Kann ich meine Immobilie in Dresden ohne Makler verkaufen?
In meinen Erstgesprächen hat etwa jeder Fünfte den Verkauf vorher allein versucht. Die meisten scheitern nicht an der Vermarktung, sondern am Startpreis: Die Wohnung steht drei Monate, dann kommt die erste Reduzierung, und ab da verhandeln Käufer nur noch über den Nachlass. Wer das vermeiden will, muss vor dem ersten Inserat wissen, was vergleichbare Objekte in seiner Straße wirklich gekostet haben.
Was der Verkauf ohne Makler von Ihnen verlangt
Die folgende Aufstellung stammt aus Vorgängen, die ich begleitet habe, und aus Gesprächen mit Eigentümern, die vorher allein verkauft haben. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte für eine normale Dresdner Eigentumswohnung, kein Tarif.
| Aufgabe | Zeitaufwand | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| Wert ermitteln und Preis festlegen | 5 bis 10 Stunden | Beurkundete Vergleichspreise statt Portalangebote. Die echten Zahlen führt der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt in seiner Kaufpreissammlung. |
| Unterlagen beschaffen | 8 bis 15 Stunden | Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Jahre und die Abrechnung der Hausverwaltung. |
| Exposé, Fotos, Grundriss | 6 bis 12 Stunden | Bei Handyfotos in schlechtem Licht filtern Käufer schon in der Trefferliste aus. Ein Fotograf kostet weniger als die erste Preisreduzierung. |
| Anfragen filtern und besichtigen | 15 bis 25 Stunden | Auf ein ernsthaftes Kaufinteresse kommen mehrere Anfragen ohne Finanzierung. Wer nicht vorher aussortiert, führt Besichtigungen für Publikum. |
| Verhandeln, Bonität prüfen, Notartermin vorbereiten | 8 bis 12 Stunden | Eine Finanzierungsbestätigung der Bank vor der Reservierung. Sonst platzt der Termin, und Ihre Immobilie ist wieder am Markt, diesmal als Wiedergänger. |
In Summe sind das 40 bis 75 Stunden, verteilt auf drei bis sechs Monate. Der Aufwand fällt nicht gleichmäßig an: In der aktiven Vermarktungsphase sind 15 bis 25 Stunden pro Woche normal.
Was Sie sparen, und was trotzdem anfällt
Gespart wird die Verkäuferprovision. In Sachsen liegt sie marktüblich bei 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, die andere Hälfte trägt der Käufer. Gesetzlich festgelegt ist dieser Satz nicht, er ist im Einzelfall verhandelbar. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das 10.710 Euro, die in Ihrer Tasche bleiben.
3,57 %
Verkäuferprovision in Sachsen: marktüblich, nicht gesetzlich festgelegt und im Einzelfall verhandelbar
10.710 €
Ersparnis bei 300.000 Euro Kaufpreis
7 bis 9 %
höher inserieren Privatanbieter im Schnitt als Makler
Diese Posten bleiben
Die folgenden Beträge sind Erfahrungswerte aus Dresdner Verkäufen, keine Festpreise. Nur der Bußgeldrahmen beim Energieausweis steht im Gesetz.
- Energieausweis: 80 bis 500 Euro, je nach Ausweisart. Pflicht seit 2014, schon im Inserat anzugeben, Bußgeld bis 10.000 Euro.
- Grundbuchauszug, Flurkarte und Unterlagen der Hausverwaltung: zusammen meist unter 100 Euro, dafür Wege und Wartezeit.
- Fotos und Grundriss, wenn Sie es richtig machen wollen: in Dresden meist 250 bis 600 Euro.
- Portal-Inserate: je nach Laufzeit und Reichweite dreistellig.
- Löschung der Grundschuld: meist 200 bis 500 Euro. Bei laufender Finanzierung kommt die Vorfälligkeitsentschädigung dazu.
Notar und Grundbuchamt zahlt in Sachsen der Käufer, zusammen etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer von 5,5 Prozent trägt ebenfalls der Käufer. An diesen Posten ändert sich durch den Verzicht auf einen Makler nichts.
Der häufigste teure Fehler ist der Startpreis
Eine Auswertung von Inseraten auf immowelt zwischen April 2022 und Juli 2025 zeigt: Private Anbieter verlangen für Wohnungen 9,1 Prozent mehr als Makler, bei Häusern sind es 7,3 Prozent. Nicht weil sie besser verhandeln. Sie schätzen den Markt anders ein.
Der Wunschpreis kostet Vermarktungszeit. In unserer Praxis folgt nach sechs bis acht Wochen ohne ernsthaftes Angebot die erste Reduzierung, und ab da verhandeln Interessenten gegen die Historie des Inserats statt gegen den Wert der Immobilie. In den Verkäufen, die ich begleite, liegen die beurkundeten Kaufpreise meist 5 bis 10 Prozent unter den Angebotspreisen der Portale.
Woher die echten Preise kommen
Was in den Portalen steht, sind Angebote. Was tatsächlich gezahlt wurde, steht in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Dresden. Sie speist sich aus jedem beurkundeten Kaufvertrag. Für die Preisfindung ist das die einzige belastbare Quelle, und sie ist für jeden zugänglich, der ein berechtigtes Interesse darlegt.
Drei Pflichten, die Privatverkäufer übersehen
Energieausweis vor dem ersten Inserat
Seit 2014 Pflicht bei jedem Verkauf. Die Kennwerte gehören schon in die Anzeige, spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis vorzulegen. Wer das versäumt, begeht eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
Aufklären, was Sie wissen
Feuchte im Keller, ein beschlossener Sanierungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft, ein Nachbarschaftsstreit über die Grenze: Wer einen ihm bekannten Mangel verschweigt, haftet trotz Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag. Der Ausschluss schützt nicht vor arglistigem Verschweigen.
Die Zehnjahresfrist läuft taggenau
Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, wird der Gewinn nach § 23 EStG besteuert. Gerechnet wird vom notariellen Kaufvertrag zum notariellen Kaufvertrag, nicht in Kalenderjahren. Ein Notartermin zwei Wochen zu früh kostet die Steuerfreiheit: Im Rechenbeispiel unserer Seite zur Zehnjahresfrist sind das rund 34.200 Euro.
Wann der Verkauf ohne Makler in Dresden funktioniert
Es gibt ihn, den Fall, in dem ich Eigentümern zum Alleingang rate. Er ist häufiger, als ein Makler zugeben möchte.
Wann der Verkauf ohne Makler in Dresden funktioniert
- Standardobjekt in gefragter Lage: eine sanierte Zwei- oder Dreizimmerwohnung in Striesen, Löbtau oder der Neustadt verkauft sich fast von selbst.
- Sie haben Zeit und einen ruhigen Kopf, sind also nicht durch Umzugstermin, Anschlussfinanzierung oder Erbfall unter Druck.
- Die Eigentumsverhältnisse sind klar: ein Eigentümer, keine Erbengemeinschaft, kein laufendes Scheidungsverfahren.
- Das Objekt ist leer oder wird vom Käufer selbst genutzt. Vermietet wird es sofort komplizierter.
- Sie kennen einen konkreten Käufer, etwa den Mieter, ein Familienmitglied oder den Nachbarn.
Wann ich davon abrate
- Erbengemeinschaft oder Scheidung: Hier verhandeln Sie nicht mit dem Käufer, sondern zuerst untereinander. Ein Dritter ohne Anteil am Streit bringt das Verfahren schneller ans Ziel.
- Vermietete Immobilie: Besichtigungstermine, Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung, Mietverträge als Preisfaktor. Jeder Punkt ein eigener Fehlergrund.
- Sanierungsstau oder Energieklasse F und schlechter: Käufer kalkulieren Abschläge, die Sie ohne Zahlen nicht entkräften können.
- Zeitdruck durch Anschlussfinanzierung, Pflegeheim oder Wegzug: Wer verkaufen muss, verhandelt aus der schwächeren Position.
- Sie wohnen nicht in Dresden. Besichtigungen aus der Ferne zu organisieren, kostet mehr als die Provision.
Bevor Sie inserieren: den Preis absichern
Sie müssen sich nicht zwischen Alleingang und Maklerauftrag entscheiden, bevor Sie wissen, worüber Sie reden. Eine Werteinschätzung von uns ist kostenlos und unverbindlich, auch wenn Sie danach privat verkaufen. Uns kostet das eine Stunde, Ihnen erspart es womöglich die erste Preisreduzierung.
Noch unentschieden? Die Abwägung mit Kosten und Aufwand auf beiden Seiten steht unter Privatverkauf oder Makler.
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