Warum der Dresdner Immobilienmarkt teurer aussieht, als er ist

Sind die Immobilienpreise, die ich online sehe, die tatsächlich gezahlten Preise?

Nein. Öffentlich sichtbar sind fast ausschließlich Angebotspreise, also die Vorstellung des Verkäufers zu Beginn der Vermarktung. Der beurkundete Kaufpreis entsteht Monate später und liegt nach meiner Erfahrung aus eigenen Dresdner Vorgängen meist 5 bis 10 Prozent darunter; das ist ein Erfahrungswert, keine Statistik. Die tatsächlich gezahlten Preise sammelt der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt in der Kaufpreissammlung; daraus entsteht der Grundstücksmarktbericht. Wer seinen eigenen Preis aus Inseraten ableitet, orientiert sich an den Wünschen anderer Verkäufer, nicht am Markt.

Wenn mir jemand am Telefon sagt, seine Nachbarwohnung habe 320.000 Euro gebracht, frage ich inzwischen sofort nach: gebracht oder inseriert? Fast immer kommt dann die Antwort, dass die Zahl aus einem Portal stammt. Der Nachbar hat sie nicht bekommen, er hat sie verlangt.

Der Dresdner Markt sieht teurer aus, als er ist. Nicht weil jemand täuscht, sondern weil wir alle dieselbe Zahlenquelle lesen, und die zeigt nicht, was bezahlt wurde.

Angebot und Abschluss sind zwei verschiedene Zahlen

Ein Inserat ist eine Eröffnung. Zwischen ihr und dem beurkundeten Kaufpreis liegen Besichtigungen, geplatzte Finanzierungen und in aller Regel mehrere Verhandlungsrunden. Öffentlich sichtbar ist nur die Eröffnung; das Ergebnis geht zum Notar und von dort in eine Sammlung, die niemand einfach durchblättern kann.

Dazu kommt ein Auswahleffekt, den kaum jemand mitrechnet: Wohnungen, die zum Wunschpreis keinen Käufer finden, bleiben lange online und prägen das Bild. Objekte, die schnell und zu einem realistischen Preis weggehen, verschwinden nach wenigen Wochen aus der Wahrnehmung. Was man dauerhaft sieht, ist überdurchschnittlich teuer angeboten.

Welche Seite die höheren Preise aufruft, ist bundesweit untersucht. Eine Analyse von Inseraten zwischen April 2022 und Juli 2025 zeigt: Private Anbieter verlangen bei Wohnungen im Mittel 9,1 Prozent und bei Häusern 7,3 Prozent mehr als Makler. Ausgewertet sind dabei Angebots- und keine Abschlusspreise, und beide Seiten verkaufen am Ende in denselben Markt.

Und noch etwas hängt an dieser Unterscheidung: Preisindizes, die auf Inseraten beruhen, reagieren früher und stärker als die Wirklichkeit. In einer Abschwungphase sinken die Angebotspreise, bevor der erste Vertrag geschrieben ist, weil Verkäufer ihre Erwartung anpassen. Wer daraus einen Preissturz abliest, liest die Stimmung.

Wo die Lücke Geld kostet

Beim Verkäufer, der sich an fremden Wünschen orientiert

Wer seinen Preis aus Portalanzeigen ableitet, übernimmt die Wunschvorstellungen anderer Verkäufer. Der eigene Startpreis liegt dann zu hoch, die Vermarktung dauert länger, und am Ende steht ein Abschluss unter dem, was ein realistischer Einstieg gebracht hätte.

Beim Käufer, der den Markt für überhitzt hält

Wer nur Angebotspreise sieht, glaubt an einen Markt, der ihn ausschließt, und bietet gar nicht erst. Ich habe Käufer erlebt, die zwei Jahre gewartet haben, weil sie ausgerechnet die teuersten Ladenhüter für den Maßstab hielten.

Wo die belastbaren Zahlen liegen

Es gibt sie, die echten Preise. Sie sind nur unbequemer zu bekommen als eine Portalsuche.

Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses

Jeder notarielle Kaufvertrag in Dresden landet dort. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt wertet sie aus und veröffentlicht daraus den Grundstücksmarktbericht. Das sind bezahlte Preise, keine Wünsche. Einzelauskünfte gibt es bei berechtigtem Interesse.

Bodenrichtwerte

Amtlich, kostenlos und für Dresden bis 1992 zurück verfügbar. Sie bilden nicht das Gebäude ab, aber den Boden, und sie beruhen auf beurkundeten Kaufpreisen statt auf Angeboten.

Der Makler, der die Abschlüsse kennt

Wer regelmäßig verkauft, kennt die Differenz zwischen Aufruf und Abschluss in seinen Lagen. Das ist keine Statistik, sondern Erfahrung, und man sollte danach fragen, statt sie vorausgesetzt zu bekommen.

Was Sie damit anfangen

Für die eigene Preisfindung heißt das: Ein Portalpreis ist ein Ausgangspunkt für eine Frage, nicht die Antwort. Die nützlichere Frage lautet nicht „Was verlangen andere?“, sondern „Was wurde in dieser Straße zuletzt beurkundet, und wie lange hat es gedauert?“.

Für Verkäufer ist der praktische Schluss unbequem: In meinen eigenen Vorgängen hat der realistische Einstieg öfter zum besseren Ergebnis geführt als der ambitionierte. Nicht weil ein niedriger Preis besser wäre, sondern weil ein Objekt ohne Preishistorie mehr Verhandlungsmasse hat als eines, das dreimal reduziert wurde.

Der Satz, den ich am häufigsten sage

Ihre Immobilie ist so viel wert, wie jemand dafür bezahlt hat, nicht so viel, wie jemand dafür verlangt. Alles andere ist eine Erwartung, und Erwartungen finanziert keine Bank.

Was in Ihrer Straße wirklich gezahlt wurde

Wir schauen uns die beurkundeten Vergleichsfälle für Ihre Lage an und sagen Ihnen, wo Ihr Objekt darin steht. Kostenlos und unverbindlich, auch wenn Sie danach nicht verkaufen.

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Häufige Fragen zu Angebots- und Kaufpreisen

Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Kaufpreis?

Der Angebotspreis steht im Inserat und wird vom Verkäufer festgelegt, bevor ein einziger Interessent das Objekt gesehen hat. Der Kaufpreis steht im notariellen Kaufvertrag und ist das Ergebnis der Verhandlung. Wie weit die beiden auseinanderliegen, hängt vor allem vom Aufruf ab: Wer realistisch startet, muss später weniger nachgeben.

Wo finde ich die tatsächlich gezahlten Immobilienpreise in Dresden?

In der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Dresden. Dort landet jeder notarielle Kaufvertrag. Öffentlich ausgewertet erscheint sie als Grundstücksmarktbericht. Einzelauskünfte sind bei berechtigtem Interesse möglich, etwa wenn Sie verkaufen oder erben. Kostenlos und ohne Antrag zugänglich sind die amtlichen Bodenrichtwerte, die ebenfalls auf beurkundeten Kaufpreisen beruhen.

Inserieren Privatverkäufer teurer als Makler?

Ja, im Durchschnitt. Eine bundesweite Auswertung von Inseraten zwischen April 2022 und Juli 2025 zeigt: Private Anbieter verlangen bei Wohnungen im Mittel 9,1 Prozent und bei Häusern 7,3 Prozent mehr als Makler. Ausgewertet sind Angebots- und keine Abschlusspreise. Mein eigener Schluss daraus: Verkauft wird am Ende in denselben Markt, deshalb bringt der höhere Aufruf selten den höheren Erlös, sondern meist die längere Vermarktungszeit.

Warum bleiben teure Objekte länger online sichtbar?

Weil sie keinen Käufer finden. Ein realistisch bepreistes Objekt verschwindet nach wenigen Wochen aus den Portalen, ein zu teures bleibt monatelang stehen. Der Bestand, den Sie beim Suchen immer wieder antreffen, ist deshalb nach oben verzerrt. Dieser Auswahleffekt wirkt still, weil er keine einzelne Anzeige betrifft, sondern die Auswahl, die überhaupt sichtbar bleibt.

Taugen Preisindizes aus Inseraten für die eigene Entscheidung?

Als Frühindikator ja, als Wertmaßstab nein. Angebotsdaten reagieren früher und stärker als beurkundete Preise, weil Verkäufer ihre Erwartung anpassen, bevor der erste Vertrag geschrieben ist. Für die eigene Preisfindung brauchen Sie Vergleichsfälle aus der Kaufpreissammlung, nicht den Trend aus Anzeigen.

Wie finde ich heraus, was in meiner Straße gezahlt wurde?

Über die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses oder über einen Makler, der in Ihrer Lage regelmäßig verkauft und die Abschlüsse kennt. Beides kostet einen Anruf. Der Blick ins Portal kostet nichts, beantwortet aber eine andere Frage, nämlich was andere Verkäufer sich wünschen.

Partner & Immobilienberater

Robert Kramer

Lösungsfinder mit langjährigen Erfahrung als Unternehmensberater und Geschäftsführer