Was ist meine Immobilie in Freiberg wert?
Ein Ort, der nicht auf Dresden schaut
Freiberg liegt im Landkreis Mittelsachsen, 31,9 Kilometer Luftlinie vom Dresdner Zentrum, zwischen Dresden und Chemnitz am nördlichen Erzgebirgsrand. Mit 39.995 Einwohnern ist es die größte Stadt in meinem Gebiet und die eigenständigste: Die Regeln des Dresdner Speckgürtels greifen hier nicht.
Die S3 fährt zu Hauptverkehrszeiten bis Freiberg durch, sonst die Regionalbahn über Tharandt. Rechnen Sie mit gut vierzig Minuten nach Dresden. Wichtiger als diese Verbindung ist die Doppelorientierung: Ein Teil der Käufer arbeitet in Freiberg selbst, ein Teil pendelt, und beide Gruppen bewerten Lagen unterschiedlich.
9,1 Prozent Leerstand, zweitniedrigste Eigentümerquote
Freiberg hat 22.981 Haushalte, verteilt auf 6.264 Wohngebäude, rechnerisch 3,7 je Gebäude, bei 1,7 Personen je Haushalt (Zensus 2022). Das ist ein Wohnungsmarkt, kein Eigenheimmarkt.
Zwei Kennzahlen erklären ihn: die Eigentümerquote von 41,7 Prozent, die zweitniedrigste der 16 Schwerpunktorte, die ich betreue, und der Leerstand von 9,1 Prozent, dort der höchste. Freiberg hat mehr Wohnungen als Nachfrage danach, nicht überall, aber im Durchschnitt. Das drückt auf das untere Qualitätssegment und lässt gepflegte Objekte umso deutlicher hervortreten. Gerade weil Alternativen vorhanden sind, funktioniert Qualität hier besser als in engen Märkten, in denen auch Mittelmaß gekauft wird.
Praxis-Einschätzung
“Beim Wohnungsverkauf in Dresden erlebe ich häufig, dass Eigentümer den erzielbaren Preis um 8–15 % unterschätzen. Der Unterschied liegt fast immer in der Vermarktungsstrategie, nicht im Objekt selbst.”
Calvin Linke, Immobilienmakler Dresden
Persönlich besprechen →Zwischen Wasserberg West und Seilerberg liegen 64 Prozentpunkte
Kein anderer Ort im Ring streut so weit. In Wasserberg West beträgt die Eigentümerquote 1,8 Prozent, im Seilerberg 65,9 Prozent. In der Bahnhofsvorstadt stehen 15,0 Prozent der Wohnungen leer, bei 80,2 Prozent Vorkriegsbestand; im Neu-Friedeburg mit seinen 4.000 Einwohnern sind es 7,7 Prozent Vorkriegsbestand.
Zu den einwohnerstärksten Stadtteilen gehören Wasserberg Nord (4.221 Einwohner), Neu-Friedeburg (4.000), Silberhofviertel (2.958), Bahnhofsvorstadt (2.877) und Seilerberg (2.508). Ohne den Stadtteil ist eine Freiberger Zahl nicht belastbar, und der Gemeindeschnitt von 41,6 Prozent Vorkriegsbestand beschreibt weder die Altstadtviertel noch die Plattenbaubereiche.
Die 800 Euro Hausspanne
Zwischen 1.900 und 2.700 Euro je Quadratmeter liegen 800 Euro. Bei 110 Quadratmetern Wohnfläche, der typischen Größe im dichter bebauten Freiberger Bestand, sind das rund 88.000 Euro Unterschied.
Bei den Wohnungen weist die Zone 1.700 bis 2.350 Euro je Quadratmeter aus. Wo ein Objekt landet, entscheidet in Freiberg zuerst die Vermietbarkeit: Lage zum Campus, Grundriss, Energiestand. Für Bauland gelten 80 bis 150 Euro je Quadratmeter.
Universität, Welterbe und ein dauerhafter Mietmarkt
Freiberg gehört zum UNESCO-Welterbe Montanregion Erzgebirge und hat mit der TU Bergakademie die älteste montanwissenschaftliche Hochschule der Welt. Die Universität hält einen dauerhaften Mietmarkt am Leben, was für Kapitalanleger anders rechnet als in den reinen Wohnorten des Rings.
Zum Stadtgebiet gehören außerdem die ländlicheren Ortsteile Zug, Kleinwaltersdorf, Lößnitz und Halsbach mit Ein- und Zweifamilienhausbebauung. In Lößnitz liegt die Eigentümerquote bei 66,2 Prozent, in Halsbach bei 88,8 Prozent, also weit über dem Stadtwert von 41,7 Prozent. Für viele Käufer reicht das Suchgebiet fließend nach Halsbrücke, Bobritzsch-Hilbersdorf und Weißenborn hinüber.
Warum der Abstand zu Dresden hier kein Maßstab ist
Der Abstand zu Dresden ist hier kein brauchbarer Maßstab. Verglichen wird mit Tharandt und Wilsdruff und vor allem mit dem eigenen Umland, in das der Markt fließend übergeht. Bei 9,1 Prozent Leerstand ist die zweite Frage jedes Interessenten nicht, was das Objekt kostet, sondern warum es besser ist als die Alternative zwei Straßen weiter.
Nach der Bewertung
Wie ich in Freiberg ein Haus vermarkte, steht auf Haus verkaufen in Freiberg, für Wohnungen auf Wohnung verkaufen in Freiberg. Struktur und Nachbarorte im Überblick: Freiberg im Porträt. Für den Gesamtüberblick: Immobilienmakler Dresden.
