. Erteilen Sie sie, bevor die Vermarktung startet.

Zu eng gefasst

Eine Vollmacht zum Verkauf ohne Auflassung, Vormerkung und Grundbucherklärungen führt zu einer Zwischenverfügung des Grundbuchamts und zu Wochen Verzögerung.

Nur beglaubigt statt beurkundet

Die Beglaubigung bestätigt allein die Echtheit der Unterschrift. Für die volle Kette bis zur Eigentumsumschreibung ist die Beurkundung der sichere Weg.

Kaufpreisempfang vergessen

Ohne diese Klausel kann der Bevollmächtigte den Kaufpreis nicht wirksam entgegennehmen und das Empfangskonto nicht benennen.

Keine Löschungsbewilligung enthalten

Lastet noch eine Grundschuld auf dem Objekt, muss der Bevollmächtigte die Löschung bewilligen dürfen. Fehlt das, steht die Abwicklung kurz vor dem Ziel still.

Widerruf und Schutz vor Missbrauch

Eine umfassende Vollmacht ist ein starkes Instrument, deshalb gehört der Schutz mitgedacht. Fünf Bausteine haben sich bewährt.

Fünf Sicherungen, die Sie mit dem Notar besprechen sollten

Herausgabe der Ausfertigung

Der Widerruf wirkt praktisch erst, wenn die Ausfertigung zurück ist. Nach § 172 BGB kann der Bevollmächtigte sonst gegenüber gutgläubigen Dritten weiter auftreten.

Befristung

Ein Enddatum im Text, etwa zwölf oder achtzehn Monate. Läuft der Verkauf länger, wird verlängert.

Beschränkung auf ein konkretes Objekt

Grundbuchblatt, Flurstück und Adresse gehören hinein. Eine Generalvollmacht für alle Immobilien ist selten nötig.

Vier-Augen-Prinzip

Zwei Bevollmächtigte, die nur gemeinsam handeln dürfen, sind bei größeren Werten eine ruhige Lösung. Der Preis ist etwas weniger Tempo.

Hinterlegung beim Notar

Die Ausfertigung bleibt beim Notar und wird erst zum Kaufvertragstermin herausgegeben, wenn definierte Bedingungen erfüllt sind, etwa ein von Ihnen freigegebener Mindestkaufpreis.

Ich habe noch keinen Fernverkauf erlebt, der an einer zu weiten Vollmacht gescheitert wäre. Gescheitert sind die zu engen. Nehmen Sie den Entwurf mit ins Notargespräch und gehen Sie ihn Punkt für Punkt durch.

Calvin Linke, Immobilienpartner Sachsen

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Wenn Sie Ihre Immobilie in Dresden oder Sachsen aus der Ferne verkaufen wollen, schaue ich mir Ihre Ausgangslage vorab an und sage Ihnen, welche Punkte in Ihrer Vollmacht stehen sollten. Telefonisch erreichbar Mo bis Fr 8 bis 20 Uhr, Sa 9 bis 14 Uhr.

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Geschäftsführer & Immobilienberater

Calvin Linke

Lokalexperte Dresden — Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Immobilienankäufen und Vermittlung im Elbtal.

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Muss die Vollmacht für den Immobilienverkauf notariell beurkundet werden?

Für den sicheren Weg ja. Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist nach § 311b BGB beurkundungspflichtig, und die Auflassungserklärung sowie die Grundbucherklärungen verlangen mindestens eine öffentlich beglaubigte Vollmacht nach § 29 GBO. In der Praxis akzeptieren Notare und Grundbuchämter eine beurkundete Vollmacht ohne Rückfragen, während eine nur beglaubigte Unterschrift regelmäßig zu Nachforderungen führt. Ich rate deshalb ausnahmslos zur Beurkundung, der Kostenunterschied ist gering.

Was kostet eine notarielle Vollmacht für den Immobilienverkauf?

Die Beurkundung kostet je nach Gegenstandswert etwa 50 bis 200 Euro. Der Gegenstandswert richtet sich üblicherweise nach dem Wert der Immobilie, die Gebühr ergibt sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Zusätzliche Ausfertigungen und die Umschreibung kosten wenige Euro. Beim deutschen Konsulat im Ausland gilt ein eigener Gebührenrahmen, der je nach Vertretung abweicht.

Kann ich die Vollmacht auch im Ausland erteilen?

Ja, über zwei Wege. Erstens beim deutschen Konsulat oder der deutschen Botschaft, die Beurkundungen für deutsche Staatsangehörige vornehmen. Zweitens bei einem ausländischen Notar, dann brauchen Sie eine Apostille nach dem Haager Übereinkommen und eine Übersetzung durch einen vereidigten Übersetzer. Beide Wege dauern deutlich länger als der Termin beim deutschen Notar, weshalb ich empfehle, die Vollmacht vor dem Wegzug zu erteilen.

Warum ist die Befreiung von § 181 BGB in der Vollmacht wichtig?

§ 181 BGB verbietet dem Bevollmächtigten grundsätzlich, ein Geschäft mit sich selbst abzuschließen oder gleichzeitig mehrere Beteiligte zu vertreten. Ohne ausdrückliche Befreiung kann der Bevollmächtigte also nicht selbst kaufen und auch nicht beide Verkäufer eines Ehepaars gleichzeitig vertreten. Genau das kommt bei Verkäufen innerhalb der Familie regelmäßig vor. Die Befreiung gehört deshalb in den Text, auch wenn sie zunächst nicht gebraucht wird.

Wie widerrufe ich eine erteilte Verkaufsvollmacht?

Der Widerruf ist jederzeit formlos möglich, wirksam wird er aber erst, wenn er den Bevollmächtigten erreicht. Entscheidend ist die Rückgabe der Ausfertigung: Solange der Bevollmächtigte eine Ausfertigung in Händen hält, kann er nach § 172 BGB gegenüber gutgläubigen Dritten weiter auftreten. Fordern Sie die Ausfertigung deshalb schriftlich zurück und informieren Sie den beurkundenden Notar sowie den Notar, der den Kaufvertrag vorbereitet. Eine von vornherein befristete Vollmacht erspart Ihnen diesen Aufwand.

Sollte die Vollmacht über den Tod hinaus gelten?

Das ist eine bewusste Entscheidung, die Sie mit dem Notar besprechen sollten. Eine Vollmacht über den Tod hinaus hält den Verkauf handlungsfähig, wenn der Vollmachtgeber während der Abwicklung verstirbt, und erspart der Erbengemeinschaft den Erbschein. Sie kann aber auch Konflikte auslösen, wenn mehrere Erben unterschiedliche Vorstellungen haben. Wer das nicht will, lässt ausdrücklich in den Text schreiben, dass die Vollmacht mit dem Tod erlischt.