Was dieselbe Miete trägt
| Zinsmessung | Zins | Kaufpreis bei 7,33 €/m² Kaltmiete |
|---|---|---|
| 2021, Bundesbank-Jahresmittel | 1,09 % | rund 3.394 €/m² |
| August 2026, Bundesbank-Durchschnitt | 3,81 % | rund 1.656 €/m² |
| Interhyp-Angebotszins, über 90 % Beleihung | 4,63 % | rund 1.435 €/m² |
Dieselbe Tabelle mit Erläuterung und der Formel zum Nachrechnen für die eigene Miete steht im Ratgeber: Abschnitt „Was heißt das je Quadratmeter?“
Warum der Zins so viel verändert
Die Kreditrate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Steigt der Zins bei gleicher Tilgung, bleibt bei unveränderter Miete weniger Spielraum für den Kaufpreis. Beim Zins von 2021 deckte die Miete rechnerisch die Rate bis zum 38,6-fachen der Jahreskaltmiete, bei 4,63 % Zins bis zum 16,3-fachen. Dieser Faktor hängt an Zins und Tilgung, nicht an der Höhe der Miete.
Für eine vermietete Immobilie mit 1.500 € Kaltmiete im Monat ergibt das rund 294.000 € Kaufpreis statt rund 695.000 € beim Zins von 2021.
„Reicht die Miete bei voller Kaufpreisfinanzierung nicht für die Kreditrate, muss der Käufer jeden Monat Geld zuschießen. Diese Rechnung gehört deshalb in jedes Preisgespräch über eine vermietete Wohnung“
Datenbasis & Methodik
Kaufpreis = Monatskaltmiete × 12 / (Zins + anfängliche Tilgung). Zins und Tilgung gehen als Dezimalzahlen ein. Das Jahresmittel 2021 wurde aus den zwölf Bundesbank-Monatswerten berechnet; gerechnet wird vor der Rundung auf 1,09 %. Die Miete von 7,33 €/m² ist der Mittelwert der Mietspiegel-Stichprobe, nicht aller Dresdner Mietverträge. Die veröffentlichten Effektivzinsen werden vereinfachend als Rechenzins verwendet. Kaufnebenkosten, laufende Eigentümerkosten und Steuern fehlen im Modell. Eigenkapital senkt den Kreditbedarf; Verwaltung und Instandhaltung verringern dagegen die Miete, die für die Rate bleibt. Was eine einzelne Wohnung wert ist, lässt sich aus dieser Rechnung nicht ableiten.
Die Rechnung in drei Grafiken
Werte als Tabelle
| Zins | Kaufpreis je m² |
|---|---|
| 2021: Zins 1,09 % (Bundesbank, Jahresmittel) | 3.394 €/m² |
| August 2026: Zins 3,81 % (Bundesbank, vorläufig) | 1.656 €/m² |
| 28.09.–04.10.2026: 4,63 % (Interhyp, Beleihung >90 %) | 1.435 €/m² |
Quellen: Landeshauptstadt Dresden, Dokumentation zum Dresdner Mietspiegel 2025, Tabelle 9 (7,33 €/m²); Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Stand 01.10.2026; Interhyp AG, Angebote 28.09.2026 bis 04.10.2026. Kaufpreise je Quadratmeter: eigene Berechnung, 1,5 % Tilgung, ganzer Kaufpreis als Kredit.
Werte als Tabelle
| Zins pro Jahr | Tragender Faktor bei 1,5 % Tilgung |
|---|---|
| 1 % | 40,0 |
| 2 % | 28,6 |
| 3 % | 22,2 |
| 4 % | 18,2 |
| 4,63 % | 16,3 |
| 5 % | 15,4 |
| 6 % | 13,3 |
| 7 % | 11,8 |
Tragender Kaufpreisfaktor = 1 / (Zins + Tilgung), gerechnet mit 1,5 % anfänglicher Tilgung und dem ganzen Kaufpreis als Kredit. Eigene Berechnung. Zinsen: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Stand 01.10.2026 (2021); Interhyp AG, Angebote 28.09.2026 bis 04.10.2026 (Angebotszeitraum).
Werte als Tabelle
| Jahr | Zins im Jahresmittel |
|---|---|
| 2015 | 1,837 % |
| 2016 | 1,596 % |
| 2017 | 1,667 % |
| 2018 | 1,718 % |
| 2019 | 1,365 % |
| 2020 | 1,092 % |
| 2021 | 1,092 % |
| 2022 | 2,409 % |
| 2023 | 3,730 % |
| 2024 | 3,528 % |
| 2025 | 3,498 % |
| 2026 (bis August) | 3,693 % |
| August 2026, vorläufig | 3,81 % |
Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Neugeschäft, anfängliche Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre, Stand 01.10.2026, August 2026 vorläufig. Jahresmittel: eigene Berechnung.
Die Grafiken dürfen mit Quellenangabe „Immobilienpartner Sachsen“ verwendet werden. Den Rechner mit frei wählbarem Zins und eigener Tilgung gibt es im Artikel: Druck auf Kaufpreise durch die Zinsentwicklung.
Quellen
- Landeshauptstadt Dresden: Dokumentation zum Mietspiegel 2025, Tabelle 9.
- Deutsche Bundesbank: MFI-Zinsstatistik, Reihe SUD118, neue Wohnungsbaukredite mit über fünf bis zehn Jahren Zinsbindung, Stand 01.10.2026; August 2026 vorläufig.
- Interhyp AG: 4,63 % effektiver Jahreszins bei über 90 % Beleihung und zehn Jahren Zinsbindung, Konditionsangebote vom 28.09. bis 04.10.2026.
- Berechnungen: Immobilienpartner Sachsen.
Über Immobilienpartner Sachsen
Immobilienpartner Sachsen ist ein inhabergeführtes Dresdner Maklerunternehmen mit Fokus auf den Verkauf von Wohnimmobilien in Dresden und dem Umland. Als regionaler Verkaufsmakler verbinden wir persönliche Betreuung mit datengetriebenen Marktanalysen, von Bodenrichtwert-Langzeitreihen über die Bautätigkeit bis zur Stadtteil-Demografie. Diese eigenen Datenbestände sind die Grundlage unserer Marktreports und Pressemitteilungen. Mehr unter www.immobilienpartner-sachsen.de.
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