Was muss ich beachten, wenn ich mein Haus an die Kinder überschreibe?
400.000 €
Freibetrag je Kind und Elternteil, alle zehn Jahre neu
0 %
Grunderwerbsteuer zwischen Eltern, Kindern und Enkeln
3 Fristen
Steuer, Rückforderung und Pflichtteil laufen getrennt
Schenken, vererben oder verkaufen?
Die Übergabe zu Lebzeiten heißt juristisch vorweggenommene Erbfolge. Sie ist nicht immer die beste Wahl. Ich rate Eigentümern in Dresden, die drei Wege nebeneinanderzulegen, bevor sie einen Notartermin machen.
| Weg | Steuer | Was Sie behalten | Typischer Grund |
|---|---|---|---|
| Schenkung zu Lebzeiten | Freibetrag alle zehn Jahre neu nutzbar | Nur, was Sie sich vorbehalten (Nießbrauch, Wohnungsrecht, Rückforderung) | Hoher Immobilienwert, Freibeträge mehrfach nutzen, Nachfolge früh klären |
| Vererben | Freibetrag einmal im Erbfall | Alles bis zum Tod | Sie wollen die Kontrolle behalten, der Wert liegt unter den Freibeträgen |
| Verkaufen | Keine Schenkungsteuer, gegebenenfalls Spekulationssteuer | Den Kaufpreis | Das Haus passt nicht mehr, Geld wird für Pflege oder Alter gebraucht |
Liegt Ihr gesamtes Vermögen je Kind ohnehin unter dem Freibetrag, bringt die Schenkung steuerlich nichts, denn auch im Erbfall fiele keine Steuer an. Dann muss ein anderer Grund sie tragen, etwa eine klare Nachfolge unter Geschwistern.
Wie viel ist steuerfrei?
Die Freibeträge stehen in § 16 Erbschaftsteuergesetz und gelten für jede Kombination aus Schenker und Beschenktem getrennt.
| Beschenkter | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kind, Stiefkind | 400.000 € | I |
| Enkel | 200.000 € | I |
| Eltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder | 20.000 € | II |
| Alle anderen | 20.000 € | III |
Zwei Eltern können einem Kind also zusammen 800.000 Euro übertragen, ohne dass Schenkungsteuer anfällt. Alle Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Wer über dem Freibetrag liegt, zahlt in Steuerklasse I bis 75.000 Euro 7 Prozent, bis 300.000 Euro 11 Prozent und bis 600.000 Euro 15 Prozent.
Ein Detail mit Folgen
Schenkt ein Kind das Haus später an seine Eltern zurück, haben die Eltern nur 20.000 Euro Freibetrag. Im Erbfall wären es 100.000 Euro. Rückübertragungen deshalb nur über ein vertragliches Rückforderungsrecht regeln, nicht als neue Schenkung.
Stand Oktober 2026 sind die Freibeträge seit 2010 unverändert. Das Bundesverfassungsgericht hat für den 12. und 13. Oktober 2026 mündliche Verhandlungen zur Erbschaftsteuer angesetzt, eine Reform ist nicht beschlossen.
Welchen Wert setzt das Finanzamt an?
Nicht den Wert, den Sie im Kopf haben, sondern einen nach dem Bewertungsgesetz berechneten Wert. Seit 2023 fallen diese Werte spürbar höher aus als früher. Liegt der tatsächliche Verkehrswert darunter, können Sie ihn durch ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis nachweisen (§ 198 BewG).
In Dresden lohnt sich vorher ein Blick auf die Daten des Gutachterausschusses und eine eigene Immobilienbewertung, gerade wenn der Wert in der Nähe des Freibetrags liegt.
Keine Grunderwerbsteuer in der Familie
Die Schenkung selbst ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln gilt das auch dann, wenn das Kind etwas zahlt oder einen Kredit übernimmt, denn Verwandte in gerader Linie und ihre Ehegatten sind befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Das gilt auch für Schwiegerkinder. Bei Geschwistern, Nichten oder Neffen fällt auf den bezahlten Teil dagegen die sächsische Grunderwerbsteuer von 5,5 Prozent an.
Die drei Zehnjahresfristen
Es gibt drei Fristen, sie beginnen nicht immer am selben Tag, und ein Nießbrauch wirkt auf jede anders.
| Frist | Worum es geht | Wann sie beginnt | Wirkung eines vorbehaltenen Nießbrauchs |
|---|---|---|---|
| Schenkungsteuer (§ 14 ErbStG) | Freibetrag wird wieder frei | Mit der Schenkung | Läuft trotzdem |
| Rückforderung bei Verarmung (§§ 528, 529 BGB) | Eltern oder Sozialamt fordern zurück | Mit der Schenkung | Läuft trotzdem |
| Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB) | Geschwister verlangen einen Ausgleich | Erst, wenn Sie das Haus auch nicht mehr nutzen | Beginnt in aller Regel nicht |
Die Pflichtteilsfrist schmilzt den Anspruch der Geschwister um ein Zehntel pro Jahr ab. Behalten Sie sich den Nießbrauch am ganzen Haus vor, startet sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gar nicht erst (BGHZ 125, 395). Bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt sie nicht vor dem Ende der Ehe.
Wie der Nießbrauch steuerlich bewertet wird und was er an Schenkungsteuer spart, habe ich im Ratgeber zum Nießbrauch an einer Immobilie mit einem Dresdner Rechenbeispiel durchgerechnet.
Was in den Übergabevertrag gehört
Neben der Schenkung selbst regelt ein Übergabevertrag, wer was behält. Diese Punkte bespreche ich mit Eigentümern, bevor sie zum Notar gehen.
Wohnen absichern
Nießbrauch (Sie dürfen nutzen und vermieten) oder Wohnungsrecht (Sie dürfen selbst wohnen), jeweils im Grundbuch eingetragen.
Rückforderungsrechte
Für den Fall, dass das Kind ohne Zustimmung verkauft oder belastet, in die Insolvenz gerät, vor Ihnen stirbt oder sich scheiden lässt. Ohne Vertragsklausel gibt es diese Rechte nicht.
Anrechnung und Ausgleichung
Soll die Schenkung auf den Pflichtteil oder den Erbteil angerechnet werden? Das geht nur, wenn Sie es bei der Schenkung bestimmen.
Schulden und Gleichstellungsgelder
Übernimmt das Kind einen Kredit oder zahlt es Geschwistern etwas, wird die Schenkung teilweise zum Kauf. Das hat Folgen für die Spekulationsfrist.
Pflege
Eine Pflegeverpflichtung des Kindes klingt fürsorglich. Sie muss aber konkret beschrieben und realistisch sein, sonst beginnt der Streit genau dann, wenn der Pflegefall eintritt.
Was passiert, wenn das Kind später verkaufen will?
Bei einer reinen Schenkung übernimmt das Kind die Anschaffung der Eltern (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Haben die Eltern das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein späterer Verkauf steuerfrei. Übernimmt das Kind aber einen Kredit oder zahlt Ausgleich an Geschwister, gilt dieser Teil als neuer Kauf mit eigener Zehnjahresfrist.
Ob ein Verkauf in diesem Fall steuerpflichtig wäre, zeigt der Spekulationssteuer-Rechner.
Notar und Kosten
Die Schenkung eines Grundstücks muss notariell beurkundet werden, wie ein Kaufvertrag. Grundlage der Notar- und Grundbuchkosten ist der Verkehrswert der Immobilie; Belastungen und vorbehaltene Rechte wie der Nießbrauch werden dabei in der Regel nicht abgezogen (§ 38 GNotKG).
Wie die Beurkundung abläuft, steht im Ratgeber zur notariellen Beurkundung beim Immobilienverkauf.
Die Steuer im Erbfall können Sie mit dem Erbschaftsteuer-Rechner vergleichen.
Übergabe geplant? Zuerst den Wert kennen
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