Druck auf Kaufpreise durch die Zinsentwicklung

Wie rechnet ein Käufer, der finanziert?

Er stellt zwei Zahlen gegeneinander: die Monatsrate des Kredits und die Kaltmiete. Die Monatsrate ist Zins plus Tilgung, gerechnet auf den Kaufpreis und geteilt durch zwölf. Zwei Annahmen stecken darin: Der ganze Kaufpreis ist Kredit, und „Tilgung“ meint die anfängliche Tilgung. Bei 400.000 € Kaufpreis, 3 % Zins und 1,5 % Tilgung sind das 4,5 % von 400.000 €, also 18.000 € im Jahr oder 1.500 € im Monat.

Der Kaufpreisfaktor setzt den Preis ins Verhältnis zur Miete: Kaufpreis geteilt durch die Kaltmiete eines Jahres. 400.000 € bei 18.000 € Jahreskaltmiete ergeben Faktor 22,2.

Prozentwerte gehen als Dezimalzahl in die Formeln: 3 % ist 0,03.

Aus den ersten beiden Zeilen folgt die dritte. Der tragende Faktor ist der Kaufpreisfaktor, bis zu dem die Kaltmiete die Rate deckt: 1 geteilt durch Zins plus Tilgung. Bei 3 % Zins und 1,5 % Tilgung ist das 1 / 0,045, also 22,2. Liegt der Faktor eines Angebots darüber, reicht die Miete in dieser Rechnung nicht für die Rate.

Welchen Faktor trägt die Miete bei welchem Zins?

Bei 1 % Zins trägt die Miete das 40-fache der Jahreskaltmiete, bei 4 % noch das 18,2-fache, jeweils mit 1,5 % Tilgung. In Euro: 1.500 € Kaltmiete im Monat decken bei 1 % Zins die Rate für 720.000 € Kaufpreis, bei 4,5 % für 300.000 €. Der Rechner startet mit dem heutigen Zins einer Vollfinanzierung, 4,63 %. Tragen Sie Ihren eigenen Zins und Ihre Tilgung ein, der Punkt auf der Kurve wandert mit.

Der steile Anfang der Kurve erklärt, warum der Anstieg aus dem Zinstief in dieser Rechnung so viel ausmacht: Die ersten Prozentpunkte kosten die meisten Faktorpunkte.

Wie hat sich der Zins seit 2015 entwickelt?

Eine durchgehende Reihe seit 2015 gibt es nur von der Bundesbank. Sie weist für jeden Monat den Durchschnittszins neuer Wohnungsbaukredite aus, hier für Verträge mit über 5 bis 10 Jahren Zinsbindung. Es ist ein nach Volumen gewichteter Durchschnitt aller abgeschlossenen Kredite, auch derer mit viel Eigenkapital und der Anschlussfinanzierungen. Wer den ganzen Kaufpreis finanziert, zahlt mehr: Im August 2026 lag der Bundesbank-Durchschnitt bei 3,81 %, die Angebote bei über 90 % Beleihung lagen laut Interhyp bei 4,19 bis 4,22 %.

Von Februar 2015 bis April 2022 lag der Bundesbank-Durchschnitt unter 2 %. 2020 und 2021 waren die beiden Jahre mit dem tiefsten Zins der ganzen Reihe; der tiefste Monatswert sind 1,02 % im Dezember 2020 und im März 2021. Vom März 2021 an stieg der Zins in gut zweieinhalb Jahren auf 3,92 % im November 2023, ging bis Januar 2025 auf 3,30 % zurück und lag im August 2026 bei 3,81 %.

Innerhalb der Bundesbank-Reihe liegen zwischen dem Jahresmittel 2021 und dem August 2026 2,72 Prozentpunkte Zins. Für das Beispiel mit 1.500 € Kaltmiete trägt die Miete damit rechnerisch rund 356.000 € weniger Kaufpreis, rund 339.000 € statt rund 695.000 €. Mit dem heutigen Zins einer Vollfinanzierung sind es rund 294.000 €. Der Vergleich misst am tiefsten Punkt der Reihe. Gegen die Jahre 2015 bis 2018 fällt der Abstand kleiner aus.

Bundesbank und Interhyp weisen Effektivzinsen aus. Diese Seite setzt sie vereinfachend als Zins in die Rechnung ein. Mit dem etwas niedrigeren Sollzins läge der tragbare Kaufpreis rund 1,6 % höher.

Was kostet ein Preis von damals heute im Monat?

Im Rechenbeispiel rund 1.259 € mehr, als die Miete einbringt. Das Beispiel: eine Wohnung mit 1.500 € Kaltmiete im Monat, angeboten zum 30-fachen der Jahreskaltmiete, also für 540.000 €. Der Faktor 30 ist eine Annahme zur Veranschaulichung, keine Marktangabe.

Beim Durchschnittszins von 2021 lag die Rate rund 334 € unter der Miete. Beim heutigen Zins einer Vollfinanzierung liegt sie rund 1.259 € darüber, im Jahr sind das rund 15.100 €. Preis, Wohnung und Miete sind dieselben. Geändert hat sich allein der Zins.

Die mittlere Zeile zeigt den Bundesbank-Durchschnitt vom August 2026. Er liegt niedriger, weil er alle abgeschlossenen Kredite mittelt, auch die mit viel Eigenkapital. Die Miete deckt die Rate in diesem Beispiel heute erst wieder bei rund 294.000 € Kaufpreis, dem 16,3-fachen der Jahreskaltmiete. Jedes Zehntel Zins mehr vergrößert die Lücke um 45 € im Monat.

Was heißt das je Quadratmeter?

Dieselbe Rechnung geht auch je Quadratmeter. Jeder Euro Kaltmiete je Quadratmeter im Monat trägt das Zwölffache des tragenden Faktors an Kaufpreis je Quadratmeter: beim heutigen Zins einer Vollfinanzierung rund 196 €, beim Durchschnittszins von 2021 waren es rund 463 €. Ihre eigene Miete je Quadratmeter mal dem Wert aus der Tabelle ergibt den Kaufpreis je Quadratmeter, den die Miete trägt. Ein Beispiel aus Dresden: Die durchschnittliche Miete laut Dresdner Mietspiegel 2025 liegt bei 7,33 €/m². Sie trägt rechnerisch rund 3.394 €/m² beim Zins von 2021 und rund 1.435 €/m² heute. Das ist der Kaufpreis, bis zu dem die Durchschnittsmiete die Rate bei voller Finanzierung deckt, kein Marktwert und keine Preisprognose. Tatsächliche Kaufpreise liegen darüber; wie sie sich entwickelt haben, zeigen die folgenden Abschnitte.

Sind die Kaufpreise so stark gefallen wie die Kurve?

Was ist mit den Preisen in Dresden und Leipzig tatsächlich passiert?

Die bezahlten Preise für Eigentumswohnungen haben nach der Zinswende deutlich nachgegeben, aber weit weniger, als die Rechnung allein erwarten ließe. Der GREIX-Kaufpreisindex wertet notarielle Kaufverträge aus und erlaubt zwei Sichten. In Euro, so wie es im Kaufvertrag steht, fielen die Preise in Dresden vom Höchststand im 2. Quartal 2022 bis zum Tief im 1. Quartal 2024 um rund 14 %, in Leipzig um rund 9 %. Inflationsbereinigt, also nach Abzug der allgemeinen Teuerung, lag der Höchststand schon im 1. Quartal 2022, und bis zum Tief ging es um rund 21 % in Dresden und rund 17 % in Leipzig nach unten.

Zuletzt lag Dresden in Euro rund 4 % unter dem Höchststand, inflationsbereinigt rund 15 %. Leipzig liegt in Euro wieder rund 5 % über dem alten Höchststand, inflationsbereinigt noch rund 9 % darunter. Letzter Wert ist für Dresden das 3. Quartal 2025, für Leipzig das 2. Quartal 2026.

Was folgt daraus für Verkäufer?

Was lässt die einfache Rechnung weg?

Vier Dinge, und jedes verschiebt das Ergebnis. Ich habe sie hier bewusst herausgehalten, damit die Wirkung des Zinses allein sichtbar wird.

Mit allen vier Größen rechnet Teil 3.

Wie geht es in Teil 2 weiter?

Wenn der Zins den Preis drückt, bleibt die Miete als Stellschraube. Bei 4,63 % Zins und 1,5 % Tilgung trägt jeder Euro mehr Kaltmiete im Monat rechnerisch rund 196 € Kaufpreis. Das ist eine Rechenannahme, denn Mieterhöhungen sind gesetzlich begrenzt.

Häufig gestellte Fragen