Woran erkenne ich Betrug beim Immobilienverkauf?
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fließen vor der Beurkundung zwischen Verkäufer, Käufer und Vermittler
Seit 2023
Barzahlung, Kryptowerte und Gold beim Immobilienkauf verboten
5 Regeln
die feststehen sollten, bevor das erste Inserat online geht
Die Regel, die fast jede Masche entlarvt
Bei einem echten Immobilienverkauf fließt vor der notariellen Beurkundung kein Geld zwischen Ihnen, dem Käufer und einem Vermittler. Weder vom Käufer an Sie noch von Ihnen an den Käufer oder an jemanden, der angeblich in seinem Auftrag handelt. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar schriftlich bestätigt, dass die Voraussetzungen erfüllt sind, und seit dem 1. April 2023 darf er nur unbar gezahlt werden, nicht in bar, nicht in Kryptowerten, nicht in Gold (§ 16a Geldwäschegesetz).
Wer Ihnen vorher eine Zahlung vorschlägt, in welche Richtung auch immer, beschreibt keinen Immobilienverkauf.
Worauf Betrüger es bei Verkäufern abgesehen haben
Der Käufer aus der Ferne
Ein Interessent, oft angeblich im Ausland, will ohne Besichtigung kaufen und bietet an, vorab eine „Anzahlung“ zu überweisen, damit Sie die Immobilie für ihn reservieren. Kurz darauf ist mehr Geld angekommen als vereinbart, angeblich ein Versehen der Bank, und Sie sollen die Differenz zurücküberweisen, gern an ein anderes Konto. Wochen später wird die erste Zahlung zurückgebucht. Ihre Rücküberweisung bleibt weg.
Der Datensammler
Er will vorab eine Kopie Ihres Ausweises, „für die Bank“. Die Bank eines echten Käufers braucht Ihren Ausweis nicht, ein Betrüger dagegen kann damit Inserate fälschen oder Verträge auf Ihren Namen abschließen.
Die Finanzierungsbestätigung, die keine ist
Ein Schreiben mit Banklogo behauptet eine Zusage. In Gefahr ist hier meist nicht Geld, sondern Zeit: Sie sagen anderen Interessenten ab, und Wochen später platzt der Termin.
Die gefälschte Notar-Mail
Kurz vor der Zahlung kommt eine E-Mail, die aussieht wie vom Notariat: Die Kontoverbindung habe sich geändert. Das Geld des Käufers ist dann weg. Ihr Anspruch auf den Kaufpreis bleibt zwar bestehen, aber der Verkauf steht still, und ob der Käufer ein zweites Mal zahlen kann, ist offen.
Identitätsbetrug: wenn ein Fremder Ihr Grundstück verkauft
Das klingt nach Kriminalroman, und es ist selten. Es kommt trotzdem vor: Täter erscheinen mit gefälschtem Ausweis beim Notar, geben sich als Eigentümer aus und verkaufen ein Grundstück, das ihnen nicht gehört. In einem Berliner Fall verkauften Strohleute auf diese Weise das schuldenfreie Grundstück eines älteren Ehepaars aus Hamburg; die Verurteilung ist seit November 2022 rechtskräftig. Bevorzugt werden unbebaute oder leerstehende Grundstücke ohne Grundschuld, deren Eigentümer weit weg wohnen oder hochbetagt sind, denn dort fragt keine Bank nach und niemand sieht den Besichtigungstermin.
Was viele überrascht: Der Käufer wird in diesem Fall nicht wirksam Eigentümer, auch wenn er schon im Grundbuch steht, denn der wahre Eigentümer hat nie wirksam aufgelassen. Gefährlich wird es erst, wenn er weiterverkauft. Dann kann ein Dritter, der auf das Grundbuch vertraut, das Eigentum gutgläubig erwerben (§ 892 BGB). Wer die Eintragung früh bemerkt, kann über eine einstweilige Verfügung schnell einen Widerspruch ins Grundbuch eintragen lassen (§ 899 BGB). Er verhindert den gutgläubigen Erwerb, bis die Berichtigung durch ist.
Der Schutz dagegen ist unspektakulär
Halten Sie Ihre Anschrift beim Grundbuchamt aktuell. Das Grundbuchamt benachrichtigt den eingetragenen Eigentümer über Eintragungen, etwa über eine Vormerkung zugunsten eines Käufers, den Sie nie gesehen haben. Zuständig ist in Dresden das Amtsgericht Dresden, im Umland das örtliche Amtsgericht. Sie halten ein geerbtes Grundstück und wohnen selbst woanders? Dann prüfen Sie Ihre Anschrift dort, bevor Sie sie brauchen.
Was Kaufinteressenten droht
Diese Maschen treffen Kaufinteressenten. Als Verkäufer sollten Sie sie trotzdem kennen, denn gefälschte Inserate kopieren Fotos und Texte echter Angebote. Taucht Ihr Exposé auf einer fremden Anzeige zum Schnäppchenpreis auf, melden Sie das dem Portal.
Das Inserat zum Traumpreis
Eine Wohnung in Striesen weit unter Marktpreis, der „Eigentümer“ ist im Ausland und verlangt vor dem Notartermin eine Anzahlung auf ein angebliches Treuhandkonto.
Die Reservierungsgebühr
Gegen eine Zahlung werde die Immobilie für den Interessenten zurückgehalten. Eine solche Gebühr in den Geschäftsbedingungen eines Maklers ist nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. April 2023 (I ZR 113/22) unwirksam, und den Verkäufer bindet sie ohne Notar ohnehin nicht.
Was der Notar schützt und was nicht
Der Notar sichert den Ablauf zwischen Unterschrift und Eigentumsumschreibung. Er schützt allerdings nur das, was über seinen Tisch geht.
| Risiko | Schützt der Notar? | Warum |
|---|---|---|
| Falscher Eigentümer am Termin | Teilweise | Er prüft den Ausweis (§ 10 Beurkundungsgesetz). Eine sehr gute Fälschung kann trotzdem durchgehen. |
| Zahlung, bevor der Käufer gesichert ist | Ja | Der Kaufpreis wird erst nach seiner Fälligkeitsmitteilung gezahlt, die Vormerkung sichert den Käufer. |
| Barzahlung, Kryptowerte, Gold | Ja | Die Umschreibung beantragt er erst, wenn die unbare Zahlung nachgewiesen ist. |
| Vorkasse, Reservierungsgebühr, Kaution vor dem Termin | Nein | Das Geld fließt außerhalb des Vertrags. |
| Gefälschte E-Mails mit neuer Kontoverbindung | Nein | Er kann nicht verhindern, dass jemand sich als er ausgibt. |
| Herausgegebene Ausweiskopien und Unterlagen | Nein | Was vor dem Termin verschickt wurde, ist draußen. |
Fünf Regeln, die ich Eigentümern mitgebe
Ich rate Eigentümern in Dresden zu fünf festen Regeln, bevor das erste Inserat online geht:
Ihr Empfangskonto steht im Kaufvertrag
Dann gibt es nach dem Termin keinen Anlass, Kontodaten per Mail auszutauschen, und jede Mail, die das trotzdem versucht, fällt sofort auf.
Unterlagen in Stufen herausgeben
Das Exposé bekommen alle Interessenten. Grundbuchauszug und Teilungserklärung bekommt, wer besichtigt hat und mit seiner Bank über die Finanzierung spricht, denn die Bank braucht sie für ihre Prüfung. Eine Kopie Ihres Ausweises bekommt kein Interessent.
Rückfragen nur über selbst gesuchte Nummern
Die Telefonnummer eines Notars steht im Notarverzeichnis der Bundesnotarkammer, die Ihrer Bank auf Ihrer Karte. Nummern aus einer verdächtigen Mail sind wertlos.
Besichtigung vor Kaufzusage
Wer eine Immobilie für mehrere hunderttausend Euro ungesehen kaufen will, braucht eine sehr gute Erklärung.
Eile ist ein Warnsignal
Echte Käufer brauchen Wochen für Finanzierung und Vertragsentwurf. Wer heute zahlen will, will etwas anderes.
Was tun, wenn es passiert ist?
Welche Rolle der Makler spielt
Immobilienmakler sind nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet, die Vertragsparteien zu identifizieren, sobald beide ernsthaftes Interesse am Kauf haben (§ 11 Abs. 2 GwG). Ein Käufer, der seinen Ausweis nicht zeigen will, fällt damit früh auf. Wichtiger ist im Alltag aber etwas anderes: Interessenten kommen nicht direkt an Ihre Unterlagen und Ihre Kontoverbindung, sondern über einen Ansprechpartner, der weiß, welche Anfrage normal ist und welche nicht.
Wo der Notartermin im Ablauf steht und was dort geprüft wird, steht im Ratgeber zur notariellen Beurkundung beim Immobilienverkauf.
Verdächtige Anfrage zu Ihrer Immobilie? Lassen Sie mich draufschauen
Wenn Sie in Dresden oder im Umland verkaufen und bei einem Interessenten ein ungutes Gefühl haben, schaue ich mir die Anfrage mit Ihnen an. Telefonisch erreichbar Mo bis Fr 8 bis 20 Uhr, Sa 9 bis 14 Uhr.
Kontakt aufnehmen
Inhaber & Immobilienberater
Calvin Linke
Lokalexperte Dresden: Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Immobilienankäufen und Vermittlung im Elbtal.
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Wie wir einen Verkauf in Dresden begleiten, sehen Sie bei Immobilienmakler Dresden.
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