Kann ich mein Haus verkaufen, wenn der Kredit noch läuft?
„Verkaufen geht bei mir nicht, ich habe noch bis 2031 Zinsbindung.“ Diesen Satz höre ich in Dresden fast jede Woche — beim Altersverkauf in Striesen, in der Erbengemeinschaft in Löbtau, bei der Scheidung in Pieschen. Er ist in dieser Form falsch. Die Frage ist nie, ob Sie verkaufen dürfen, sondern was die vorzeitige Ablösung kostet. Und diese Zahl lässt sich vorher ausrechnen, statt sie zu fürchten.
Darf ich mein Haus verkaufen, solange das Darlehen läuft?
Ja, und Sie brauchen dafür keine Erlaubnis der Bank. Der Kaufpreis löst das Darlehen ab, der Notar wickelt das ab, der Käufer bekommt eine lastenfreie Immobilie. Rechtlich stehen Ihnen sogar zwei ausdrückliche Kündigungsrechte offen.
Die Grundschuld ist eine Sicherheit, kein Verkaufsverbot
Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs und gibt der Bank ein Zugriffsrecht, falls Sie nicht mehr zahlen. Verkaufen dürfen Sie trotzdem — die Grundschuld wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht.
§ 490 Abs. 2 BGB: Der Verkauf ist ein berechtigtes Interesse
Bei einem grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen mit gebundenem Sollzins dürfen Sie vorzeitig kündigen, wenn Ihre berechtigten Interessen das gebieten. Das Gesetz nennt den Fall ausdrücklich: das Bedürfnis, die beliehene Sache anderweitig zu verwerten. Die Frist beträgt drei Monate (§ 488 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Der Notar erledigt die Abwicklung, nicht Sie
Im Kaufvertrag wird geregelt, dass die Bank direkt aus dem Kaufpreis bedient wird. Die Bank liefert Ablösesumme und Löschungsbewilligung, der Notar führt beides zusammen. Sie unterschreiben, Sie telefonieren nicht.
Wie dieser Ablauf Schritt für Schritt aussieht und was bei einer Unterdeckung passiert, steht ausführlich unter Haus oder Wohnung mit Schulden verkaufen. Was mit der Grundschuld nach der Rückzahlung geschieht, klärt Grundschuld löschen oder stehen lassen.
Wovon hängt die Vorfälligkeitsentschädigung ab?
Von drei Größen — und die wichtigste davon ist nicht die Höhe Ihres Darlehens, sondern die Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem Zins, zu dem die Bank das Geld heute wieder anlegen kann. Ist diese Differenz null oder negativ, ist auch die Entschädigung null.
0 €
Entschädigung, sobald Ihr Sollzins nicht über dem Wiederanlagezins liegt. Rechnerisch der Fall bei Darlehen, die zwischen 2020 und Mitte 2022 abgeschlossen wurden.
72 Monate
Restlaufzeit der Zinsbindung im Beispiel unten. Jeder Monat weniger nimmt der Bank einen Monat entgangene Marge.
6,6 %
der Restschuld im Gegenbeispiel: 4,2 % Sollzins, 3,0 % Wiederanlage, sechs Jahre Restbindung. Ein anderer Vertrag, eine andere Welt.
Die drei Stellschrauben und wie sie wirken
| Stellschraube | Wirkung auf die Entschädigung | Wo Sie den Wert finden |
|---|---|---|
| Zinsdifferenz | Der eigentliche Hebel. Liegt Ihr Sollzins über dem Wiederanlagezins, entsteht überhaupt erst ein Schaden. Liegt er darunter, bleibt es bei null. | Sollzins im Darlehensvertrag; Wiederanlagezins nennt Ihnen die Bank im Ablöseschreiben. |
| Restlaufzeit der Zinsbindung | Fast proportional. Sechs Jahre Restbindung kosten grob doppelt so viel wie drei — die Abzinsung dämpft den Effekt nur leicht. | Datum des Zinsbindungsendes im Vertrag, nicht das Ende der Gesamtlaufzeit. |
| Restschuld | Streng proportional. Die halbe Restschuld ergibt bei gleicher Zinsdifferenz die halbe Entschädigung. | Letzte Jahresabrechnung der Bank, bezogen auf den geplanten Ablösetag. |
Rechnen Sie Ihren eigenen Fall durch
Der Rechner bildet die Aktiv-Passiv-Vergleichsmethode nach: Er nimmt die Zinsmarge, die Ihrer Bank bis zum Ende der Zinsbindung entgeht, und zinst sie auf den Ablösetag ab. Das Ergebnis ist bewusst eine Obergrenze — mehr dazu unter dem Rechner.
Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner
Fünf Angaben aus Ihrem Darlehensvertrag genügen für eine erste Größenordnung. Die Zahlen finden Sie in der letzten Jahresabrechnung Ihrer Bank.
Wie stark hängt die Zahl am Wiederanlagezins?
Gleiche Restschuld, gleiche Restlaufzeit — nur die Annahme zur Wiederanlage wandert. Ihre Eingabe ist markiert.
| Wiederanlagezins | Zinsmarge je Monat | Entschädigung (Barwert) | Anteil Restschuld |
|---|---|---|---|
| 2,0 % | 280 € | 18.982 € | 9,0 % |
| 3,0 % | 105 € | 6.911 € | 3,3 % |
| 4,0 % | 0 € | 0 € | 0,0 % |
Die zwei Paragrafen, auf die es ankommt
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB — nach zehn Jahren entschädigungsfrei
Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens dürfen Sie in jedem Fall kündigen, mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wurde zwischenzeitlich eine neue Vereinbarung über Sollzins oder Rückzahlung getroffen, beginnt die Zehnjahresfrist an diesem Tag neu. Endet die Zinsbindung ohnehin vor der Rückzahlung, greift § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit einem Monat Frist; bei veränderlichem Zinssatz erlaubt § 489 Abs. 2 BGB die Kündigung jederzeit mit drei Monaten Frist.
§ 490 Abs. 2 BGB — Verkauf ist ein berechtigtes Interesse
Läuft die Zinsbindung noch, können Sie ein durch Grundpfandrecht gesichertes Darlehen vorzeitig kündigen, wenn Ihre berechtigten Interessen das gebieten. Das Gesetz nennt ausdrücklich den Fall, dass Sie die beliehene Sache anderweitig verwerten wollen — der Verkauf Ihres Hauses. Die Bank kann die Ablösung dann nicht verhindern, darf aber die Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Was diese Zahl ist — und was nicht Ein Schätzwert, bewusst eher zu hoch angesetzt: Die Rechnung unterstellt eine gleichbleibende Restschuld und lässt die Abzüge außen vor, die die Rechtsprechung der Bank abverlangt — ersparte Risiko- und Verwaltungskosten sowie vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte. Verbindlich rechnet allein Ihre Bank; lassen Sie sich die Ablösesumme schriftlich geben. Wir sind Immobilienmakler und erbringen keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wann kostet die Ablösung gar nichts?
In drei gesetzlich geregelten Fällen. Alle drei stehen in § 489 BGB, alle drei brauchen nur eine rechtzeitige Kündigung — keine Verhandlung, kein Entgegenkommen der Bank.
Zehn Jahre sind vorbei
Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB dürfen Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins in jedem Fall kündigen, sobald zehn Jahre seit dem vollständigen Empfang vergangen sind — mit sechs Monaten Frist und ohne Entschädigung. Wichtig: Wurde später eine neue Vereinbarung über Sollzins oder Rückzahlung getroffen, läuft die Zehnjahresfrist ab diesem Tag neu.
Die Zinsbindung endet vor der Rückzahlung
Läuft Ihre Zinsbindung aus, das Darlehen aber weiter, und ist keine neue Zinsvereinbarung getroffen, greift § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB: Kündigung mit einem Monat Frist, frühestens zum Ablauf der Zinsbindung. Wer seinen Verkauf ohnehin plant, legt den Notartermin auf dieses Fenster.
Der Zinssatz ist veränderlich
Bei einem Darlehen mit veränderlichem Zinssatz können Sie nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an, weil die Bank keine feste Zinserwartung verliert.
Vier Wege aus dem Darlehen
Die Ablösung aus dem Kaufpreis ist der Normalfall. Sie ist aber nicht der einzige Weg, und in zwei Konstellationen ist sie nicht der günstigste.
| Weg | So funktioniert er | Passt, wenn … |
|---|---|---|
| Ablösung aus dem Kaufpreis | Der Notar zahlt die Ablösesumme direkt an die Bank, den Rest an Sie. Grundschuld wird gelöscht, Käufer bekommt ein lastenfreies Objekt. | … Sie ohne Anschlussimmobilie verkaufen. Der Standardfall. |
| Pfandtausch (Sicherheitentausch) | Das Darlehen läuft unverändert weiter, nur die Sicherheit wechselt auf die neue Immobilie. Es wird nichts vorzeitig zurückgezahlt, also entsteht auch keine Entschädigung. | … Sie zeitnah wieder kaufen und Ihr alter Zins günstiger ist als der heutige. Die Bank muss zustimmen, ist dazu aber nicht verpflichtet. |
| Schuldübernahme durch den Käufer | Der Käufer tritt in Ihren Darlehensvertrag ein. Nach § 415 BGB hängt die Wirksamkeit von der Genehmigung der Bank ab — sie prüft die Bonität des Käufers wie bei einer Neufinanzierung. | … Ihr Zins deutlich unter dem Marktniveau liegt und der Käufer ihn übernehmen will. In der Praxis selten, weil die Konditionen selten zu beiden passen. |
| Termin verschieben | Der Verkauf wird auf den Zehnjahrestag nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB oder auf das Ende der Zinsbindung gelegt. Kündigungsfrist rechtzeitig einhalten, sonst verpufft der Vorteil. | … der Verkaufsanlass Zeit hat. Bei Erbengemeinschaft, Scheidung oder Pflegefall hat er das meistens nicht. |
Die Reihenfolge, die ich Eigentümern empfehle
Erst die Ablösesumme, dann der Preis
Der häufigste teure Fehler in meinen Gesprächen ist nicht die Entschädigung selbst — es ist die Reihenfolge. Eigentümer setzen einen Preis fest, unterschreiben den Maklervertrag, führen Besichtigungen, und erst beim Notartermin taucht eine fünfstellige Zahl auf, mit der niemand gerechnet hat. Dann ist der Verhandlungsspielraum weg.
Fordern Sie die Ablösesumme schriftlich an, bevor der Preis steht — und zwar für zwei Termine: den frühestmöglichen und einen, der nach dem Ende der Zinsbindung oder nach dem Zehnjahrestag liegt. Die Differenz zwischen beiden Zahlen ist der Betrag, über den Sie mit sich selbst verhandeln, wenn Sie den Vermarktungsstart planen.
Und lassen Sie sich die Berechnung aufschlüsseln. Banken sind dazu verpflichtet, die Rechnung nachvollziehbar zu machen; Sie müssen sich nicht mit einer Endsumme abspeisen lassen.
Wie stark sinkt die Entschädigung, wenn ich später verkaufe?
Deutlich, und zwar fast linear. Das Beispiel unten hält Restschuld und Zinsen konstant und verschiebt nur den Ablösetermin — 210.000 € Restschuld, 4,2 % Sollzins, 3,0 % angenommene Wiederanlage.
| Ablösetermin | Restlaufzeit Zinsbindung | Geschätzte Entschädigung |
|---|---|---|
| in 3 Monaten | 72 Monate | ≈ 13.800 € |
| in 15 Monaten | 60 Monate | ≈ 11.700 € |
| in 27 Monaten | 48 Monate | ≈ 9.500 € |
| nach dem Zehnjahrestag | Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB | 0 € |
In der Realität fällt die Kurve sogar noch etwas steiler, weil Sie in der Zwischenzeit weiter tilgen und die Bemessungsgrundlage schrumpft. Dagegen steht der Preis: Warten kostet Marktrisiko, und bei einer Erbengemeinschaft oder einer Scheidung kostet es Nerven. Was ein zu spätes Verkaufen sonst noch kostet, habe ich unter Verkaufspreis und Zinsen 2026 aufgeschrieben.
Was bleibt am Ende übrig?
Erst wenn Ablösesumme und Entschädigung feststehen, ergibt die Rechnung Sinn: Kaufpreis minus Restschuld, minus Entschädigung, minus Provision und Nebenkosten. Der erste Wert dieser Kette ist der Verkaufspreis — und den schätzt niemand seriös aus der Ferne. Ich sehe mir Ihr Objekt an und rechne Ihnen beide Seiten gegeneinander, ohne dass Sie sich vorher binden.
Welche Posten sonst noch vom Kaufpreis abgehen, listet Nebenkosten beim Immobilienverkauf vollständig auf.
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