Was ist meine Immobilie in Radeberg wert?
Kernstadt und Ortsteile sind zwei Besitzstrukturen
Radeberg hat 18.532 Einwohner, 9.650 Haushalte und 3.922 Wohngebäude (Zensus 2022). Rechnerisch sind das 2,5 Haushalte je Gebäude und 1,9 Personen je Haushalt.
Der Stadtwert von 63,0 Prozent Eigentümerquote entsteht aus zwei sehr verschiedenen Hälften. Die Kernstadt mit 13.480 Einwohnern kommt auf 48,5 Prozent, die Ortsteile auf deutlich höhere Werte: Liegau-Augustusbad (1.947 Einwohner) auf 82,8 Prozent, Großerkmannsdorf (1.681) auf 83,7 Prozent und Ullersdorf (1.424) auf 78,9 Prozent. Wo die Quote über 80 Prozent liegt, wechseln Häuser selten den Besitzer, und für eine Bewertung stehen dort deshalb wenige Vergleichsfälle zur Verfügung.
Die Preisunterschiede zwischen Kern und Ortsteilen laufen nicht alle in dieselbe Richtung: Der Kern punktet mit Infrastruktur und Schienenanschluss, die Ortsteile mit Fläche und Ruhe.
Der Ort, in dem sich eine Wohnung ohne Erklärungsnot verkauft
Radeberg ist einer der wenigen Orte im Dresdner Umland mit einem funktionierenden Wohnungsmarkt. Die Eigentümerquote liegt hoch genug für einen stabilen Eigennutzermarkt und niedrig genug, dass vermietete Objekte und Eigentumswohnungen eine eigene Größe bleiben. In vielen Nachbargemeinden ist die Wohnungsspanne eine theoretische Zahl, hier ist sie es nicht.
Der Leerstand liegt bei 3,5 Prozent, in Liegau-Augustusbad sogar nur bei 0,4 Prozent. Für Verkäufer heißt das, dass sich ein gepflegtes Objekt nicht lange am Markt hält, ein überteuertes aber sichtbar liegen bleibt.
Praxis-Einschätzung
“Beim Wohnungsverkauf in Dresden erlebe ich häufig, dass Eigentümer den erzielbaren Preis um 8–15 % unterschätzen. Der Unterschied liegt fast immer in der Vermarktungsstrategie, nicht im Objekt selbst.”
Calvin Linke, Immobilienmakler Dresden
Persönlich besprechen →Wo die 40,8 Prozent Vorkriegsbestand liegen
Der Stadtdurchschnitt verdeckt eine große Spreizung. In der Kernstadt stammen 48,0 Prozent der Gebäude aus der Zeit vor 1949, das sieht man den Straßen rund um den Stadtkern an. In Ullersdorf sind es 15,1 Prozent, in Großerkmannsdorf 33,3 Prozent und in Liegau-Augustusbad 36,6 Prozent.
Ein Haus in Ullersdorf und eines in der Innenstadt starten deshalb mit völlig unterschiedlichen Erwartungen an Heizung, Dämmung und Fenster. Der Baujahrgang allein sagt hier wenig, der Ortsteil dafür viel.
Wo ein Objekt innerhalb der Spanne landet
Bei 130 Quadratmetern Wohnfläche, wie sie zu 2,5 Haushalten je Gebäude passen, trennen unteres und oberes Ende der Hausspanne rund 91.000 Euro. Für Bauland gelten 130 bis 230 Euro je Quadratmeter.
Innerhalb dieser Spanne verschiebt sich ein Objekt über Zustand, Grundstücksgröße und Ortsteil. Bei 3.922 Wohngebäuden in der ganzen Stadt sind Vergleichsfälle vorhanden, aber nicht in jedem Segment und nicht in jedem Ortsteil.
Warum Radeberg kein Vorort ist
Radeberg liegt nordöstlich von Dresden an der Großen Röder, bereits im Landkreis Bautzen, und die Dresdner Heide trennt beide voneinander, ohne die Verbindung zu kappen. Bei 13,9 Kilometern Luftlinie liegt die Stadt an der Bahnstrecke Dresden–Görlitz; Regionalzüge brauchen rund zwanzig Minuten in die Landeshauptstadt.
Marktentscheidend ist die Lage im Dresdner Nordosten: Der Weg zu den Halbleiterwerken in Klotzsche ist kurz. Verglichen wird deshalb mit Lichtenberg und Großröhrsdorf und mit dem Dresdner Norden, nicht mit dem Elbland.
Nach der Bewertung
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