Wie läuft die notarielle Beurkundung beim Immobilienverkauf ab?
7 Schritte
Vom Vertragsentwurf bis zur Eigentumsumschreibung
3 Monate
Höchstfrist der Gemeinde für ihr Vorkaufsrecht
0 € vorab
Der Kaufpreis fließt erst nach der Fälligkeitsmitteilung
Warum ohne Notar nichts gilt
Ein Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, ein Grundstück oder eine Wohnung zu verkaufen, muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Ein privat unterschriebener Kaufvertrag ist nichtig. Das hat eine Folge, die Verkäufer oft unterschätzen: Bis zur letzten Unterschrift beim Notar kann der Käufer in aller Regel ohne Grund und ohne Kosten abspringen. Sie übrigens auch.
Aus Verkäufersicht heißt das: Nehmen Sie die Immobilie nicht vom Markt, nur weil jemand mündlich zugesagt hat. Der Notartermin ist der Punkt, an dem die Vermarktung endet.
Der Ablauf in sieben Schritten
Vom ersten Entwurf bis zur Umschreibung im Grundbuch führt der Notar durch sieben Schritte. Drei davon liegen vor dem Termin oder an ihm, vier danach, und bei diesen vier warten alle auf Dritte.
| Schritt | Was passiert | Wer handelt |
|---|---|---|
| 1. Entwurf beauftragen | Käufer und Verkäufer einigen sich auf Preis und Eckdaten, der Notar bekommt die Daten und erstellt den Vertragsentwurf. | Käufer oder Makler beauftragt, Notar entwirft |
| 2. Prüfzeit | Beide Seiten lesen den Entwurf und klären Fragen mit dem Notar. Steht ein Unternehmer auf der anderen Seite, gilt eine Regelfrist von zwei Wochen. | Notar versendet, beide Seiten prüfen |
| 3. Beurkundungstermin | Der Notar liest den Vertrag vollständig vor, erklärt ihn und beantwortet Fragen. Danach unterschreiben alle Beteiligten. | Beide Seiten, persönlich oder vertreten |
| 4. Vormerkung | Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Käufer gegen weitere Verkäufe oder Belastungen. | Notar, Grundbuchamt |
| 5. Genehmigungen einholen | Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht (sie hat dafür bis zu drei Monate Zeit, § 28 Abs. 2 BauGB), Löschungsunterlagen der Bank des Verkäufers, bei Wohnungen gegebenenfalls Verwalterzustimmung. | Notar |
| 6. Fälligkeitsmitteilung | Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt der Notar dem Käufer schriftlich mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Erst jetzt wird gezahlt. | Notar, dann Käufer |
| 7. Eigentumsumschreibung | Nach Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts zur Grunderwerbsteuer beantragt der Notar die Umschreibung. | Notar, Grundbuchamt |
Die Zwei-Wochen-Frist gilt seltener, als viele glauben
Die Zwei-Wochen-Frist steht in § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz: Ein Verbraucher soll den Vertragstext in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Das gilt aber nur für Verbraucherverträge. Gemeint sind Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, etwa mit einem Bauträger, einem Wohnungsunternehmen oder einem gewerblichen Aufkäufer. Privat an privat? Dann gilt die Frist nicht, und genau das ist bei Häusern und Wohnungen in Dresden der Normalfall.
Calvin Linke, Immobilienpartner Sachsen
Was am Termin passiert
Der Notar liest den gesamten Vertrag laut vor (§ 13 Beurkundungsgesetz). Das wirkt altmodisch und dauert oft eine Stunde, ist aber der Kern der Sache: Jeder Satz wird in Anwesenheit beider Seiten gesprochen, Fragen werden sofort geklärt, Änderungen direkt eingearbeitet. Ich empfehle Verkäufern, den Entwurf vorher mit einem Stift durchzugehen und Fragen zu notieren. Am Termin selbst ist die Konzentration selten so hoch, wie man denkt.
Vor der Unterschrift prüft der Notar Ihre Identität anhand von Ausweis oder Reisepass. Seit dem 29. Dezember 2025 darf er die Urkunde auch elektronisch aufnehmen, alle Beteiligten müssen aber weiterhin persönlich anwesend sein. Eine Online-Beurkundung per Video gibt es für Immobilienkaufverträge nicht.
Wer nicht anwesend sein kann, wird mit einer notariellen Vollmacht vertreten.
Was der Notar prüft und was nicht
Der Notar ist unparteiisch und betreut beide Seiten (§ 14 Bundesnotarordnung). Das bedeutet auch, dass er nicht Ihr Interessenvertreter ist.
| Das prüft der Notar | Das prüft er nicht |
|---|---|
| Identität und Geschäftsfähigkeit der Beteiligten | Ob der Kaufpreis angemessen ist |
| Eigentum und Belastungen laut Grundbuch | Den baulichen Zustand und versteckte Mängel |
| Ob der Vertrag Ihren Willen rechtssicher abbildet | Ob der Käufer die Finanzierung wirklich hat |
| Dass der Kaufpreis erst nach Absicherung fällig wird | Ob eine Vermietung, ein Anbau oder eine Nutzung genehmigt ist |
| Dass gesetzliche Vorkaufsrechte und Genehmigungen geklärt sind | Steuerliche Folgen wie die Spekulationssteuer, darauf weist er nur hin |
Den Preis müssen Sie deshalb kennen, bevor der Entwurf geschrieben wird.
Fünf Klauseln, auf die Verkäufer achten sollten
Haftungsausschluss für Sachmängel
Bei gebrauchten Immobilien üblich. Er gilt aber nicht für Mängel, die Sie kennen und verschweigen. Was Sie wissen, gehört in den Vertrag.
Übergabetermin und Besitzübergang
Ab wann trägt der Käufer Kosten, Lasten und Risiko? Meist mit Zahlung des Kaufpreises.
Lastenfreistellung
Eine bestehende Grundschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst. Ihre Bank schickt die Löschungsunterlagen an den Notar, nicht an Sie.
Mitverkaufte Einrichtung
Bewegliche Gegenstände wie Möbel oder in der Regel auch die Einbauküche können mit einem eigenen, angemessenen Betrag ausgewiesen werden. Dieser Teil unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer des Käufers. Ein überhöhter Ansatz fällt beim Finanzamt auf; eine Liste mit nachvollziehbaren Zeitwerten hilft.
Mietverhältnisse
Bei vermieteten Objekten: Mietvertrag, Kaution und Stichtag für die Abrechnung.
Wie lange dauert es bis zum Geld?
Zwischen Notartermin und Fälligkeit des Kaufpreises liegen meist einige Wochen. Den Takt geben nicht der Notar, sondern die Gemeinde mit ihrem Vorkaufsrecht und die Bank mit den Löschungsunterlagen. Danach dauert es oft noch einmal Wochen, bis der Käufer im Grundbuch steht. Für Sie als Verkäufer zählt der Zahlungseingang, nicht der Grundbucheintrag. Ab 2027 tauschen Notar, Grundbuchamt und Behörden die Unterlagen nur noch elektronisch aus, was diesen Teil beschleunigen soll.
Wer zahlt was?
Beurkundung und Grundbucheintragung zahlt der Käufer, soweit nichts anderes vereinbart ist (§ 448 Abs. 2 BGB). Sie als Verkäufer tragen die Löschung Ihrer Grundschuld. Dazu kommen gegebenenfalls Genehmigungen, die nur Ihre Seite betreffen, etwa eine Verwalterzustimmung, wenn die Teilungserklärung sie dem Verkäufer zuweist.
Die genauen Beträge, auch für Grundbuch und Grunderwerbsteuer, stehen im Ratgeber Notarkosten beim Immobilienkauf in Sachsen.
Welche Rolle der Makler spielt
Der Makler bereitet die Beurkundung vor, er ersetzt sie nicht. In Dresden heißt das bei uns konkret: Preis und Bedingungen verhandeln, bevor der Notar den Entwurf schreibt, dem Notar die Unterlagen vollständig liefern, den Entwurf mit Ihnen durchgehen und den Termin abstimmen. Rechtsberatung leistet der Makler nicht, die gibt der Notar. Immobilienmakler sind nach dem Geldwäschegesetz außerdem verpflichtet, beide Vertragsparteien zu identifizieren.
Wo vor dem Termin Betrug droht, steht im Ratgeber Betrug beim Immobilienverkauf.
Notartermin in Sicht? Den Entwurf gemeinsam durchgehen
Wenn Sie in Dresden oder im Umland verkaufen, bereiten wir die Beurkundung mit Ihnen vor: Unterlagen für den Notar, Verhandlung vor dem Entwurf, Durchsicht des Vertrags. Telefonisch erreichbar Mo bis Fr 8 bis 20 Uhr, Sa 9 bis 14 Uhr.
Kontakt aufnehmen
Inhaber & Immobilienberater
Calvin Linke
Lokalexperte Dresden: Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Immobilienankäufen und Vermittlung im Elbtal.
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Wo der Notartermin im gesamten Verkauf steht, zeigt Haus verkaufen in Dresden.
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