Was ist mein Haus in Freital wert?
Eine Stadt aus Dörfern, zusammengewachsen 1921
Freital ist 1921 aus mehreren Bergbau- und Industrieorten zusammengewachsen und hat bis heute keinen einzelnen historischen Kern, sondern eine Kette von Zentren entlang der Weißeritz. Für die Bewertung heißt das: Der Ortsteil sagt hier mehr über den Preis als der Stadtname.
Zu den größten Ortsteilen gehören Potschappel (5.504 Einwohner), Deuben (5.399), Zauckerode (4.681), Hainsberg (4.086), Pesterwitz (3.181) und Wurgwitz (2.513). Die ersten vier liegen im Tal, die letzten beiden auf der Höhe darüber.
Über und unter der Talkante
Der Höhenunterschied ist in Freital preisrelevanter als die Postanschrift, und die Zensuszahlen zeigen, warum. In Pesterwitz liegt die Eigentümerquote bei 75,5 Prozent, der Leerstand bei 0,5 Prozent und der Vorkriegsanteil bei 18,7 Prozent. In Deuben stehen dem 40,3 Prozent Eigentümerquote und 6,2 Prozent Leerstand gegenüber, in Potschappel 71,4 Prozent Vorkriegsbestand.
Oben stehen Eigenheime mit Garten und Talblick, unten Werkssiedlungen und Mietshäuser aus der Zeit vor dem Krieg. Eigentümer aus beiden Bereichen beschreiben mir dieselbe Stadt und meinen zwei verschiedene Märkte.
Praxis-Einschätzung
“Beim Wohnungsverkauf in Dresden erlebe ich häufig, dass Eigentümer den erzielbaren Preis um 8–15 % unterschätzen. Der Unterschied liegt fast immer in der Vermarktungsstrategie, nicht im Objekt selbst.”
Calvin Linke, Immobilienmakler Dresden
Persönlich besprechen →Was die Stadtzahlen sagen und was sie verdecken
Freital hat 39.148 Einwohner, 20.252 Haushalte und 7.478 Wohngebäude (Zensus 2022). Rechnerisch sind das 2,7 Haushalte je Gebäude und 1,9 Personen je Haushalt: ein städtischer Markt mit dörflichen Rändern.
Die Eigentümerquote von 56,9 Prozent liegt unter dem Schnitt der Dresden-nahen Gemeinden. Es gibt also Selbstnutzer und Anleger nebeneinander, und welche Gruppe den Preis macht, entscheidet das Objekt. Der Stadtdurchschnitt von 49,5 Prozent Vorkriegsbestand ist dagegen eine Zahl, die ich in der Bewertung nie verwende: Zwischen Zauckerode mit 17,8 Prozent und Potschappel mit 71,4 Prozent liegt der ganze Freitaler Bestand.
Was Sanierungsstand und Talkante in Euro bedeuten
Der Abstand zwischen 2.400 und 3.100 Euro je Quadratmeter macht auf 130 Quadratmetern Wohnfläche rund 91.000 Euro aus. Das ist in Freital ungefähr der Betrag, den Lage und Zustand gegeneinander verschieben können.
Gefüllt wird die Spanne in Freital vor allem vom Sanierungsstand und von der Lage über oder unter der Talkante. Ein saniertes Haus in mittlerer Lage erzielt hier regelmäßig mehr als ein unsaniertes in einer gefragten. Für Eigentumswohnungen weist die Zone 1.900 bis 2.600 Euro je Quadratmeter aus, für Bauland 150 bis 260 Euro, der höchste Grundstückskorridor im Ring.
Die S3 und die 8,1 Kilometer
Die S3 hält in Potschappel, Deuben und Hainsberg und braucht bis zum Dresdner Hauptbahnhof rund eine Viertelstunde. Zusammen mit den 8,1 Kilometern Luftlinie ist das der Grund, warum Dresdner Käufer Freital überhaupt auf dem Zettel haben, und warum das Preisniveau über dem der weiter entfernten Gemeinden liegt.
Verglichen wird in der Praxis mit Rabenau und Bannewitz und mit dem Dresdner Südwesten. Die erste Frage im Bewertungstermin lautet in Freital deshalb nicht, wie groß das Haus ist, sondern auf welcher Höhe es steht.
Nach der Bewertung
Wie ich in Freital ein Haus vermarkte, steht auf Haus verkaufen in Freital, für Wohnungen auf Wohnung verkaufen in Freital. Struktur und Nachbarorte im Überblick: Freital im Porträt. Für den Gesamtüberblick: Immobilienmakler Dresden.
